北京樓市退房率局部異常 正視樓市回暖的"泡泡"

　　北京房地産交易管理網最新數據顯示，目前，北京期房退房公示中有1759條退房項目記錄。京城幾大在售項目中，部分樓盤的退房率遠高出正常水平。其中，美利山的退房率為11.97%、中堂為21.68%、沸城為30.85%、萬象新天家園的退房率則高達85.62%。

　　5月11日，中國證券報記者以購房者的身份走訪了上述幾大樓盤。銷售人員表示，退房是正常現象，“前期，我們部分樓座確實存在較多退房現象，但都在正常範圍內，客戶退的房源現在都已基本售完。”

　　業內人士分析，退房率並不像數字顯示的那麼簡單，原因也較複雜。其背後可能是部分項目存在資金鏈緊張；也可能是前期市場價格過高的“後遺症”。近期，樓市成交量大幅上漲，不少項目提價明顯，這可能掩蓋退房的風險。不過，隨著積壓的剛性需求逐步釋放殆盡，成交量難以支撐價格上漲，退房現象可能再度抬頭。

　　整體退房率“趨降”

　　“去年我買這個樓盤時是三期，每平方米要12000多元；今年1月份，開發商推出的四期每平方米才9000元出頭。哪怕扣掉10%的違約金，退了都划算。但現在，價格大部分又漲回來了，退了也不太好買。”一位在東北五環外購房的客戶向中國證券報記者訴説。

　　西南四環一樓盤的銷售人員告訴中國證券報記者，今年初，由於該項目竣工交付時間拖延，不少業主以此為由要求退房。“那時候，我們的退房率是比較高。但後來市場轉好，退房現象明顯減少了。”目前該樓盤前期的房源已經全部售罊。下一期預計在五月中旬開盤，銷售價格將上漲1000元/平方米左右。

　　由於房價上調，北京樓市整體退房率呈下降趨勢。以存量房網上簽約數據為例，4月份，北京存量房成交22195套，退房套數為703套，退房率為3.16%，而三月份存量房退房率為3.6%。

　　在西南五環邊的沸城，銷售人員告訴中國證券報記者，該樓盤目前僅剩下幾套三居室在售，均價為9500元/平方米，並一再強調，“剩下的房子已不多”。當談到較高的退房率時，該銷售人員解釋道，主要由於之前一家公司買了沸城數十套房，後來出於資金原因而清退。

　　對於高退房率，業內人士卻指出，在前期房價過高的情況下，一旦房價下跌超過一定比例，客戶理論上的毀約風險將極大增加。但4月份，北京房地産市場銷售創三年來新高，房價企穩回升，則將降低退房的概率。

　　根據發改委和國家統計局12日公佈的最新數據，4月份，全國70個大中城市房價同比下降1.1%，降幅比上月縮小0.2個百分點。其中北京房屋銷售價格指數同比下降1%，但環比上漲0.4%。

　　專家指出，一般情況下，退房者主要分為以下幾類人群：一是前期高價購買了期房的購房者，當房價下調後希望通過退房而尋求更高性價比的住房。或是同一小區不同期開盤的業主，由於開發商降價超過心理預期，導致前期業主要求退房。二是因為房價下跌，短期內難有收益的房地産投資者。三是希望通過提出退房要求而對已有費用進行減免或補償的業主。四是確實由於交付房屋存在質量問題或者房屋配套與開發商承諾不符，從而要求退房的購買者。

　　由於我國房地産市場正處於調整期，房價波動對購房者的心理預期産生了極大影響。退房反映出部分購房者對未來房價走勢的看法。當預計未來房價將相對下跌時，就容易産生心理落差從而導致退房。同時，部分退房者也是此前房價泡沫的受害者。隨著開發商名目繁多的降價促銷，房屋的價值在不斷縮水，因此更多的人為了維護自身權益也開始將退房付諸行動。

　　然而專家也提醒大家，按照現行的法律規定，僅僅由於房屋成交後價格的巨大差距還不能成為退房的理由，在法律上難以得到支持。

　　背後是開發商資金緊張

　　部分項目退房率高，其實是因為項目中部分樓座存在抵押，相當於完成一次銷售。而在解除抵押重新上市時，交易系統中的統計便顯示為“退房”。這一現象在樓市中較為普遍，其背後則是開發商資金鏈緊張。

　　業內人士更是透露，萬象新天家園超過80%的退房率，正是由於之前開發商對部分樓房進行了銀行抵押。在解押的過程中需要通過退房這一步驟，因此造成了高退房率。

　　去年，房地産銷售遭遇深寒，信貸普遍收緊，導致部分開發商的資金鏈趨緊。項目抵押和降價促銷的策略，成為開發商緩解資金鏈壓力的有效手段之一。

　　2009年2月，位於北京市東北三環的太陽星城項目，有兩座樓以每平方米8200余元的價格整體出售給了一家大型央企的消息，再一次引發了前期業主退房的呼聲。因為，那一區域目前的銷售均價已超過15000元/平方米。

　　太陽星城開發商冠城大通(600067)內部人士向中國證券報記者證實了以上傳聞。他表示，這個售樓合同早在2005年就已簽訂，當時每平方米8000多元是市場價格。

　　然而當記者詢問他目前18000元/平方米的價格相比之下是否過高時，該人士表示，公司認為當前價位是合理的，並且決不會因為央企的購樓價格而對其它房源降價。

　　長城證券的研究表明，房地産商採取“低價快跑”的策略可以為公司資金解困。尤其在股權融資收縮、債權融資受阻、房屋銷售不暢的種種不利背景下，地産商會採用適當降低單個項目毛利率的做法來提高整體資産週轉率、加快資金回籠。

　　在實際生活中，確實也出現過由於開發商資金鏈緊張、延期交房所導致的大規模退房事件。北京通州區的世紀星城二期住宅項目，交房時間延期14個月，從而引發了業主的集體退房。據了解，該樓盤原本的交房時間定為2008年7月底，後來經過一拖再拖延期到了2009年9月底。無獨有偶，位於西南四環外的沸城8-1號樓，也延期交房近8個月。

　　業內人士指出，開發商前期高價囤地，在遭遇銷售不暢時，就會産生資金緊張，影響工程推進計劃。

　　虛假銷售回籠資金

　　此前有媒體報道的“三里屯SOHO疑有假按揭”的消息一齣可謂一石激起千層浪。儘管潘石屹後來親自出面澄清了此事，但有關“假按揭”的消息還是引來了廣泛關注。

　　中央財經大學城市與房地産管理系主任喬志敏教授就認為，開發商通過“假按揭”套現，導致退房率過高的情況是存在的，但目前國家銀行按揭審批程序比較嚴格，因此只是個別現象。

　　而據業內人士透露，“假按揭”現象的發生，主要由於開發商手中“缺錢”所致。去年樓市清淡使得開發商資金鏈告急，因此通過“內部銷售”或者找“託兒”假借購房者身份買房，做“假按揭”從銀行騙取貸款。當市場回暖時開發商再把房子退掉。這樣一來，不僅解決了資金鏈問題，還能趁機賺上一筆。尤其自去年銀行下調了房貸利率之後，“假按揭”的現象便有所抬頭。一方面，開發商的貸款審批要求越來越嚴，而住房按揭貸款的手續要相對簡單一些；另一方面，個人住房貸款的利率要比開發貸款低。因此開發商通過“自買自賣”從銀行套現，既緩解了資金問題，又回避了降價售樓的尷尬，並且通過捂房製造虛假繁榮推高了房價。

　　因此有專家指出，監管部門應該嚴防“假按揭”等金融案件的發生。除了進一步規範個人住房按揭貸款業務外，還應對樓盤退房率設置“警戒線”，一旦出現異常現象，就要引起監管部門的足夠重視。

責編：金文建