賈海峰

　　微調的底線是信貸政策不失守

　　踏出一隻腳，然後再收回來——這叫試探。

　　當前，各地政府都在試探中央政府對於房地産調控的底線在哪。從調高公積金貸款、減免稅收等常規性小動作，到直接變相取消或改變限購政策，先後已經有40余個城市採取了不同的動作來試探中央房地産調控的政策底線。

　　前不久，湖南又傳出降低首付等刺激性購房政策要出臺，然而很快在5月31日公開闢謠，聲稱“子虛烏有”。

　　市場將這種“自我叫停”和“被叫停”理解為中央堅持房地産調控決心不動搖使然，其實則並不是這回事。

　　今年5月份，北上廣深以及全國大多數城市房地産交易量環比出現50%以上的上升。這説明微調政策和剛需買房需求已經發揮作用。也就是説，並不是中央表示幾次“堅持不動搖”，房價和市場交易量就下降的，反之卻出現了上升。

　　這是為什麼？

　　一方面是剛需的積累和釋放，另一方面則是説明地方政府其實也並沒有閒著，或多或少的小動作已經見到效果。

　　話説回來，地方政府微調房地産調控也並非不可取，相反，我認為必要的微調是需要的。例如首套房貸和對首次購房的契稅優惠等政策，這些有利於減輕購房者負擔，也是稅負和財富分配機會均等的表現。

　　但是，目前中央和地方政府的博弈，應該有個明確的説法，也就是説，應該給個微調政策的明確底線。

　　目前為止，無論是國務院還是住建部，都沒有公開給出這個底線。國務院在多個場合一再強調不動搖的同時，在房地産政策的表達上，已經將“嚴控”改為了“穩定”，這讓很多人懷疑房地産調控能否繼續嚴厲下去。

　　而住建部也在多次內部會議上討論過如何給地方政府微調一個明確的定義，這個微調到底該不該被叫停。最後，住建部的一些專家內部認為，只要地方政府不動限購政策，就沒必要進行叫停。

　　因此，先後有40余個城市嘗試過微調，但是至今只有先後幾個城市被叫停。

　　限購政策似乎成了中央政府容忍地方微調房地産調控政策的底線，但這並不應該是微調的底線。實際上，限購政策對本輪房地産調控發揮了重要作用，但是目前卻不是房地産調控的主要作用工具，當然，北京和上海等提出5年以上社保條件等嚴厲限購政策的城市除外。

　　本輪房地産調控已經2年有餘，很多地方政府提出的限購政策條件是以1年為界限的，從政策提出到現在，剛性購房需求多數已經滿足了限購條件。再次，1年期限的限購政策對投資性購房需求幾乎是形同虛設，開發商可以輕而易舉直接幫外地購房客戶搞定這些問題。

　　需要認清的是，當前房地産市場依然低迷，房價被壓制得難以回彈的原因是貨幣政策，貨幣政策是房地産市場回彈的緊箍咒。

　　緊縮的房地産金融政策，從開發貸限制到股市融資被叫停，再到信託等其他融資渠道被叫停，房地産市場依靠外界輸血的能力幾乎被斷絕，僅僅依靠銷售回款就逼得開發商不得不降價促銷，這也是出現5月份比較高交易量的原因，這個交易量出現的前提是房價出現了一定幅度的下降。

　　其次，按揭購房的二套及以上購房貸款被嚴格限制，也限制了投資性購房需求。而從每次房地産調控經驗來看，信貸鬆緊也都是房地産調控的最核心關鍵因素，每次房價下降都是因信貸政策作用。

　　而目前在保增長和刺激經濟的背景下，各方力量向銀行施壓放鬆信貸政策的聲音不斷，無論從哪開閘，房地産市場一定能分一杯羹。因此，當前守住信貸政策不動搖，尤其是嚴格限制房地産信貸及資本市場融資政策底線不動搖，是保證房地産市場不出現大的反復的主要因素。

　　但是，我們卻看到，各方力量正在悄然作用。例如，北京市眼看5月份市場紅火，立即推出了萬柳地塊，樓面地價起價就在2.4萬元/平米。而據悉搜房網看房團信息，海淀上地的億城西山公館精裝修售價才3萬元/平米左右，如果不加控制，地方政府賣地衝動再起，麵粉貴過麵包，必然帶來房地産市場的反復。

　　給出地方政府微調的底線，刻不容緩。