趙飛飛

　　房地産行業黃金時代已悄然過去，但地産商們似乎在等待著白銀時代的到來。

　　對於開發商來説，地産深度調控重壓下，或不失曙光，近期市場紛紛猜測，中央是否有意圖要在地産調控上做些微調。

　　此前的5月23日國務院常務會議指出，國內經濟下行壓力加大，要把穩增長放在更加重要的位置，並提出將確定立即啟動一批事關全局、帶動性大的項目。

　　5月29日，多家媒體亦稱從湖南省投資工作座談會傳出信息，當地在利率優惠、降低首付比例等方面採取措施，支持居民購買首套普通住房。

　　隨後的兩天裏，湖南省發改委等相關部門否認了房産政策微調的消息。

　　但據本報不完全統計，地方微調房産調控政策的熱情頗高，截至5月底，全國已有30多個地方政府對房地産政策進行過“微調”，其中有5個城市被叫停。

　　外界更擔心，看似突然而至的“穩增長”新政似乎讓地方可能“會錯意”，儘管中央堅定樓市調控，但是地方政策接連微調衝擊，與銀根的寬鬆趨向，讓房地産調控的可持續性萌生更多不確定性。

　　而如何防止穩增長背景下，上馬的大項目帶來的巨量資金變相涌入地産領域，或是另一大挑戰。

　　中房數據研究院執行院長陳晟對本報表示，中央調控房地産的意向是明確的，中央接下來或許還可能出現嚴禁大項目的資金等流入房地産。

　　地方政策忙微調

　　由於在財政體制上，房地産産生的土地以及交易稅收收入大部分截留在地方，這在一定程度上造成了地方對於中央地産調控政策有微調之心。

　　“在口號上地方一定會保持和中央的一致性，但是目前陸續下滑的土地收入、地産交易收入以及地方經濟上的壓力，這使得地方在調控上有足夠的壓力去試探中央的底線。”上海一位地産商對本報記者表示，但是又不敢明目張膽。

　　這就促使地方不斷私下微調房産調控政策。

　　據本報記者不完全統計，自2011年下半年來，先後有北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、瀋陽等30多個城市出臺了微調政策。

　　且微調的內容涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出讓條件鬆綁，武漢、上海則是對普通住房價格標準進行調整，而合肥、南京、常州、蕪湖等地則是放寬公積金貸款額度。

　　但據本報記者統計發現，只有包括上海、蕪湖等5個城市的政策被叫停，其餘28個城市的微調政策仍在執行，比如5月初揚州出臺的購買成品住房補貼4%-6%，以及此後遼寧營口5000萬元補貼公務員購買商品房，都未被官方否決。

　　“這其中必然有一些城市尤其特殊的經濟背景，從而扛不住調控的。” 中國房地産信息集團研究總監薛建雄對此表示，“去年以來，就陸續出現一批城市變相對房地産進行微調，這其中，一批沒有觸及中央底線的城市，並沒有被叫停。”

　　到5月25日，廈門樓市政策傳出“微調”方案，5月29日湖南省同樣傳出政策“微調”的聲音，但兩地政府都否認了傳言。

　　薛建雄就認為，目前從觀察的情況看，地方政府如果主動表態否定進行微調，就少見中央部委進行細緻的追究，但是地方很多暗中的操作方式外界並不知曉。

　　在不少業內人士看來，即便拋開土地財政不談，由於感受到經濟下滑的壓力， 期待房地産市場的回暖給經濟注入活力，諸多地方政府“微調”樓市政策也有一定的動力。

　　湖南省公佈的數據就顯示，受宏觀調控的影響，湖南省房地産投資連續11個月環比下滑。

　　嚴防大項目資金“抄底”房地産

　　陳晟表示，到了2012年的年初，國家對於房地産政策本身就進行過微調，“以前是連剛需一起端了，今年的基調是保住房剛需一族”。

　　然而，由於房産調控政策持續發力，房價在整體性的鬆動，已經形成趨勢。

　　這也導致房地産投資放緩，5月30日，國家發改委公佈的數據顯示，1-4月我國各地區房地産開發投資增速均同比放緩，尤其是中東部地區放緩明顯。

　　數據顯示，東部地區房地産開發投資7116億元，同比增長11.2%，增速同比減緩21.5個百分點，比一季度減緩9.4個百分點。“這其中，北京投資增速同比下滑14.1%，上海在房地産投資上也呈現負增長”，陳晟説，其認為房地産資金鏈的轉折可能在六月份。

　　楊紅旭對此持有同樣的觀點，其認為房地産可能在下半年探明底部，所以説房地産的資金面也正在構制底部。

　　陳認為，國家推動大項目的發展，必然會變相影響到房地産的投資，與此同時隨著5月份、6月份金融政策的寬鬆，國家對於房地産企業的開發貸必然有些放鬆。

　　顯然，此時國家出臺了各項穩增長措施，大項目必然帶來大量資金，然而，外界則擔心這些資金有可能變相進入處於底部的房産領域。

　　“中央對於大項目的支持，必然會影響到房地産行業，如果房地産出現機會，許多資金必然會變相流入，這個政策很難禁止。” 陳晟對此可能的現象表示出了擔憂。

　　比如，大項目投資者，諸如央企，一旦上馬新的大型項目，基本上可以獲得大量資金支持，而2009年，央企就是在金融系統強力財力支持下，從而在各大城市紛紛搶下諸多地王。

　　顯然，在防止地方變相放鬆房産政策的同時，如何防控大項目資金進入房産領域並“抄底”或是另一大挑戰。