調整後房地産板塊是否值得關注

　　核心提示：房地産政策有所微調，以及房地産銷量下滑，是近期房地産板塊走弱的重要因素。然而，房地産作為經濟增長火車頭的使命不會輕易改變，經過適當的調整後，房地産行業有望重新步入景氣上升期。

　　一、 政策微調與銷售縮量引發房地産板塊的調整

　　從7月份以來，房地産板塊提前大盤進入了調整階段，我們認為與房地産的政策和銷量有較大的關係。首先在政策方面微調的跡象，隨著3月份房地産銷售的大幅反彈，開發商開始積極增加土地儲備，地王記錄不斷被刷新；這種不太理性的行為引起了管理層的關注。針對這一現象，銀監會主席劉明康在第三次經濟金融形勢通報會上表示要控制房地産貸款風險，嚴格執行"二套房"標準，另外也有關於物業稅可操作方案明年前可能推出的傳聞，如深圳市委市政府在最新一期《市政策公佈》中指出，2009年將開展準備工作，適時探索開徵物業稅，合併城鎮土地使用稅、房産稅。

　　其次是房地産銷量也出現下滑的情況。如在過去的一週中，全國樓市成交總體走低。在全國監測的32 個城市中，樓市成交面積環比上升的城市有11 個， 而在環比下跌的22 個城市中，降幅接近及超過10％的就有15 個。事實上，房地産銷售環比下滑的情況已經接近一個月。我們認為，房地産政策有所微調，以及房地産銷量下滑，是近期房地産板塊走弱的重要因素。

　　二、階段性調整或不改中長期向好

　　房地産行業在國民經濟中的支柱地位不容置疑，它不僅直接佔固定資産投資的比例較大，而且對建材、機械、電器、傢具等上下游産業的拉動作用明顯。在當前宏觀經濟回暖基礎仍然不牢固的情況下，房地産作為經濟增長火車頭使命難以變更。

　　事實上，在05——07年中，有關房地産調控的政策陸續推出，但對房地産的打壓也是有限的，其重要原因除了地方政府的財政利益外，與政策的出力點有很大關係。從某種意義上説，調控政策是引導房地産向健康、良性方向發展，並不是打壓房地産行業。

　　另外，近期房地産銷售下滑與低庫存也有一定的關係。連續幾個月銷量的大幅增長，已經消化了大部分庫存，新增供應量減小從而影響了房地産的銷量。

　　從中長期來看，我國房地産行業較為樂觀。房地産行業與宏觀經濟密切相關。從目前的情況來看，今年保8％的目標並不會太難。而展望2010年，我國宏觀經濟差于09年的可能性並不高，畢竟金融危機後全球經濟是"硬著陸"式的調整，如此一來就大大縮小了調整的時間。換言之，在宏觀經濟已經見底回升的背景下，房地産行業走出低谷的可能性是很高的。

　　三、從哪些角度去選擇房地産股

　　作為典型的週期性行業，在行業低谷期不需要過多考慮估值的因素，主要原因在於公司的盈利也處於相對的低谷，隨著行業的回暖，公司的盈利將快速增長，PE水平將大幅下降。

　　那麼，在房地産走出低谷可能性較大的程度下，投資者如何選擇投資機會呢？我們認為，可以從大股東實力、上市公司的土地儲備、上市公司的開發規模與歷史等角度把握機會。大股東實力方面，如果大股東為地方政府，或者具有政府資源，那麼上市公司獲得優質土地儲備的機率將大大增加。上市公司的土地儲備方面，豐富合理的土地儲備是房地産公司保持持續性開發、持續盈利的重要條件。上市公司的開發規模與歷史方面，主要是國內房地産行業的集中度並不高，相當部分表現為項目公司的形式，持續性經營的能力較差；因此，選擇具有一定開發規模的公司，則安全邊際高一些。另外，房地産行業的波動性較大，只有較好把握行業週期的公司，才能更好地做到何時應擴張業務、何時應收縮業務，最終實現公司持續盈利的目標。具體而言，有持續盈利經營歷史的房産公司，説明已具備較強戰略安排能力。

　　機構來源：廣州萬隆

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責編：張福偉