追蹤老“地王” 開發商如意算盤落空？

>>>>進入經濟頻道

　　７月２３日，上海以３０．４８億元的高價，杭州以２０６５０元／平方米的單價，創造了滬杭“一日兩地王”格局。此前，在北京市朝陽區廣渠路１５號地拍出４０．６億元時，北京出現“五天三地王”局面。

　　“地王”並不是什麼新鮮事物。２００７年那一輪土地市場熱中，就産生過一批“地王”。這些老“地王”後事如何？對新一代“地王”的命運有什麼啟示？

　　賠錢退地，還是賠錢賺吆喝

　　“地王”加冕，風光無限，開發商如意算盤“劈裏啪啦”響，但市場多變，“地王”得主未必如願以償。回顧老“地王”，賠錢退地者有之，追漲被套者有之。根據中國土地勘測規劃院權威數據，２００７版的“地王”大多“晚景淒涼”。

　　２００７年６月，志成企業以１１．０４億元摘牌上海普陀長風生態商務區４號東南地塊，成交價是３．１４億元底價的２．５倍，折合樓面價約１．６４萬元／平方米。２００８年６月，志成企業退地，違約損失超過３０００萬元。

　　２００７年９月，福州融信地産以總價９．０４億元、每畝單價近２０００萬元高價拍下白馬路地段，成為福州“地王”，樓面地價高達９９５３元／平方米。２００８年３月，福州融信地産以損失７０００多萬元保證金的代價，“吐出”福州“地王”。

　　２００８年，南寧標號ＧＣ２００７－１５地塊的中山路特色商業街舊城改造項目，被廣西恒楷置業投資有限公司以７７３萬元／畝價格得手，總價達２．７億元左右，這是南寧“地王”年內被三度刷新。同年５月，因未支付１億元項目履約保證金，南寧市收回土地使用權，５００萬元保證金予以沒收。

　　２００８年８月，蘇寧集團經協商，與黃浦區房地局簽署協議解除土地出讓合同，退掉了總價達４４．０４億元的上海南京路１６３號地塊。該地塊樓面地價高達每平方米６６９３０元，曾號稱中國“單價地王”。

　　２００７年７月２４日，長沙新河三角洲出讓面積為７８５１９８．９６平方米的地塊，北京北辰實業股份有限公司和北京城市開發集團有限責任公司以９２億元天價拿下，土地單價每平方米１１７１６元，樓面地價每平方米２４００元，在總價上成為“中國地王”。２００８年１１月底，項目正式開工。目前長沙市新房均價低於每平方米４０００元，風險可以想象。

　　開發商：非理性還是如意算盤？

　　前車之覆，後車之鑒，然而“地王”大有前仆後繼之勢，開發商傻嗎？顯然，除了想把成本轉移到房價裏面去的意圖之外，開發商追逐“地王”的“非理性”行為背後，不乏精打細算。

　　“‘天價地’的成本不僅是表面成本，而是可以通過‘天價地’起傳導作用，拉動其他樓盤高價快速銷售，並增加地區佔有率，這算是為先期佔領市場進行的額外投入。”中國人民大學商學院副教授俞明軒博士認為，開發商額外付出比周圍地塊更高的價格，還能使其賬面價值提高。

　　因此，作為一種商業手法，“地王”單個項目成本可能過高。但要看到另一方面，高成本已經被同一家開發商的其他樓盤價格暴漲、銷售加快所分擔。此外，開發商還能用高價地在股市融資。

　　據《廣東省２００８年房地産藍皮書》分析，當年上市公司利用資本市場拓寬融資渠道，通過增發新股，發行公司債等形式獲得鉅額資金拿地，然後又以土地儲備為籌碼，提升業績，刺激股價，再融資。如此在樓市、股市左右逢源。“退貨”的土地，實際成為純粹的資本工具，不再是生産資料。

　　當然，如果宏觀經濟出現了大調整，股市、樓市間“短路”，被套的是購房人和股市投資者。

　　公眾要理性，莫上“地王”當

　　２００７年“地王”橫空出世時，網絡和媒體都在炒作“傍地王，好乘涼”，然而事實上真的如此嗎？老“地王”走了，新“地王”來了，消費者“被賣了還替人數錢”的事，也許仍然每天都在發生著。

　　中國農業大學土地管理系主任朱道林教授説：“所謂‘地王’産生後帶動周邊房價上漲的説法，完全是一個‘誤區’。從理論上來説，影響房價的因素，一個是區位，一個是基礎設施。基礎設施是一個關鍵。現在‘地王’的體量都偏大，‘地王’一旦出現，對這個地區的帶動作用可以説一點兒也沒有了。不但沒有帶動作用，還使當地基礎設施負荷比重增加。那麼，你説住在‘地王’周邊是好還是壞。最簡單的判斷是，至少你的交通擁堵會比以前增加很多。”

　　朱道林説，“地王”所處的地方，特別地塊過大的“地王”，會影響當地社區運行關係。無論對買房還是租房而言，‘地王’的出現，對區域並不一定是好事。對周邊小區設施、生活成本、交通條件、環境質量，都會形成擠壓。“應該引導消費者不要跟這個風，不要替開發商炒作，不要自己給自己製造負擔。”

    “地王”風險誰來承擔？

    “天價地的獲得很可能形成風險，但是這個風險要由企業來承擔，而不能轉嫁給社會。”俞明軒説，“企業既然敢出這麼高的價，就要監督企業按規劃做下去。一定要監控企業後續行為。”要控制土地開發期，防止企業把土地放在那裏，讓土地自然增值。政府要加強土地供應監督，針對天價地，重點防範企業把自己承擔的風險轉讓給社會承擔。“企業要按規劃指標，不折不扣地落實。企業拿地後再改規劃，就是社會資源再分配，要警惕。”

    按國務院有關規定，土地閒置滿兩年就面臨著被政府無償收回，閒置滿一年不滿兩年的，將按土地價款的２０％繳納土地閒置費。對閒置房地産用地還要徵繳增值地價，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。

    據報道，廣州國土資源和房屋管理局近日已將２００７年部分違約“地王”處理意見上報廣州市政府，首批８家房地産企業將因為沒有如約履行經營性用地拍賣和開發流程，將面臨處罰。資料顯示，２００７年，廣州市出讓土地中有２７宗地塊的樓面地價超過了當年土地成交均價４６２２元／平方米，從而成為各種“地王”。目前未動工或緩開工的高達２４個。

    長期追蹤“地王”的中國土地勘查規劃院地價研究所所長趙松説：“如果開發商沒有拿地後調整規劃、提高容積率的空子可鑽，如果有關部門嚴格按出讓合同規定竣工時間對項目建設情況進行跟蹤檢查並予以查處，如果方方面面監管制度健全完善，土地非理性競價行為可能會收斂一些。”

    對真正的房地産開發商而言，土地首先是生産資料。我國地産龍頭萬科集團提出“決不拿地王”，萬科董事會秘書、首席研究員譚華傑近日在接受記者採訪時表示，許多“地王”都是只有短期內房價超過歷史峰值２０％至３０％才能盈利的項目。譚華傑表示，萬科拿地的底線是，土地價格一定基於曾經存在或現在的房價，絕不購買只有基於房價上漲才能盈利的地塊。

    將未來的經營安全和發展前景，押注在房價迅速暴漲的預期之上具有巨大的道德和經濟風險，而承擔這一風險的應該是企業。

>>>>進入經濟頻道

責編：張福偉