名流置業（000667）
名流置業(000667)是二線城市房地産股的典型代表。二線城市房價上漲趨勢更為確定，公司未來一年內可售面積飽滿，可充分受益於房價上漲，業績彈性大。同時，相對其他一二線主流公司，目前公司估值較低，提升空間較大。我們給予其13.50元的目標價，維持"增持"評級並重點推薦。
受益房價上漲
名流置業主要項目儲備位於二線城市，擁有權益儲備376萬平米。其中，25％位於武漢、27％位於瀋陽、18％位於惠州、13％位於蕪湖，其餘項目分佈于北京、重慶、西安、合肥等地。以項目儲備和未來可售項目分佈的城市級別及其個數多少看，公司與榮盛發展(002146)、深振業、中國寶安(000009)、浙江廣廈(600052)、世貿股份、信達地産等均為二線城市房地産股的代表性品種。
我們認為，因消費等剛性需求佔比更高而政策緊縮風險小，二線城市房價上漲趨勢較一線城市更為確定。而今年以來的房價上漲浪潮中許多二線城市房價截至目前並無明顯的上漲，使未來二線城市將有可能成為樓市提價的重點區域。另外，在年初以來，公司也加快了開發進度，未來一年可售面積非常飽滿，可充分享受房價上漲帶來的好處。
公司在年初公告中曾披露，今年計劃竣工33萬平米，加上2008年已竣工未銷售的18萬平米，總共達到51萬平米，而公司2007年和2008年的年銷售面積也分別只有13萬和11萬平米。具體項目方面，目前公司在售項目主要是武漢名流人和和惠州名流印象，而2009年下半年還將有瀋陽、蕪湖項目開盤預售。因此，公司的可結算資源是足夠多的。隨著房地産市場的全面回暖，二線城市及較為偏離市中心區域的成交量也會逐步恢復，高達51萬平米的竣工面積將成為公司業績的有力保障。
另據公司資料顯示，公司今年的開工計劃為25萬平米，復工72萬平米。公司整體項目儲備達到9個，到2010年這9個項目儲備中，除北京項目可能未能預售之外，其他8個都將處於銷售期，而其中有7個將達到可結算的狀態。屆時，業績有望出現爆發性增長。
值得注意的是，除了武漢名流人和天地項目是大股東2003年轉讓給上市公司的之外，公司其餘項目均是在2004-2006年通過收購方式獲得，地價成本非常低，盈利前景較好。根據公司公告，預計公司整體項目儲備平均樓面地價僅為865元/平米。
估值優勢明顯
我們綜合運用PE和RNAV兩種估值方法對公司股票價值進行了測算，發現較之其他一二線主流地産公司而言，目前名流置業的估值優勢十分明顯。
在土地二級開發業務方面，公司今年主要的結算項目為武漢名流人和天地及惠州名流印象。2010年大量項目開始進入結算，業績主要來自於武漢名流人和天地、惠州名流印象、瀋陽名流印象、蕪湖名流印象、合肥名流紫蓬灣。2011年，公司基本所有項目均將進入結算期。這樣來看，預計2009年-2011年公司結算面積分別為25萬、34萬和44萬平米，相應可實現EPS分別為0.24元、0.57元和0.85元。
此外，公司在武漢盤龍城的經濟技術開發區擁有總計2500畝土地的一級開發權。經過前兩年的出讓結算，目前還剩餘約350畝，預計將在年內結算完畢。目前該地段的出讓價格約130萬/畝，根據武漢當地拆遷補償標準和一級開發成本，預計公司一級開發的成本約為20－22萬/畝，按目前地價和返還的50％權益估算，公司將得到約54萬/畝的毛利潤，約貢獻1.2億凈利潤，折合EPS 0.09元。
我們暫不考慮公司旗下中工建設建築業務以及持有的華遠地産(600743)股權的利潤貢獻，同時在假設2010年房價上漲3％-5％，2010年結算項目房價等同於項目前期均價的情況下，綜合預計2009年-2011年公司EPS分別為0.33元、0.57元和0.85元。2010年動態PE為16.3倍，而行業平均為20-25倍。
另外，在項目前期平均房價下，保守預測公司RNAV為10.37元，相對目前的股價9.30元折價約12％，而行業內一二線主流開發類地産公司平均溢價在35％左右。
