樓市普現價漲量跌 開發商開工拿地兩不誤

製圖吳尚楠

　　三四月份的樓市小陽春膨脹了開發商和業主們的信心。但是，進入5月後，來自第一線的銷售數據並沒有繼續樂觀的態勢，無論新房市場還是二手房市場，都出現了價漲量跌的現象。來自開發商方面的信息卻顯示，各大房企不但開始積極拿地，而且不約而同地調整開工面積，加大開工項目數量。

　　業內人士認為，雖然市場的瘋狂得到抑制，但也讓開發商們對後市産生了過強的信心。但是，如果房價繼續上漲，樓市很可能重現去年的觀望態勢，從而嚴重影響樓市真正復蘇。

　　>>現象

　　樓市普現價漲量跌

　　據中國指數研究數據信息中心日前公佈的全國房地産綜合指數報告顯示，4月份，全國主要城市住宅價格開始升溫。上海、深圳住宅價格指數連續兩個月回升，環比增幅分別為0.32%、1.39%；北京住宅項目中下調報價和提價的項目佔比基本一致。在價格上漲後，各大城市商品住宅成交量呈回落態勢。

　　價漲量跌的現象不僅僅出現在一手房市場。據市統計局統計，4月份，北京二手住宅成交均價為9597元/平方米，比3月份提高384元/平方米。但從4月下旬，隨著交易價格的持續走高，僅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。

　　中原領先指數系統顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳、天津五大主要城市二手住宅價格指數繼續上漲，部分城市價格漲幅有所放大。其中深圳價格漲幅超過7%，北京天津價格漲幅相對較小，均在1%以內。但成交量方面，除天津外其他四個主要城市均開始回落。根據中原估計，本月五大城市二手住宅成交量為460萬平方米，環比減少11.3%。

　　開工拿地兩不誤

　　雖然從4月開始，各大城市的交易面積都出現一定回落，但與去年同期相比，勢頭依然良好，這不僅給開發商們帶來滾滾鈔票，大大緩解了從去年以來開發商們緊張的資金現狀，而且帶給開發商們對市場的強烈信心。這一信心表現在從4月份開始出現的開工回暖和拿地熱潮上。

　　4月份以來，各地土地流標率明顯降低，開始出現高溢價土地，北京、上海、深圳、天津、重慶和杭州均出現溢價成交土地。金地、綠地、保利、萬達、富力等大開發商頻現土地交易市場，並連連斬獲。

　　由於今年的銷售勢頭遠遠好于預期，不少公司存貨迅速消化，甚至部分公司出現斷檔之憂，因此紛紛開始調整開工面積，加大開工項目數量。據記者了解，萬科、金地、首創置業等大開發商都調整了開工面積，加大開工項目數量，合生、龍湖、保利等企業則加快了新盤推出的速度。

　　二手房漲幅最高近10%

　　據北京市房地産交易管理網數據顯示，截止到5月18日，二手房交易量與4月同期下降4.7%。21世紀不動産市場分析師孟奇指出，這與部分地區房價的反彈不無關係。

　　上述五個地區在本月價格走高，有一個共性的原因是這些地區在近三個月內的成交量持續攀升，上漲幅度從2%-10%不等。像望京地區，因為金融危機爆發時，大量韓籍客戶撤離，一時的房源放量導致該區域房價下行，房價下滑比例最高時可達20%，這種情況下，房價反彈自然較快。上地片區，輻射中關村和周邊高等院校區域，屬於傳統的交易熱點地區，在經歷了前期交易攀升，房源供給緊張后價格上漲。

　　>>分析

　　漲價原因力獲陽春好收成

　　亞豪機構副總王英男認為，目前出現的漲價現象主要有兩方面原因，一方面是三四月樓市出現了小陽春，這極大地鼓舞了開發商，有些項目提高了售價以期在樓市小陽春中有個好收成。另外一方面原因是，一些熱銷項目前期執行低價入市策略，取得了很好的銷售效果，隨著樓市回暖，他們原來執行的低價入市策略得以調整，使得這些熱銷項目後續開盤價格有所提高。

　　但來自開發商的反饋卻表達了另一個觀點。某著名房企北京銷售負責人告訴記者，之所以出現交易量下跌的現象與漲價關係不大，主要是因為供應量降低了。該負責人認為市場産品主要分熱銷産品和滯銷産品，今年以來，知名企業的熱銷項目紛紛售罄，熱銷産品沒有得到及時補充，因此影響了整個市場的銷售速度。

　　進入5月份以來，京城的土地市場表現積極、土地交易情況喜人，尤其是一些品牌地産商紛紛拿地。廣渠門10號地尚未成交，已經出現報價溢價超過100%的情況。

　　量跌原因剛需大幅降低

　　北京中原三級市場研究部的分析人士認為，造成交易量5月環比4月下浮主要因為：1.二手房市場中剛性自住需求在三四月份集中釋放，5月以來市場需求有所減弱。2.部分業主的提價造成了一定的市場觀望。3.近期，多個熱銷樓盤都在逐漸提高售價。開發商漲價直接影響了周邊二手房業主的心態，相應地提高自己的售價。

　　>>後市預測

　　中原華北區總經理李文傑指出，3月的井噴行情已經陸續得到釋放，雖然成交量的暴漲帶動了部分投資買房人陸續進場，但是由於市場推盤量的不斷增加，以及售價上漲過快，導致部分客戶陸續放棄抄底，重新陷入觀望。

　　根據“量在價先”的原則，樓市依然有龐大的庫存消化壓力及開發商陸續減價的現實，從5月起，房價將重回下降通道。

　　>>置業提醒

　　1.年內不用高估通脹預期

　　通脹預期推動了不少需求入市。據記者了解，4月份以來，在高端項目中，基於通脹預期的購房需求明顯增加。對此，上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，4月銀行貸款增量已較前3月大降。中期分析、流動性過剩的確可能導致通貨膨脹和房價上漲；但短期而言，防通縮重於防通脹，資産價格反彈力度有限。年內沒必要因為憂慮通貨膨脹而去盲目投資房産。

　　2.購買保值增值的産品

　　亞豪機構副總經理王英男提醒消費者，在購房時不要只關注價格，而是要綜合考慮産品的品質、配套、升值潛力等。在這樣的大背景下，投資者宜將目光鎖定在較為增值保值的不動産上，出手購買具投資價值的房地産商品。比如像金泉時代項目，其性價比較高，具有比較好的保值增值性，因此其剛一推出就銷售超過6億，受到消費者熱捧。購買此類産品將有利於投資。

　　3.多關注産品本身

　　龍湖北京銷售總監魏健給開發商和消費者提出了共同的建議：多關注産品品質。他認為，目前市場熱度很高，對消費者而言，要避免盲目購房，認真考慮自身需求，關注房子本身的品質，從而理智地選擇真正適合自己的産品。