樓市驚現四大怪象 商品住宅熱銷與高退房率並存

　　“真像霧裏看花、水中望月一樣，樓市越來越看不清了。”最近接受記者採訪的多位業內人士都表達了相同觀點。2009年的房地産市場，真是亂花漸欲迷人眼，有關樓市的爭議也越來越多，商品住宅熱銷、高退房率、假按揭以及高庫存、漲價潮正在讓現在的樓市看不懂。

　　一邊是商品住宅的熱銷，另一邊卻是退房事件頻發

　　國家統計局5月12日對外公佈數據顯示，1至4月，全國商品房銷售面積17625萬平方米，同比增長17.5%。其中，商品住宅銷售面積增長18.6%，商品住宅銷售額更是大增38.6%。熱銷未能掩蓋退房事件的發生。以北京為例，截至5月18日，北京市房地産交易管理網上共有119頁，1772條期房退房信息，其中一些樓盤的退房率高得有些不正常，達20%以上。現房退房信息也有51頁，752條。

　　一邊是消費者購房信心的略微恢復，另一邊卻是開發企業投資信心依然不足

　　記者從21世紀不動産、中原地産等機構獲悉，前一段時間，前來諮詢購房事宜的消費者明顯增多，成交量也回升明顯。而與之形成鮮明對比的是，房地産開發企業的投資信心等先行指標仍未見明顯起色。

　　國家統計局公佈的數據顯示，1至4月全國完成房地産開發投資7290億元，同比增長4.9%，增幅比1至3月提高0.8個百分點，比去年同期回落27.2個百分點；全國房地産開發企業完成土地購置面積7266萬平方米，同比下降28.6%，而去年同期則是增長11.1%；完成土地開發面積7078萬平方米，同比下降12.2%，而去年同期則是增長5.9%。

　　一邊是企業庫存壓力仍較大的擔憂，另一邊卻是企業頻頻提價

　　DTZ戴德梁行監測數據顯示，一季度北京、上海、深圳等十大樣本城市共成交商品住宅2082萬平方米，環比2008年4季度增長42%，同比增長則達62%。市場成交量的持續恢復帶動前期庫存積壓加速去化，一季度一線樣本城市庫存去化量已超過2006至2008年新增庫存總量的25%，二線樣本城市去化量也達到20%。

　　雖然去庫存化速度加快，但庫存壓力仍較大。中原地産統計顯示，3月底，華潤、招商、中海等十家標桿上市房企已領預售證而未銷售的庫存面積總量達1635萬平方米，庫存壓力仍相當巨大。上海易居房地産研究院綜合研究部近日做的《全國商品房空置研究》也顯示，部分一線城市存在空置率過高情況，其中北京形勢嚴峻。2008年，北京商品房空置率高居全國首位，為16.64%，高出全國0.75倍，也高於本市近12年15.77%的平均水平。商品住宅情況雖然較好，空置率為9.60%，低於近12年15.10%的平均水平，但依然高居全國首位，高於平均水平0.51倍。

　　庫存的巨大壓力並沒有成為企業降價的動力，相反企業依然我行我素地高調提價。在很多城市，出現了大規模的項目漲價的現象。2月起已有若干項目出現漲價現象，而3月這一趨勢更為明顯，中原統計顯示，漲價項目佔到全部在售項目數的14%，其中十大標桿房企在售項目均價小幅上漲，環比漲1%。對此，DTZ戴德梁行和中原地産均明確提醒，前期庫存水平尚未整體扭轉。建議開發商謹防盲目跟風漲價，避免去庫存化進程的放緩。

　　一邊是社科院隆重推出的房地産藍皮書，另一邊則是“後院起火”

　　批評者認為房地産藍皮書是房地産開發商為主體的房地産業的積極擁護者。同時，每次預測都是錯誤的。

　　專家點評

　　面對樓市的一系列亂象，北京大學房地産研究所所長陳國強等專家明確表示，目前企業的提價行為是不明智的，未來走勢仍微妙，在消費者購房信心略微恢復而開發企業投資信心依然不足的大背景下，企業的提價行為無疑會打擊剛剛出現好轉的樓市。

　　專家認為，在一系列亂象中，除了需要關注住宅市場成交量和房價外，還應重點關注商業地産以及房地産開發投資和土地購置面積等綜合指標，如果僅是成交量的略微回升，而開發投資等指標依然低迷的情況下，樓市回暖的路依然漫長。

責編：金文建