土地市場新一輪“放量期”或將到來

　　從各地最近掛牌及交易情況看，土地市場“回暖”跡象日益明顯，新一輪的放量有可能即將到來。究其原因，既有樓市總體向好因素的推動，也和地方政府積極推地、謹慎“護地”有關。經過了前年的狂熱和去年的回落之後，今年城市地價或可在持續低迷後轉趨平穩。

　　“回暖”跡象日益明顯

　　樓市走向未卜，但已悄悄將“暖意”傳至上遊的土地市場。上海市規劃和國土資源管理局新發佈的公告顯示，備受關注的第23號土地出讓公告已經有果：14幅土地全部找到買家，其中總面積為65.3萬平方米的八幅住宅用地均以不錯的價格成交。在土地市場沉寂許久後，如此數量的住宅用地集中上市，是上海今年以來的首次。

　　這八幅住宅用地中，面積最大的是松江區辰花路15號B地塊，總面積為18.65126公頃，共有39家開發商領取掛牌文件，最後有四家開發商報名競買。最後，由綠地集團以9.57億元的價格競得。這是今年以來上海出讓的“最貴”的地塊。其餘住宅地塊成交價在數百萬至數億元之間。今年第一季度，上海市規土部門發佈了27個公告，出讓97幅地塊，其中住、商、辦等商品房地塊34幅，佔總量35.05%，比去年同期增長17.27%。

　　“加快推地”是今年一季度以來國內土地市場的關鍵詞。3月份中原地産監測的12個城市中，北京、上海、天津和南京土地供應面積較前12個月均值均出現上升。其中上海推出76公頃居住用地，較前12個月均值增長261%，超過2月份供應量的三倍；深圳推出八公頃居住用地，突破五個月以來居住用地的“零供應”。同時，久違的競價、溢價成交現象重現市場。金地集團以5.6億元拿下上海“第23號公告”中的青浦徐涇鎮3號地塊，相比三億元的起始價溢價超過八成。此外，與2008年同期相比，一季度以來重點城市土地交易雖有底價成交的情況出現，但流拍尤其是住宅用地流拍很少出現。可見，目前土地市場的“回暖”，是政府和開發商在市場面前不約而同達成的“默契”。

　　瀏覽近期京、滬、深等城市國土資源管理部門的網站，可以發現土地招拍挂的信息變得密集，可以預想新一輪土地放量即將到來。

　　三大因素推動土地交易放量增長

　　綜合分析來看，此輪土地市場的“放量”，主要原因有三：一是樓市“暖意”傳導所致。雖然個別城市出現交易量的波動，但一季度至今樓市總體轉好明顯。向好的形勢影響了開發商對後市的預期，增大了拿地積極性。易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，隨著住宅市場的回暖，房價由跌轉漲，自然帶動土地市場的反彈。

　　二是政府降價、“護地”意識明顯。雖然溢價超過八成，但拿下上海青浦徐涇鎮3號地塊的開發商還是“佔了便宜”。因為，該地塊2007年12月曾由另一家開發商以近7億元的價格摘得，成交樓板價7032元/平方米。此次交易，地方政府為這地塊訂下的起始樓板價僅為3000元/平方米，已不到一年前的一半。5.6億元的成交價，較一年前已“縮水”很多。國土資源部公佈的《2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，第一季度全國城市地價總體水平為3189元/平方米，環比下降了1.53%，增幅明顯低於2008年同期水平，下降了3.07個百分點。這是2004年以來全國地價首次出現季度下跌。

　　三是“保增長”壓力所致。土地出讓收入在地方財政中一直佔據相當高的比例。在“保增長”的政策取向之下，不少地方政府無疑會更加珍視“賣地”到手的黃金白銀。北孚地産研究所副所長劉光東還表示，近一段時間來，一些地方政府在土地交易中“謹慎”了許多，比如事先會進行詢價，先“物色”好開發商後再掛牌等。此舉十分耐人尋味。

　　城市地價有望在持續低迷後趨於平穩

　　經歷了2007年的“地王狂熱”和2008年的“不斷流標”後，今年的土地市場將何去何從？回答這個問題，供需雙方因素都需考慮：

　　一是作為供方的地方政府。進入2009年，已較少聽到有地方政府強調“土地緊缺”的話語。相反，從已公佈的情況看，不少地方政府增加了今年的土地供應指標，推地熱情也明顯增強。其中既有保障性住房和基礎設施建設的需要，也是為樓市準備供應量的“未雨綢繆”之舉。某種程度上説，能否及時推地並保證土地成功出讓，關係到地方政府“保增長”的大局。不過，經歷了多年來競拍不斷走高的情況，目前的土地價格已經令人望而生畏，這考驗著地方政府的推地策略。

　　二是作為需方的開發商。從已有的各類統計數據來看，相比于房、地交易的“回暖”，開發商拿地、投資的熱情相對要低，信貸等政策面上的相關“激勵”措施也不夠明朗。

　　戴德梁行對京、滬、深、穗等一線城市土地市場的跟蹤統計發現，第一季度居住用地及含居住用地的綜合性用地的成交面積同比萎縮67%，佔全部土地成交的比例也由去年同期的50%下降至20%。該機構中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮表示，2009年上半年開發商整體資金狀況仍會處於較緊張的階段，對外擴張步伐已顯著放緩。這種態勢，將直接影響到後續拿地量。

　　中國城市地價動態監測系統最新公佈的報告認為，受勞動就業、土地財政、進出口貿易、利用外資等宏觀經濟形勢影響，預計2009年我國土地市場需求仍將低迷。

　　不過，與房價相比，政府這只有形之手對地價的作用力更直接；促進土地市場“理性回歸”，政府也更有主動權。

責編：王玉飛