二套房貸"從嚴"難擋房價漲勢 樓市局部"過熱"

　　7月份以來，福州、廈門等地銀行機構宣佈“從嚴”執行二套房貸政策，業內人士指出，二套房貸“從嚴”恐難擋房價過快漲勢。與此同時，福州、廈門等地房地産市場成交量價持續今年上半年的上揚之勢，萬元以上的高價房成交佔比進一步提高。業內人士認為，福建房地産市場已顯現局部“過熱”跡象。今年下半年，房價持續走高已成定局，地方政府亟待加強對房地産市場的有效監管。

　　銀行屢打政策“擦邊球”

　　福州市一些二手房仲介日前接到銀行將從嚴執行“二套房首付款不低於40%、貸款利率不低於基準利率1.1倍”政策的“口頭通知”後，暫停了部分二套房的交易簽約。在廈門，二套房貸“收緊”風聲傳開後，該市商品房交易量下跌10%左右。

　　專家認為，去年底到今年上半年，銀行在判斷二套房時自定義，以個人為單位，而不是以家庭為單位來計算房貸次數，二套房貸的政策“名存實亡”。加上大多數銀行為了提前完成放款任務，在二套房貸業務方面屢打政策“擦邊球”，直接助長了樓市的成交量，以及房價過快上漲。

　　“今年上半年，各地樓市回暖迅速，地王接連産生，投機滋生，為了讓房地産市場健康穩定，銀行重申二套房貸政策，重新利用金融政策調控，是基於此前二套房貸執行不到位的情況。”正祥集團福建區域地産公司副總經理楊臻説，二套房貸一旦“收緊”，市場投機肯定會受到有效抑制，商品房成交量將大幅回落。二套房貸“收緊”也很可能暗示，樓市新一輪政策調整即將展開。

　　按照政策規定，首次置業者購房，按揭貸款可在首付兩成後，利率打7折，如10年按揭貸款50萬元，月供還款為5100元左右，而嚴格執行二套房貸政策後，月供則增加到5686元。10年利息實際差額達七萬元以上。

　　業內人士指出，目前，大多數人仍看好樓市發展前景，住宅投資的穩定性，再加之對通貨膨脹預期的加強，有相當一部分的投資型客戶正積極入市。相比較而言，這部分投資者資金實力較好，二套房貸“收緊”對該類購房者影響不會太大。因此，二套房貸“從嚴”恐難擋過快上漲的房價。

　　“過熱”跡象已顯現

　　據統計，上半年，福州市區商品房銷售量達三萬多套，銷售金額同比增長185%，6月份福州市區商品房均價超過8000元/平方米，比1月份上漲1000多元；上半年，廈門市商品房銷售超過2萬套，是2008年全年成交量的2.4倍，廈門島內商品房均價由1月份的9800元/平方米飆升至6月份的12500元/平方米。

　　福建三盛房地産開發有限公司總經理程璇分析，上半年，部分城市房地産市場上演了“回暖、活躍、急漲、爭購”的驚人一幕。之所以會發生這樣的轉折，主要有四方面原因：

　　一是去年底開始，國家出臺了一系列鼓勵居民消費的政策，包括降低契稅、放鬆第二套房貸等發揮了作用；二是房價下調刺激銷量上升。從去年下半年開始，由於銷售難度加大，廈門、福州等部分城市出現價跌量升的現象；三是在各種優惠政策下，居民壓抑了一年的剛性需求快速釋放；四是通貨膨脹預期影響。為刺激經濟，國家增發巨量貨幣，通貨膨脹預期風險加大，在沒有更好投資渠道的情況下，房地産投資性需求上升。

　　程璇認為，近來，福州、廈門等地頻頻出現新“地王”、投資炒房熱度升高，房地産行業的確出現了一些“過熱”的跡象。

　　房價走高已成定局

　　業內人士指出，當前，實體經濟面臨通縮、美元的壓力，寬鬆的貨幣政策和隨之而來的通脹預期已把樓市置身於購房者、開發商和地方政府的多方博弈之中，下半年房價持續走高恐成定局。

　　7月上旬，福建省銀行機構開始“從嚴”執行二套房貸政策，引發各地樓市成交量出現一陣波動。福建三盛房地産開發有限公司營銷總監林旭告訴記者，二套房政策“從嚴”執行的風聲一經傳出，就有不同的消費者反應，一種是加快決策，到售樓部簽約，另一種則是採取觀望。從目前市場情況來看，前者居多。

　　二套房貸政策“從嚴”仍然面臨著“上有政策、下有對策”的尷尬。記者暗訪福州市區多家售樓中心發現，售樓人員面對政策“從嚴”的購房家庭或炒房者，都會主動勸其辦理“假離婚證”、借用他人身份證件等手段購房，以規避政策。加上，地方政府對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策將在今年底前到期，部分市民為趕搭政策“末班車”，也從觀望轉向積極出手購房。

　　6月初，福建省政府出臺了將土地出讓金全部付清期限延長政策後，開發商掀起了新一輪土地搶奪熱潮，地價重拾漲勢也將直接助漲房價。此外，福州、廈門等地開發商和炒房仲介紛紛借用開建地鐵項目和國家支持海峽西岸經濟區建設等概念，吸引外地購房者，大肆推高房價。

　　政府加強有效監管

　　專家認為，部分城市房地産市場顯現的局部“過熱”跡象有隱患，地方政府及有關部門亟待採取有力措施，在保持現有政策連續性的同時，促進政策的進一步完善，加強對房地産市場的有效監管。

　　首先，進一步完善相關政策。目前，二套房信貸政策、對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策等是房地産市場調控的主要政策。其中，二套房貸政策“從嚴”執行，一方面，銀行在操作層面要嚴把審查關，另一方面，儘快完善現有的徵信系統，減少因徵信系統漏洞造成政策執行不到位的情況；下半年，房地産市場保持量價齊升的勢頭，應取消對住房轉讓環節營業稅實行減免的政策。

　　其次，政府部門應著重緩解當前房地産市場的供求矛盾。目前的供求矛盾關鍵在於土地市場，一方面新增的土地供應總量在減少，地方政府徵地難度越來越大；另一方面已經推出的土地中，大企業壟斷了大量的供應，加劇了結構性供應不足的矛盾。

　　第三，增加房地産市場的調控手段。地方政府加快保障房建設進度，改善住房供應結構，增加中低價位、中小套型的普通商品房供給；儘快建立健全房地産市場預警預報體系，對市場供求、價格和空置等情況進行適時的動態監測並分析，定期向社會公佈。國家有關部門應加快出臺物業稅等相關政策，增加房産的投資和持有成本，確保房地産業健康平穩發展。

責編：程振宏