房價又加速上漲 投資型買家現在還應不應該買房?

　　短短半年時間，樓市經歷了從“量價齊跌”到“量升價跌”再到“量價齊升”的巨大轉變。

　　不少開發商也經歷了起死回生的過程,並開始將手中日漸充裕的現金投入到土地市場,佈局下一步的發展。這種轉變同樣體現在心理層面上。從春節前對後市的普遍悲觀，到“小陽春”時樂觀、悲觀情緒的爭鋒相對,再到近期樂觀情緒佔了上風,對樓市“回暖”的質疑聲日益變得單薄。

　　面對這樣的局面，最痛苦的恐怕就是此前未來得及出手的自住型需求了。廣州市民范小姐就是其中一個典型。她表示，春節前她就有了買房的念頭，但當時以為房價還會繼續探底，誰知道春節過後就開始一路上揚。此前她關注的幾個樓盤，幾個月內價格都有幾千元的升幅，於是當下她仍在為到底要不要出手而犯愁。同樣苦惱的還有一些手中有錢的投資客：是否應該為規避通脹預期而將現金投入具有對衝通脹性的樓市，樓價是否還會上漲令他們有利可圖，投資房産又應該注意哪些問題呢?

　　-現象

　　房價回歸高峰水平投資客成新生力量

　　房價加速上漲

　　漲了,房價漲了。

　　國家發改委、國家統計局針對全國70個大中城市房屋銷售情況的最新監測顯示,新建住房銷售價格5月環比上漲了0.6%。比較3月環比0.2%的漲幅及4月環比0.4%的漲幅,漲幅逐月擴大0.2個百分點。而在這70個城市中,新建住房銷售價格環比上漲的有60個,廈門、深圳、長春等城市漲幅居前；環比下降的城市僅有6個。二手房方面,5月房價同比、環比均為上漲。其中,同比上漲0.9%,漲幅比上月擴大0.9個百分點；環比上漲0.7%。

　　雖然監測顯示5月的房價同比仍下降0.6%,但考慮到這70個城市包括了大中城市,因此實際上在作為樓市風向標的北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市,房價已經基本回歸2007年最高峰的水平,甚至在市中心局部地區已經打破了歷史紀錄。

　　以廣州為例,廣州市國土局的數據顯示,雖然5月一手房均價仍站穩8字頭,但中心城區升幅明顯,中心六區5月均價達到11309元平方米,重回萬元大關,環比大漲了近15%。來自滿堂紅的數據顯示,5月廣州二手樓市的成交均價為7973元/平方米,不僅是今年以來的最高紀錄,還取代了2007年10月份樓市高峰期7536元/平方米的均價,成為新的二手住宅成交均價紀錄。

　　升幅較大的樓盤大多集中在市中心熱門地段,如珠江新城的星匯雲錦,“五一”報價是2萬元/平方米,端午報價已調高至2.2萬元/平方米；天壽大廈“五一”報價9000元/平方米的價格,端午的報價則是10000—11000元/平方米；易豐大廈“五一”均價為10000元/平方米,端午的報價則為13000元/平方米,等等。

　　供求關係變化

　　房價的背後,其實是市場供求關係的變化。滿堂紅的市場分析報告指出,與2008年10月全市1:4.9的供求比(1套新增房源對應4.9位新增買家)相比,今年1月起,供求比分別為1:7.3,1:9.4,1:8.7,1:7.5和1:8。而中國工商銀行日前發佈的2009年一季度的“工行投資理財指數”顯示,隨著投資理財意識的回暖,未來6個月內有購房意願的居民比例翻了一番,從2008年第四季度的6%躍升至12%。

　　因此有業內人士表示,今年以來供求比的大幅提高與樓市的回暖是一致的,而未來6個月購房意願仍維持較高水平,説明短期內房價仍將保持上升趨勢。

　　而在購房主力方面,仲介機構的市場監測顯示,年初“小陽春”時,剛性需求是拉動成交量大幅提升的主要力量；而幾個月後,購房主力構成已經發生轉變,除了改善型需求外,投資性需求的比例已經大幅提高,尤其是為規避預期通脹風險而選擇投身樓市的投資行為,更是成為金融危機之下一個獨特的現象。

　　一些投資型樓盤的售樓部經常出現一個人一口氣購買多套物業的情況。合富輝煌報告也顯示,受投資客青睞的廣州高端住宅市場份額大幅提升。繼3個月保持10%左右的市場份額後,5月突然躍升至18%；而成交均價自2月開始連續走高,5月達到17179元,比2月上升了3284元/平方米,短短3個月升幅達23.6%。

　　-原因

　　樓市率先回暖開發商打心理戰

　　2008年的樓市幾乎可以形容是裝進了“冰櫃”,成交低迷、房價下挫,開發商自然凍結投資、謹慎觀望。在此之前,由於流動性過剩導致股市和樓市泡沫不斷放大,中央政府開始下決心調整資本市場,採取了緊縮的貨幣政策。最有效的政策還數迅速收縮信貸,這直接導致了樓市進入調整期,一些房地産企業也頻頻傳出瀕臨破産的傳言。

　　政府調控

　　正當樓市進行深層調整,不期而遇的國際金融危機打亂了一切計劃。關於樓市低迷會影響到50多個相關産業、房地産投資不足導致民間投資下降、房價下跌引發銀行壞賬率升高等的擔憂,引起政府的重視。有專家指出,在出口和投資大幅下滑的背景下,政府重拾房地産這個既關乎消費又關乎投資的行業,是不得不做的也是順理成章的救急之舉。

　　因此廣東省房協會長蔡穗聲表示:“實際上,可以説是金融危機救了開發商。”

　　去年下半年起,從中央到地方紛紛出臺了一系列針對樓市的“救市”政策。與此同時,各地政府也相繼出臺了一系列扶持房地産業的政策,一方面降低購房成本,另一方面也大緩解了開發商的資金壓力。如廣東省出臺的“粵15條”,更是允許開發商緩交土地出讓金,更是在銀行信貸放鬆之前,在關鍵時刻扶了開發商一把。著名經濟學家郎鹹平日前也指出,國家啟動4萬億刺激經濟措施,其中40%的資金流向企業,但由於實體投資環境惡化,大量的熱錢進入了虛擬經濟,導致樓市率先回暖、房價上漲。

　　此外,銀行往日針對房企的貸款配額已經蕩然無存。儘管房企獲得的開發貸款總額並沒有大幅增加,但大部分開發商通過“借新還舊”的辦法獲得了銀行的支持,這實際上增加了開發商與購房者博弈的能力。而今年以來通過銷售大量回籠的資金,也增加了開發商漲價的底氣。中信證券研究報告顯示,萬科、保利、招商、金地等10家大型房地産上市公司今年一季度的凈現金流已經全部轉正,其中萬科最多,為36.8億元。

　　心理博弈

　　除了整個大環境的因素,房價的上漲也是開發商與購房者心理博弈的結果。

　　某房企銷售人員介紹,樓市營銷的秘訣在於如何為客戶樹立信心。這一過程,其實就是開發商對消費者的“心理攻勢”。樓盤價格出現小幅回升,與其説開發商是為了賺取高額利潤,不如説是在用這種方式進行“心理戰”,因為顧客都是“買漲不買跌”的。

　　據了解,項目“低開高走”是開發商通常會採取的做法,因為房子價格小幅度的上升比較容易聚集客戶信心。也有在價格不變的情況下,通過策略性安排達到同樣目的,如放慢銷售節奏,在保證現金流相對充裕的前提下,假設有400個人要買房,就先只推出200套,讓消費者去排隊去爭搶,傳達一種房源緊俏的印象。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江也介紹,開發商在定價時主要依據兩個指標,即儲客量和推貨量。産品分批推出,每推一批都提前儲客,一旦儲客量超過推出套數,就適當提高售價。如廣州珠江新城最近的一些新盤,幾次推貨都有一定幅度的提價。而據一位開發商透露,一般提高幅度會控制在3%以內。

　　-買房時機

　　市中心高檔物業抗跌性強

　　現在應不應該買房?恐怕沒有一個人敢一口咬定一個結論。就好比春節前幾乎沒有一個專家預見到春節後樓市會起死回生一樣,後市發展仍存在不少不確定因素。因此是否出手,還是要由您自己來決定。

　　不過,對於買房者來説,了解整個大環境的趨勢,並對本輪房價上漲的原因做到心中有數,是選擇購房時機的必備功課。而選擇抗跌性強的物業,不管對自住型買家還是投資型買家來説,都是需要注意的問題。

　　自住型買家:如果不急不妨等等

　　對於自住型需求來説,擔心後市樓價繼續瘋漲,成了刺激他們入市的一個重要原因。不過仍有不少專家認為,當前樓市仍存在泡沫。如獨立經濟學家謝國忠就指出,短期來看房價是很難再繼續走高的,因為今年以來銷售旺盛的基礎是購買成本下降,而不是工資上升,一般的老百姓購買力還是非常有限。因此有專家建議,如果買房不是很著急的話,不妨放平心態再等等,至少不要因為擔心買不到房而急於下單。

　　而對於有迫切需求的自住型買家來説,專家指出,雖然現在買房在短期內有風險,但從長遠來看,房子還是具有保值增值的價值的。因為樓市不管怎麼調整,總是週期性並起起伏伏的,這對用於自住的房子來説,影響並不大,關鍵在於怎麼選擇産品。因此購房者不妨多選擇,多看看,如果碰到了符合自己要求的房子,並且作為家庭唯一住房的話,現在買房應該也不會吃虧。

　　投資型買家:考量回報率至關重要

　　但對於投資型買家來説,則不妨考慮幾個關鍵因素。

　　首先,通常來説,多數投資型購房者都是以長線持有,通過租金來獲取回報的,因此考量出租回報率至關重要。以廣州為例,通常廣州住宅的出租回報率大約在4%—5%之間,但2008年租金普遍出現下跌,回報率也相應下滑。近期住宅出租市場雖然有所回暖,租金略有上升,但遠趕不上房價的上漲幅度,因此出租回報率仍不理想。此外,上月25日,國務院透露物業稅開徵是今年研究的重點工作。雖然物業稅何時徵、怎麼徵目前尚未明確,但可以肯定的是,物業稅的推出將大大增加房産持有環節的成本,對擁有多套房産作為投資的人來説,投資回報率將大大受到影響。

　　其次,投資就要以獲得最大收益為目的,因此房子是不是最佳的投資品,也取決於其他投資市場。拿股市和樓市相比較,著名經濟學家、清華大學中國經濟研究中心常務副主任魏傑日前表示,目前學界對於當前國內股市和樓市的主流觀點是:股市偏低、樓市偏高。因此,魏傑認為,目前國內股市還有上漲空間,樓市價格則有些偏高。雖然,“股市偏低樓市偏高”這話到底對不對,誰也不敢過早下定論。但對於投資者來説理性面對不同品種的漲跌,做到“高拋低吸”,而非“追漲殺跌”,卻是必須遵守的共同準則。

　　第三,市場的心理因素也是不得不重視的一點。2008年當樓市普遍出現觀望情緒後,整年的房地産市場都受到了巨大的打擊。而今年春節以來,當部分人因為對房價繼續探底缺乏信心而選擇入市,從而引發連鎖反應,大規模剛性需求因擔心錯失買房時機跟風出手,造就了令開發商絕處逢生的“小陽春”。因此患得患失的矛盾心理主導著剛性需求的行為,他們可能隨時爆發,也可能一夜消失,這對短線投資者來説是一個很大的不確定因素。

　　選擇投資物業:注意是否具有稀缺性

　　當然,如果你決定以買房作為投資選擇的話,在選擇什麼樣的物業上,也有幾點是需要注意的。

　　滿堂紅研究部郭定基認為,物業是否具較大的升值潛力,主要由三方面決定,一是物業是否具稀缺性資源,如江景、山景、地鐵等；二是物業是否具不可複製性,如商業旺地、城市中心等；三是物業是否具無形的附加價值,如品牌開發商、高素質樓盤、良好社區環境等。

　　另外,從最近這輪樓市調整來看,市中心的高檔樓盤抗跌性明顯較強,中低檔樓盤受衝擊較大。郎鹹平指出,低端房受衝擊較大是因為國家對住房性保障非常重視,目前全國各地都有廉租房保障計劃,這相當於國家收回了部分市場。從前香港大量推出公屋,就對樓市造成了非常大的影響。合富輝煌市場部指出,高端住宅項目不僅佔有著日漸稀缺的城市資源,産品綜合素質和服務水平也有所提升,因此作為長期投資增值、存儲保值或改善居住環境都是較為穩妥的理財方式。

　　-教你一招

　　如何尋找抗跌房

　　1.看房屋質量和配套環境。房屋質量主要從建築規劃設計及施工等全方位體現,包括外立面及戶型設計等各個方面。選房看質量,可以從其採用材料及工地情況看出。

　　2.看景觀及配套。在相同區域內,環境景觀好的樓盤不但居住質量好,而且也使樓盤居住者“身份”感明顯提高。因此有優美環境和社區會所的樓盤,具有較好的居住及投資價值。

　　3.看開發商實力。通常有長期開發經歷的全國性知名專業地産公司及上市公司資金實力較有保障,比較直觀的判斷可以從企業近期中進行信息提取。

　　4.看房屋交工狀況,精裝修成品房有競爭力。“商品住宅裝修一次到位”是指房屋交鑰匙前,所有功能空間的墻面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛生間的基本設施全部安裝完成。這也是國家提倡多年的住房建設發展要求。

　　5.看物業管理。買房不僅僅要關注房子的質量、環境等,還要關注開發商對物業管理的承諾。對由誰管理、怎麼管理、如何收費應有了解。物業管理作為住宅産業鏈條的最後關鍵一環,通過運用現代管理科學和先進的維修養護技術,以經濟手段對物業實施多功能、全方位的統一管理,併為物業所有人和使用人提供高效、週到的服務,使物業發揮出最大的使用價值和經濟價值。

責編：肖成迪