房價大漲政策微調 樓市面臨銷量下行風險

　　券商最新的房地産行業報告顯示，重點城市整體銷量高位震蕩，一線城市銷量在6月底達到高峰後已經連續三周下滑；受房價上升、新增供應減少和政策微調等因素影響，下半年主要城市商品房銷售面臨下挫風險。業內預計，上半年“價量齊升”的局面將告一段落，價量博弈的壓力正在加大；而近期地産股的調整也反映了市場的這一擔憂。

　　短期波動加劇

　　長江證券監測數據顯示，最近一週（7月19日-26日），長三角區域，上海、南京和杭州成交量基本平穩，寧波和蘇州成交量則大幅下降，其中，蘇州一手住宅成交量環比下降24.48%，寧波商品房周成交面積環比下降31.94%。珠三角區域，樓市銷量下滑更為明顯，其中，深圳一手房成交量環比大幅下降40.6%。環渤海區域，商品房成交量總體有所下滑，其中，北京一手住宅成交面積環比微漲3.73%，天津一手住宅日均成交面積環比上升12.01%，而青島住宅成交面積環比下降12.91%，濟南成交套數環比下降28.57%。

　　業內人士指出，房價大幅上升後步入高位震蕩，樓市成交量在短期內的波動也將加劇。歷史統計數據顯示，樓市銷售在經過5、6月份的旺季後，7、8月份一般都會有所回落。而影響成交量的關鍵因素——房價，在過去三個月裏過快上漲，將遏制購房需求的進一步釋放。

　　長城證券的報告指出，一、二線城市的售價均已創新高，其中，一線城市最近一週的價格已經高出2007年下半年平均水平30%，最近四週平均價格也已高出25%；二線城市最近一週高出20%，最近四週平均價格高出15%。即使是深圳等經歷房價大調整的城市，房價距離前期高點也僅僅低15%左右。在長城證券監測的20個重點城市中，最近一週商品房成交面積環比上升的城市有9個，下跌的城市達到11個，整體漲跌互現，部分城市調整震蕩較大。

　　政策或將微調

　　國海證券房地産業8月份投資策略指出，7月份最受關注的兩大事件，一是銀行系統開始強調對以二套房為主的貸款風險進行控制，二是政府大力證明土地價格不是推升商品房價格上漲的主要原因。這種表態預示著，政府並不認同房價上漲，而貨幣政策持續放鬆的力度和時間不能太過樂觀，今後政策對行業的影響將由積極偏向中性。

　　業內分析人士認為，在成交量進一步提升動力不足的同時，價格提升卻較明顯，因此，房地産政策層面可能出現適當微調。如果以二套房貸為主的新增購房貸款適當收縮，必然造成購買力的減弱。

　　近期，住房與城鄉建設部開始警示樓市泡沫，其在一份主要城市房地産市場調查報告中判斷，今年3、4月份房地産業開始回暖，剛性需求令成交量反彈；5、6月份，一些投資性的需求(包括部分海外投資資金)不斷入場，隨之投機性需求也在騷動，樓市泡沫苗頭顯現。

　　長城證券預計，樓市前期快速反彈是在政策和流動性推動下對前期調整的修復，目前修復過程已經完成，價、量均已創出新高，後市將是經濟復蘇推動下的平穩發展。不過，在經濟復蘇尚不穩固的情況下，政策打壓樓市的可能性很小，從“二套房貸”本身來看，銀監會主要從防範銀行風險的角度出發，要求提高首付比例，而在利率方面，仍然給予銀行較大程度的自由裁量權。

　　國信證券則指出，放貸政策是否真正收緊，取決於下半年房價是否出現大範圍暴漲，而局部地區個別政策微調的可能性較大。（記者 林喆）

責編：陳平麗