葉檀:怪象頻現 樓市“衰退反彈”

　　此次回暖很可能是流動性支撐下的小反彈，下一波房地産市場會跌得更慘。一旦房地産市場被刺激成大陽春後再崩潰，市場將會進入漫漫長夜。

　　有媒體披露，房地産市場出現怪象：一邊是商品住宅熱銷，另一邊卻是退房頻發；一邊是企業庫存壓力仍較大，另一邊卻是企業頻頻提價；一邊是消費者購房信心略微恢復，另一邊卻是開發企業投資信心依然不足；一邊是社科院隆重推出房地産藍皮書，另一邊則是“後院起火”。

　　房地産出現四大怪象，只能説明市場處於十字路口，大家都在摸著石頭過河，走一步看一步。證券市場有句話，叫久盤必跌，如果市場找不到支撐點，在上下震蕩之後跟隨地心引力一頭向下，退房現象還會增加；相反，如果房地産投資與成交繼續上升，資産品價格繼續上漲，此次房地産小陽春會被寬鬆的貨幣政策刺激成大陽春後再崩潰。

　　上述怪現象是典型的市場盤整信號。

　　摹倣上述句式，就可以從經濟週期的角度解開上述四大怪：一邊是宏觀經濟沒有確認回暖，而信貸增量已創下歷史新高，導致主要城市商品住宅出現回暖跡象；一邊是房地産新屋開工量繼續處於冰點，另一方面是隨著成交量的回暖某些地區的樓盤開始提價，説明此次提價是隨著成交量回暖産生的短期市場行為；一邊是房地産庫存量繼續居高不下，另一邊是資金充裕的大型房地産商開始新一輪圈地熱，表示這些房地産商認可將來地價必將上漲，低價圈地相當於低價購買原始股，可以通過市場回暖得到增值；至於社科院後院起火，這是好事，學者應該秉持獨立觀點，時間會讓浮躁者浮出水面。

　　房地産回暖有真實數據支撐，各個城市房地産市場的同步回暖，絕不是房地産商搞的假按揭等花招能夠形成的。根據北京、上海、深圳三地房地産交易管網數據統計，2009年第一季度，京滬深三地新房交易量創新高，同比平均上漲100%以上，北京和上海兩地交易量甚至達到2007年同期水準。

　　此次回暖並非另一輪房地産景氣週期的開始，幾個關鍵數據説明，房地産業仍然處於衰退期，但可能處於衰退末期。房地産市場目前處於去庫存化的關鍵時刻，商品房熱銷沒有能夠完成去庫存化的過程。

　　房地産行業有多少庫存，各方無統一數據。據中原地産統計顯示，截至今年3月底，招商、中海等十家標桿上市房企已領預售證而未銷售的庫存面積總量達1635萬平方米，總存量相當巨大。海爾地産董事長兼首席執行官盧鏗透露，到現在為止，開發商拿到的存量土地面積乘以容積率等於24億平方米。地産大嘴先生任志強估算，如果政府不出臺更為利好的政策，今年年底，空置商品房面積將可能達到4億~5億平方米。更有報告指出，目前整個房地産業的存貨資産約有4萬億元，要是以這個數字來計算，那麼至少有30億平方米以上的商品房庫存。即便以中位的4萬億估算，以目前的成交量計，也需要一年左右的消化時間。當然，如果房地産市場在剛性需求後，投資需求隨之跟上，目前的庫存量就不會成為太大的問題。

　　房地産新屋開工量是宏觀經濟回暖的先行指標之一，在大多數情況下，房地産市場對寬鬆的貨幣政策有直接反應，典型表現就是房地産投資增加，新屋開工量上升。從去年下半年開始，全國房地産投資增速和新屋開工面積增速急劇下降。國家統計局4月13日數據顯示，1~3月，全國完成房地産開發投資4880億元，同比增長4.1%，比去年同期回落28.2個百分點。但是，據業內人士觀察，4月份房地産開發商的投資意向增加。

　　無論如何，土地市場已經率先開始回暖，開發商拿地熱情“高漲”，住宅用地成交量首次超過去年同期水平。4月全國60個重點城市共成交土地529宗，環比增加16%，同比增加73%，成交土地面積2615萬平方米，環比增加31%，同比增加44%。這是2009年1~4月，住宅用地成交量首次超過去年同期水平。新屋投資量趕不上拿地熱情，只能説明，開發商將土地當作了正待升值的資産品，只有讓購房者把房産當作資産品，拿地的開發商才能找到接盤者。

　　從宏觀經濟看，此次回暖很可能是流動性支撐下的小反彈，下一波房地産市場會跌得更慘。一旦房地産市場被刺激成大陽春後再崩潰，市場將會進入漫漫長夜。

責編：王玉飛