五一後樓市未現滯後高峰 大城市呈冷熱不均狀態

　　“五一”之後一週，市場中預期將滯後顯示的成交高峰並沒有依時出現，全國多個大城市呈現冷熱不均狀態；廣州一手市場在“五一”期間成交量大漲20%左右，其後一週下跌28%左右，二手成交也相應處於不活躍狀態。

　　市場期望本週即將舉行的廣州房博會能再度活躍廣州樓市，但從近期上海和深圳房展會的平淡效果看，廣州市場活躍程度依然令人堪憂。

　　有行內觀點認為，如果幾大發展商在房博會上願意攜手“不升反降”，將極大影響市場成交的活躍程度。

　　廣州市場

　　“五一”期間，全國幾大大城市樓市成交一路飄紅，廣州成交亦為喜人。廣州全市十區內一手住宅三天內共成交4500~5000套，均價比3月底、4月初時候相比上漲了3-6%，約為10000元/平方米左右；中心六區的新貨中很大一部分是建築面積在80~140平方米之間的2~4房，均價多在10000元~19000元/平方米之間。二手市場由於業主反價5%~10%而影響成交情況，不過成交情況與去年“十一”相比還是有所反彈，成交量多出50%左右。

　　中原(中國)董事副總經理賴國強分析認為，雖然在“五一”最後一天，買家有重新回流到二手之勢，但廣州市場與其他大城市最大的區別在於以房屋銷售量為主，二手樓市壓力大、表現趨於平淡。不過，廣州樓市的高速消化期比深圳啟動得慢，目前還處於消化期中，後市持續力較大，因此對第三季度市場仍持樂觀態度。

　　“後五一”成交明顯波動

　　在“五一”之前，不少市場人士認為三天假期可能迎來成交“井噴”，對市場可能出現的負面影響感到憂心；事實證明，“井噴”並沒有如期而至，市場比預期更為理性。

　　考慮到成交的滯後性，很多行內人士相信“五一”過後的2周有可能是各大城市成交的高峰期。從5月4日至10日的全國8大城市成交數據可見，其表現各不相同。除了北京、廣州、杭州外，其他城市都有不同幅度的上升，上海上升幅度最大；在成交量下跌的城市中，廣州的幅度最大，達到28%。

　　廣州市場波動極為明顯，在八個城市的成交規模中最小，呈現極不活躍的狀態。中原研究中心陶琦分析表示，主要是因為市場存量不大，並呈現逐漸減少之勢；市民在經歷幾年的市場陰跌後消費心態理性。不過，廣州、深圳兩市的存量相近，深圳“後五一”成交量遠大於廣州。

　　什麼是反價：業主在買家願意接受原叫價時提價。

　　深圳市場

　　觀察深圳市場可見，一手市場在“五一”期間的成交並無想象中多。據賴國強提供的數據，深圳一手成交比去年同期下跌20%~30%。主要是因為四月已成交5700套一手單位，可售房量減少；其次，價格處於中端的一手物業不多，多為高價盤；而且，發展商並不急於推盤，顯示出追求價位的心態。

　　一手不如二手

　　美聯全國市場研究中心主任徐楓分析，一手成交主要集中在南山區，比前2年同期增長3~4倍；由於深圳一手供應量呈逐漸減少之勢，從“五一”同期看，成交量逐年遞減，今年與2008年同期成交量持平。

　　她預期第三季度一手市場的成交將不會旺暢；如銀行持保守態度，則第四季度一手價格可能獲得放鬆機會；賴國強認為下一輪一手樓價將有機會站穩並有小反彈。

　　另外，深圳的二手樓市明顯好于一手，成交呈上升態勢，成交量是去年同期的2倍；究其原因，主要是二手物業價格相對較低、生活配套成熟。

　　上海市場

　　據美聯物業全國市場研究中心提供的市場調查，上海在“五一”期間的一手推盤頻率高於深圳；促銷手段較多，打折幅度在96%~97%。期間；一手成交的平均面積高於二手平均面積，以超過100平方米的中大戶型為主，二手以90平方米以下的為主；二手集中在內環線以內，一手成交量與2007年同期持平，熱點區域有所轉移，以普陀區、長寧區為主；帶學位物業成交較多；總成交額主要集中在200萬元以下。

　　3月中後旬出現投資客

　　中原(中國)董事副總經理陸成分析，五一期間二手物業成交與三、四月相比略有放緩，回落10%~15%。

　　三、四月份上海高中低端物業的成交都很暢旺，原因一是來自去年積壓的購買力；二是銀行積極放貸。過去的2、3月份是剛性需求，樓價相對較低，自3月中後旬起，市場上開始出現換樓客和投資客。

　　由於“五一”之前市場中的筍盤已被積極成交，“五一”放盤比年初價格高5%~10%，買家尚未有立即接受的能力；其次，個別銀行態度比較保守，導致即使是無須借貸的買家亦靜觀銀行態度，期望樓價能再有所下調。

　　看樓客未減 業主心態變強

　　不過陸成認為二手市場價格沒那麼快出現再一次下調，主要是看樓客從未減少，業主心態變強，樓價無下跌壓力；何況市場上甚至出現了“反價潮”，加價幅度在10萬~20萬元之間(總樓價500萬元左右)。

　　因此，他判斷只要銀行無明確控制措施，5月份上海樓市將平穩維持高成交量。

　　樓價短期上升或導致“怪圈”

　　從每一年的市場規律看，上半年銀行貸款比例偏大，自然帶動購房氣氛；而下半年比例較小，購房者相對傾向謹慎。中原(中國)董事副總經理陸成認為，這極有可能影響下半年樓市的成交情況，而具體情況還需觀望銀行和各地政府的具體態度。

　　雖然大部分潛在買家都相信各地樓市仍有不同程度的價格下跌空間，但市場人士並不同意這觀點，認為未能看到價格下跌壓力；有觀點甚至認為樓價有緩慢上升的機會。中原地産研究中心瞿安新認為，近期市場成交活躍，很大程度是因為雙方協商價格達到博弈的平衡，以及稅費下調，幾大城市的中心區域樓盤價格並沒有實際性下調。

　　不過，他認為不要期盼市場價格在短期內出現上調。一旦樓價出現上升，可能導致更大的市場風險：當供求雙方價格差距再度拉開，就會影響成交結果；價格往上走，就會導致成交量下跌，並持續一段時間直到價格重新下調。廣州樓市在“五一”過後成交活躍程度放緩，令市場擔憂是否因為進入了上述的“怪圈”。

　　有行內人士提出，要視乎本週五即將舉行的廣州房博會上幾大主流發展商的態度。一旦他們決定不升反降，對市場成交將有極大的促動。

責編：王玉飛