"小陽春"之後樓市怎麼走? 專家:價格回調是正道

　　今年一季度以來，國內許多城市的樓市開始逐漸顯露出復蘇跡象，並在前一段迎來了供需兩旺的“小陽春”。隨著成交量的回升，2008年下半年開始的開發商降價行為明顯減少，房價趨於平穩，甚至部分樓盤悄然提價。有專家稱，如果一季度“小陽春”的態勢在二季度得以延續，那麼樓市全面回暖的趨勢才基本可以成立。但眼下的問題是，儘管“小陽春”的蓬勃勢頭令人欣喜，但一些開發商蠢蠢欲動意圖就勢提價，也讓人擔憂。

　　房地産的行情還是要看供求關係的變化，而房價和收入在這種變化中起著相當重要的作用。當下，很多人關注的是：房價走勢與樓市發展將如何互動？“小陽春”之後樓市怎麼走？

　　房價企穩有助樓市發展

　　今年“五一”房展會之後，很多人都有這樣的感覺，前段呼聲很高的降價舉措並未兌現，可謂雷聲大雨點小。在今年一季度如此大成交量的支撐下，開發商的心理優越感油然而生。從理性的角度分析，房價堅挺的背後究竟有著怎樣的支撐，是非常必要的。

　　筆者認為主要有以下幾點：其一、政策導向扶持。雖然房地産行業未能在前期擠上十大振興行業的末班車，但這絲毫不會撼動其重要地位。正如某位政府官員所言，房地産已經發展得很不錯了，接下來是如何優化與深化。某種程度上，我們可以理解為應該加快行業資源整合，儘快促進樓市復蘇。其二、金融利好助推。對於購房者而言，刺激其潛在購房慾望最有效的方式就是減少首付比例，降低按揭利率。歷經去年多次降息之後，這些金融政策的利好是實實在在的。其三、土地資源稀缺。近期房價上漲也同土地市場的供給關係密切，今年上海住宅用地推出不多，更多的是商用和工業用地。其四、世博效應提升。為了世博會的順利召開，上海的公建配套日趨完善與優化，無論是立體交通網絡還是生活商業核心圈的打造，整體城市環境與面貌將會煥然一新，這勢必也會使土地及住宅有一定的自然增值。其五、移民城市效應漸顯。隨著近期國務院公佈關於上海加快建設國際金融中心與航運中心的意見出臺，更是助推上海未來大好發展前景。確切地説，無論從經濟環境還是投資環境，上海都具備了吸納海內外精英定居的良好條件，所以購房置業也是理所當然之事。因為不斷涌入的外來常住人口，對上海這座國際化移民城市而言，正是支撐其房産市場的源源動力。

　　房價堅挺的背後，其實可以找到N個理由，當然你也可以找出N個相反的觀點駁斥。平心而論，漲還是跌，這是購房群體難以掌控的。你可以考慮觀望也可以選擇出手，最後的結果無非就是多空博弈僵持，導致成交週期拉長、市場信心渙散，重新進入新一輪的對峙階段。如何權衡利弊，怎樣先發制人，爭奪主導話語權，本身就是一種尋求市場動態平衡的過程，沒有對與錯，只有對於大局的認識問題。

　　從總體來看，應該説目前上海樓市在剛性需求的強勁拉動下，成交放量相當明顯，當然也給了市場久違的人氣和必要的信心。僅僅從數據分析，市場的確表現出了回暖跡象。然而在全球經濟不景氣的大背景下，我們在保持樂觀和信心的同時，更需要的是理性與冷靜。究竟是“穩步回暖”還是“曇花一現”？筆者認為，其實質不外乎是要尋求樓市理性發展的主基調，那就是賣方需要心平氣和，買方需要量力而行，切莫追高追漲。穩中求發展，這才是可持續健康發展的硬道理。

　　(作者為中原地産研究諮詢部經理)

　　價格合理回調方是正道

　　中國經濟要恢復到健康穩定增長，必須擴大內需，這毋庸置疑。在目前的收入分配格局之下，影響消費需求的因素主要有兩個：在農村，主要是社會保障問題；在城市，主要是房價問題。即便在目前樓市出現一波“小陽春”的行情下，我們仍然不能忽略對這個問題的考量。

　　應該看到，住宅市場之所以在今年以來出現一定程度的復蘇，主要還是因為在買賣雙方僵持了較長一段時間以後，從去年下半年開始，迫於開發商的現金流壓力和經濟預期的變壞，越來越多的樓盤加入降價促銷的陣營，一些樓盤的降價幅度達到了20%到30%左右。市場成交最終在這個價格上被激活，2008年所積累的自住剛性需求得以釋放。

　　從理論上説，如果房價繼續合理回調，不但可以大大釋放住房購買需求，帶動相關産業的消費需求，非相關産業也會因居民實際可支配收入的提高而出現需求上升。不過反對的理由也不無道理，即開發商可能要面臨較大的壓力，銀行也可能産生大量呆壞賬。但換個角度思考，作為一個市場主體的開發商，面臨一些經營風險是再正常不過的市場現象。相反，沒有市場主體的淘汰機制才是畸形市場的表現。事實上，在前期暴利階段，開發商已經提前透支了若干年的利潤，一個成熟的開發商不會因為必然到來的房價調整而至於破産。

　　對於銀行而言，房價下降真的就能帶來嚴重的危機嗎？其實也未必。首先，斷供發生的高危人群應該是2006年以來的購房者，此期間的購房首付是30%，再加上一定年限的按揭支付，其實也就給房價的下降提供了一個潛在的安全區，那就是在房價下降一定幅度的前提下斷供發生的概率並不會很大，除非銀行違規放貸。其次，由於同樣的原因，斷供引起的呆壞賬佔銀行貸款餘額的比例應該不會太高。而且即使斷供，銀行收回的房産並非就是一文不值，而是依舊很值錢，還可以通過拍賣收回一部分貸款。當然，避免銀行的虧損和鉅額呆壞賬，是政府需要防範的。只是防範不能通過維護既得利益方的暴利方式來進行。對於未來可能出現的斷供，銀行需要的是正視，而不是恐懼。而政府應該做的，則是成為銀行的最後貸款人，以防範金融危機。

　　房價在市場規律的作用下自我調整，是很正常的。由此帶來的損失，應該由投資者、開發商、銀行共同分擔，政府所起的是最終穩定金融系統的作用。這種損失分擔機制一旦形成共識，那麼未來房價即便調整，也並不可怕。

　　(作者為復旦大學經濟學院公共經濟學系講師)

責編：王玉飛