樓市"小陽春"不具持續性 可能遭遇政策"見光死"

　　房地産在下半年將面臨“生死劫”，如果對此沒有清醒的認識，製造所謂的“房荒”的恐慌，進行自殺式的提價，冬天就不會太遠了。

　　——馬光遠(經濟學博士)

　　今年1到4月，中國各主要城市的房市擺脫了持續一年的量價齊跌的低迷態勢，經歷了一段所謂的“小陽春”行情，很多城市不僅交易量相對去年有大幅增長，價格也悄然提升。特別是4月份以來，這種量價齊升的態勢在各大城市普遍涌現。以北京為例，4月份北京期房住宅成交量創2006年5月份以來新高；二手房價格不到一個月每平方米上漲了1千多元。

　　對於這種量價齊升的表現，業界的看法基本分為三派：樂觀者認為房地産調整週期已經結束，價格觸底，房地産已經全面回暖；悲觀者認為，前4月的表現有政策的刺激，也有降價等因素的推動，考慮到房地産價格調整依然沒有到位，宏觀經濟的現狀也不容樂觀，房地産仍然走不出寒冬；而中立者的看法認為房地産的走勢很難判斷，還需觀望。但是，超過三成的民眾則認為，房價依然遠遠超過了居民的實際購買力，房價下跌的態勢還將繼續。

　　筆者認為，判斷房地産是否回暖，前4月的交易量的確是一個重要的參考值，但是否回暖，關鍵還要根據房地産本身的産業週期、供求狀況以及宏觀經濟的基本面來綜合判斷。我不同意把前4個月房地産的回暖完全歸結于開發商自導自演的鬧劇的武斷。應該看到，政府出臺的促進房地産發展的政策，和開發商的主動降價策略，對於房地産的回暖都起到了一定的作用。但要説政策的效應使得經濟蕭條中的房地産如此火爆，價格直逼歷史高點，並以此判斷房地産全面回暖，就有點誇大其詞了。

　　首先，全國一線樓市供大於求的基本面並沒有發生根本性的變化，1到4月份雖然銷量大增，但和歷史積累的空置面積比較，所謂的去庫存化的過程還遙遙無期。以空置面積佔全國首位的北京為例，截至3月末，北京市商品房屋現房空置面積1437.2萬平方米，同比增長34.5%，消化週期最少需要13個月。再考慮到2009年大量的保障性住房的入市，這意味著，供過於求的基本狀況不會改觀。

　　其次，就宏觀經濟本身而言，歐美深度衰退尚未見底，中國經濟一季度雖然增長了6.1%，但一些關鍵指標依舊很不樂觀，4月份進出口依舊下跌24%,CPI和PPI連續三個月雙雙在負數階段運行，發電量繼續下跌，就業形勢依舊嚴峻。因此，在宏觀經濟尚未觸底，美國房地産市場依然跌跌不休的情況下，縱有萬般理由，也編不圓中國房地産市場一枝獨秀的神話故事。

　　第三，從房地産的價格和調整週期看，前幾年的瘋漲已經基本透支了未來數年的購買力，不管有多大的“剛性需求”，也難阻房地産進一步調整的客觀規律。按照OECD的數據，房價週期一般是10年左右，其中6年為上升期，上升的幅度大約為40%，4年左右為下跌期，下跌的幅度為25%左右。我國的房地産市場無論就調整時間，還是價格幅度而言，都依然明顯處於下降通道，所謂的“小陽春”，所謂的“回暖”最多只是政策效應中的正常反應，並不具有持續性。

　　最後，應該清醒地認識到，前4個月房地産的回暖，一定程度上和國家信貸政策的寬鬆有很大的關係，部分資金進入了樓市已經成為不爭的事實，但隨著下一步國家收縮信貸，嚴查資金入市，則房地産所謂的“回暖”可能會遭遇“見光死”。

　　筆者認為，隨著前期政策效應的遞減和信貸政策的收緊，特別是在4月份的信貸投放額和前三個月比較大幅下降的情況下，支撐樓市回暖的最後的一根稻草也許將不復存在。而各地不斷曝光的假按揭和高退房率已經引起了金融監管部門的關注。5月份北京樓市交易量的大幅下滑已經預示著，在經歷短暫的所謂“回暖”的快感之後，房地産在下半年將面臨“生死劫”，如果對此沒有清醒的認識，依然沉迷在自己編造的剛性需求的迷局中，製造所謂的“房荒”的恐慌，進行自殺式的提價，冬天就不會太遠了。（馬光遠）

責編：王玉飛