分析師稱房地産帶動中國經濟復蘇 地産股將反彈

　　四月份中國經濟最大看點是土地市場的回暖和地價拐點的出現。這表明人們一直憂慮的私人投資已經開始啟動，從而可以推論危機後中國經濟復蘇將顯現更強的爆發力和持續性。對於股市而言，地價拐點首先會使得A股、B股和H股市場的地産股重新得到重新定價，與此同時，其他金融、建材、鋼鐵等多個行業股票也將重新定價。由此，A股市場1664點以來的反彈行情進一步演變成反轉行情，而且牛市第一波行情的漲幅也將遠遠超出市場的普遍預期。我們認為，滬綜指未來運行區間將上升到2400點至4000點區間，在這個過程中投資者可以從房地産帶動經濟的具體路徑來尋找投資機會。

　　地産股反彈有望轉變為反轉

　　要看清中國經濟，就應當先看清中國房地産業的方向；而要看清股市，則一定要看清地産股的運行。去年年底前後，我們預測地産股將迎來B浪反彈，目前滬深地産指數漲幅分別達到120%。在四月上旬筆者一度認為，地産股反彈進入了尾聲，其主要依據是：其一，地産成交量能否持續存在變數；其二，貨幣政策能否持續和財政政策會否加碼；其三，A股地産股估值已經不便宜。地産股在估值得到恢復性提升後，目前股價對NAV(預測凈資産值)的折價已經基本消失。

　　但這一論斷在四月底地産發展商開始大規模購地，地價出現拐點的背景下，失去了其立論的依據。也就是説，地産股反彈論調遭遇到根本性的質疑；由於地價拐點的出現，地産股很可能已經出現了反轉。這次土地市場的回暖不是個別地區的，而是在主要一線城市出現了集體回暖。從以往的歷史來看，地價拐點的出現是樓市反轉的確認指標，它一方面對近期樓市回暖做出了一個正面回應；另一方面，也對未來幾年地産市道的走好給出了來自發展商的樂觀預期。

　　市場合理區間上移至2400點至4000點

　　土地拐點出現對於股市運行意義相當重要。首先，對中國經濟而言，它預示著人們一直懷疑的私人投資出現啟動跡象。而且，從各個發展商的觀點來看，從消極到積極的轉變正在進行之中。這意味著未來土地市場將繼續走牛。在這樣一個大背景下，鋼鐵、水泥、傢具、家電、銀行等一系列行業將明顯受惠，進而推動中國經濟出現V型反轉；其次，對股市而言，它直接推動地産股進入牛市，與此同時，其他相關板塊如銀行、鋼鐵、水泥等受到地産復蘇帶動而盈利提升，股價也將陸續走出低谷。

　　那麼，市場具體運行區間會有怎樣的變化呢？

　　目前滬深300指數市盈率在17倍左右，從歷史運行的情況來看，其在正常年份的市盈率一般在15倍至25倍之間。從目前這一時點來看，滬深300指數相應的合理點位區間是在2000點至3600點之間。也就是説，相對於目前滬深300指數2810的水平，該指數達到合理區間的上限位置還有28%左右的空間。相對於滬綜指而言，其對應的點位是3400點附近。筆者認為，市場存在較大機率回升到這一區域。

　　另外，目前市場對2009年和2010年上市公司利潤增長的平均預期為16%和18%。這意味著明年市場的價值中樞將由於企業利潤的回升而繼續提升15%左右。也就是説，在承認滬深300指數15倍至25倍的運行區間是合理的基礎上，2010年市場合理區間的高位區是4000點左右，底位區是2400點左右。由於股市是預期市場，這樣的一個運行區間可能在未來半年內成為市場運行的重要區間。

　　從房地産帶動經濟的路徑尋找投資機會

　　筆者相信，如果中國未來能夠成功走出衰退，其中房地産必定扮演重要的拉動角色。必須看到的是，通過啟動房地産，進而對拉動經濟、拉動工商業發展，需要一個過程。

　　我們可以參看美國2001年網絡泡沫破滅後的情形，當時美國房地産信貸確立上升趨勢是始於2002年4月份，但房地産的復蘇傳遞到更廣的經濟基本面是在2003年下半年(幾乎是一年之後)，除房地産外的對工商企業的信貸直到2004年4月(再用了半年時間)才確立進入上升通道。所以，通過啟動房地産最終帶動整個經濟向上的時間，至少需要1年的時間。正因為如此，筆者認為，在未來經濟各個部門次第復蘇的這個過程，細心的投資者應該有機會賺取兩撥利潤。

　　如果大體照搬美國復蘇的路子，那麼，現在的時間點可以認為是地産信貸確立上升趨勢的時點；而大概一年後、也就是2010年上半年我們可能將看到更加廣泛的經濟基本面的復蘇；而到2010年下半年我們則會看到，除房地産外地工商業貸款增加的情況出現。最終整個經濟確認上行趨勢。

　　賺取兩撥利潤的重要轉換時點是美國經濟的好轉時間表。其一，在美國經濟見底之前，大部分的配置資産應當以內需型的股票為主。這方面，投資者可以關注地産股和金融股，在美國經濟見底之前，這兩個板塊的收益將會遠遠領先與外需相關的板塊。當然，立足長期投資的朋友，還可以進一步關注B股市場和H股市場的中資地産股，其中民營性質的中資地産股由於價格低廉(部分股票價格僅為凈資産值的20%至30%)理應更加關注。其二，一旦美國經濟見底，與外需相關的板塊，包括航運、港口以及在中國出口比重中佔比較大的資本品等相關板塊將是重要的投資對象。

　　(作者為中證投資公司首席分析師)

責編：王玉飛