樓市持續回暖面臨三大阻力:漲價、捂盤、地價高

　　進入5月，樓市的不確定因素開始更多地顯現：成交量大幅波動、開發商平淡促銷、“假日樓市”觀望氣氛瀰漫。剛性需求波動的同時，投資性需求開始入市。預計5月以後的樓市，有多種因素仍可能打亂其回暖的節奏，主要是開發商的漲價、“捂盤”以及地價的居高不下。

　　開發商漲價增強市場觀望氛圍

　　市場機構佑威樓市通統計的數據顯示，2009年3月上海商品住宅成交均價為13178元/平方米，比2月上漲8.5%。4月份各周則是漲跌互現。但是，上海內環以內(多為3萬元以上的高檔物業)以及其他區域的別墅豪宅房價波動相對較大，這些成交量以投資性需求為主。

　　比如，被視為樣本性樓盤的上海萬科金色里程，其報價從年初的1.5萬元/平方米，上調到4月份1.65萬元/平方米，“五一”房展會期間又抬高到1.8萬元，重回去年萬科在浦東三林板塊創下的最高紀錄。上海網上房地産顯示，中環線以外，這樣“調價”的樓盤比比皆是。

　　與一季度的“一帆風順”不同，二季度樓市開始顯露不確定性，一線城市尤為如此。中原地産研究中心數據顯示，4月份第一週後，北京市住宅成交量連續三周出現環比下跌。其中，第四週成交量環比降幅超過20%。“五一”假期，北京住宅日均簽約量(424套)亦低於4月的平均水平(446套)。退房率也有所上升。

　　分析人士認為，這些波動根本上是形勢不夠明朗時市場博弈出現的正常現象，其中也不排除購房者對跟風漲價等現象加以拒斥的原因。分析人士指出，在國內樓市，尤其在一二線城市，改善性需求能讓市場擺脫低迷，投資性需求則是促進市場增長的重要力量，甚至堪稱市場繁榮的“導演”。因此，改善性需求和投資性需求的“入場”，對樓市的持續“回暖”起到關鍵作用。但問題是剛性需求對價格的波動最為敏感，隨著賣方不斷調高價格，這部分需求入市節奏變緩，也必將影響到改善性需求和投資性需求的入市。

　　捂盤惜售人為製造房源緊張

　　記者近期實地採訪發現，位於閘北大寧板塊某樓盤的售樓處，開盤之前就有人排隊。位於寶山顧村板塊的某樓盤曾在3月底推出140多套以兩房為主的房源，幾天內即被訂購一空。

　　上海一家房企老總對記者説出了一大原因：“我們現在放慢了銷售節奏，只要保證現金流相對充裕就可以了，並不急於把所有的産品都投進市場。”這些房子都是六、七年前拿的地，當時的地價比現在房價要低得多，部分銷售就可以保證企業有可觀的利潤，“因此我們完全等得起”。而且，“捂後”再上市，“價格一定比現在要高，多出來的可都是純利潤”。

　　同樣是“惜售”，樓盤可分為兩類，一類是“低進高出”，其房價遠超多年前購置土地的樓板價，少量多批甚至少批都足以帶來足夠利潤，且自身又不存在迫切的資金困難，這是“主動惜售”；另一類則大多是近兩三年買的高價地，對這些開發商來説，房價的回落是難以忍受的，所以現在只好“扛著”不降價，從而被迫“惜售”。

　　樓盤敢於捂盤惜售，因為資金暫時還沒有問題，尤以大型房企居多。一方面，部分“低地價”房源的銷售，帶來了可觀的現金流；另一方面，放貸指標高企的銀行也十分依賴這些“優質客戶”。東部某城市一大型房企總經理告訴記者，今年銀行主動找他的次數多了，而且還常是分行行長親自登門，“希望多貸點錢，幫幫忙”。這樣一來，開發商“少量多批”甚至“少量少批”入市也就有了足夠的本錢。

　　市場分析人士認為，考慮到去年成交量的低迷，今年以來樓市的剛性需求還沒有“解渴”，成交量還有大量上升的空間。但是部分開發商的惜售，人為製造的房源緊張，可能會加快樓市泡沫的生成，導致樓市直接從“回暖”走向“過熱”。

　　地價居高不下影響投資積極性

　　國家統計局公佈的數據顯示，今年一季度全國完成房地産開發投資4880億元，同比僅增長4.1%，比去年同期回落28.2個百分點。其中，佔房地産開發投資比重超過7成的商品住宅完成投資3422億元，增幅比去年同期回落31.5個百分點。土地方面，一季度全國房地産開發企業完成土地購置面積4742萬平方米，同比下降40.1%；完成土地開發面積5223萬平方米，同比下降11.3%。

　　實際上，樓市的暖意已經傳導至土地市場。截至5月9日，今年以來上海已發佈了35個建設用地出讓公告，26批土地已經成交，住宅用地無一流拍。3月份中原地産監測的12個城市中，北京、上海、天津和南京土地供應面積較前12個月均值均出現上升。“加快推地”是各城市土地市場的關鍵詞。地價方面，國土資源部公佈的《2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，第一季度全國城市地價總體水平為3189元/平方米，環比下降了1.53%，增幅明顯低於2008年同期水平，下降了3.07個百分點。這是2004年以來全國地價首次出現季度下跌。

　　但是，不少開發商則認為，現在地價最多是有些“鬆動”，已成交的土地大多位置較遠、面積較小，整個土地市場的“大盤子”沒有發生根本性改變。而且，只要政府依然走簡單的“招拍挂”的方式，二季度以後地價重新上漲的可能性依然存在。

　　上海財經大學教授胡怡建表示，從供給角度講，近年來房地産銷售量的萎縮和土地市場的萎縮有關，因此如果要增加房地産的供給，必須要增加土地的供給，同時政府要審慎考慮土地供給與土地價格之間的關係。

責編：王玉飛