專家稱，外資購樓多為離岸交易，抄底餘地不大；大摩高調關注地産，但其分析師反而看空中國樓市。
近日，在上海樓市不景氣的同時，外資趁低吸納炒樓的説法再次傳出。
記者了解到，美國私募投資基金百仕通集團近日名下房地産合夥人基金第六期募集結束，共融得109億美元，創下有史以來數額最大的一次房地産基金募集。不僅如此，百仕通亦在與仲盛集團進行有關上海莘莊的仲盛世界商城的交易。這是百仕通在中國內地的第二單商業物業收購，涉及金額約45億元。據悉，該交易將於近日完成。
此外，亦有消息傳出，摩根士丹利將募集一筆100億美元的全球房地産基金，而最近的一系列房地産投資將於今年年底前在全球範圍內展開。在未來幾年內，將有超過15億美元的資金投向上海等一些較大城市的高端房産市場。內部人士透露，根據大摩的期望，上海市中心一套高端公寓的要價屆時將超過2000萬美元。
與此同時，以和黃為首的諸多港資開發商也紛紛表示，要擴大在內地的市場份額。種種跡象顯示，在今年本土開發商大多面臨資金鏈、銷售問題時，外資卻欲在此時蠢蠢欲動。
上海市統計局最新發佈的數據也顯示，今年上半年，上海外商直接投資中，房地産業涉及合同金額22.27億美元，佔上半年外商直接投資合同總金額近27%，同比增長1倍。
抄底餘地不大
雖然政府在2006及2007年頒布了171號文件和50號文件等一系列主要限外政策，但外資對投資中國房地産的熱情依然不減。最近，商務部和國家發改委先後發佈了《關於做好外商投資房地産業備案工作的通知》和《關於進一步加強和規範外商投資項目管理的通知》，將總投資5000萬美元以下的限制類項目交由省級發改委部門核準，項目的核準權不得進一步下放至次級政府。
高力國際諮詢與研究部董事李慶賢認為，由於一般房地産投資項目數額大都超過5000萬美元，所以外商投資項目的審批權並未實質性下放，因此市場仍將延續著外商投資房地産業減緩、投資開發房地産項目週期拉長等的狀況。
“當前全球經濟放緩，國內貨幣政策持續從緊，部分城市房價出現回調，本土開發商融資需求增大，這對一些資金充裕的外資開發商來説是難得的機會。但外商仍受制于資金進入渠道的收緊，在限外政策不斷深化和完善下，似乎外資在政策層面可以靈活操作的餘地不多，目前的局面只有在政策大方向發生改變時才能有所改善。預計在房地産市場和宏觀經濟，包括金融市場在短期調整後進入一個較穩定的中期趨勢時，政策面才可能有較大的舉措出現。”李慶賢表示。
李慶賢還分析道，今年以來，外資收購成熟物業的案例大多以離岸交易方式進行，這在具體操作上可以繞開國內對外資投資房地産業的各種限制，此舉將成為海外資金投資中國房地産市場的主要交易方式。不過這種交易只限制于外資與外資之間，所以他們抄底的餘地不大。但隨著開發商對資金的饑渴需求，外資以入股項目公司的方式進行股權投資，也正在成為外資投資國內樓市的另一種選擇。
大摩分析師看空樓市
雖然摩根士丹利在行動上表達出看好中國樓市，但其大中華區首席經濟學家王慶在最新研究報告中指出，2007年第三季度以來，房屋銷量下滑顯著，未來幾個月樓市將面臨供大於求的風險。如果房地産銷售持續放緩，那麼遲早會表現出房地産投資放緩。
王慶認為，未來可能發生兩種情況。一種是房地産開發商不得不以低價改善房屋供應水平，重新引發市場興趣，帶動銷售。如果房地産投資增長保持在一定水平，那麼房地産可以繼續擔當其經濟引擎的作用，並且經濟將實現軟著陸。
另一種情況則是，即便房價下降，銷售依然萎靡。這將導致房地産行業喪失經濟引擎的地位，甚至會引發經濟硬著陸。“不過，在我們看來，這種情況發生的幾率低於25%，問題關鍵還是政府會否放鬆政策限制。”
王慶進一步分析了政府可能採取的政策，包括借貸要求上的放鬆，降低貸款利率等，這些措施加上房價下降都有助於提高房屋購買能力，改善市場情緒。至於政策放鬆的時間點，王慶認為，將取決於出口下滑的速度。根據預測，中國的出口增長可能在2009年第一季度顯著下滑到個位數水平，屆時將會引發政策調整。（記者 鄧旭）
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責編：李菁
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