北京二季度土地放量入市 開發商拿地意願抬升

　　從去年下半年開始，北京土地交易進入冷淡期，多塊土地出現流標或者流拍的情況。而今年前4個月樓市成交量的放大帶動了土地市場的回暖。

　　業內人士表示，從新開工面積和土地購置面積來看，房地産投資仍處低位，開發商的心態依然保持謹慎。但是由於前期銷售回暖和未來降低固定投資項目資本金使得房企資金鏈寬裕，未來土地市場正在復蘇。

　　一季度京城土地成交遇冷

　　從去年下半年開始，北京土地交易進入冷淡期，多塊土地出現流標或流拍。業內人士普遍認為，去年樓市交易冷清波及土地市場，以及自有資金不足，使房地産企業不敢貿然拿地。

　　亞豪機構統計數據顯示，2009年一季度京城成交的土地總面積為135.9萬平方米，規劃建築面積為138.1萬平方米，成交總價為23.02億元，與2008年四季度相比，土地成交面積下降了76.2%，規劃建築面積下降了76.6%，成交總價下降了87.3%。住宅用地一季度僅成交6宗土地，成交面積僅為21.3萬平方米，環比2008年四季度住宅用地的成交面積下降了93.3%。2009年第一季度北京市成交土地的溢價率僅為1.98%。

　　中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞表示，房地産投資的週期是兩年左右，今年的投資將在未來的一年半到兩年的時候構成市場供給。如果現在沒有房地産投資的支持，下一輪住宅供應量減少導致房價上漲的可能性是非常令人擔心的。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲認為，由於前期的救市政策對土地開發和地款繳納時限的放寬，開發商可供開發的土地存量較大，多數房企不缺地。此外，開發商經歷了一年多時間的銷售低迷，資金較為緊張，很難拿出大筆資金進行新的投資開發。

　　12宗住宅用地集中入市

　　隨著今年前4個月樓市銷售的回暖，土地市場出現復蘇，同時為了保證民生用地的供應，地方政府供地積極，近期北京將有一批土地集中出讓。

　　根據北京市土地整理儲備中心網站顯示，到5月25日，27個正在交易地塊陸續開始競價，其中住宅用地達到12塊，總建築面積約143.3萬平米，入市時間為2009年4月。但尚未推出的住宅性質用地有4塊，包括規劃建築面積為4.6萬平米的王府井大街G4地塊住宅、商業項目。

　　正在交易地塊中較大的住宅性質地塊主要集中在通州、密雲和順義，其中最大的是密雲縣雲水名苑居住項目用地，規劃建築面積約達31.5萬平方米，掛牌起始價約3.85億元。北京市通州區梨園鎮北京市玻璃鋼製品廠二期用地，規劃建築面積約達28萬平方米，掛牌起始價約5.37億元。正在交易的地塊中也有地理位置優越的地塊，如朝陽區廣渠門外10號項目，規劃建築面積7.25萬平米，掛牌起始價約3億元。

　　4月24日，北京市國土局、發改委、規劃委聯合發佈2009年度土地供應計劃，今年北京住宅用地的供應,由去年的1700公頃減少到1300公頃。在住宅供地中商品房供地由去年的1000公頃減少到700公頃，降幅達30%。

　　開發商拿地意願抬升

　　樓市銷售的回升和商品住房供地的減少，使一些大型房企、地方龍頭房企開始積極拿地。3月份某些地塊甚至出現了溢價超過25%成交的情況。

　　“地産商不會等到庫存房源售罄後再去準備後續開發和儲備土地。”國務院發展研究中心産業經濟部研究員楊建龍認為，隨著銷量的擴張和土地價格的大幅下調，會帶動房地産投資的升溫。

　　業內人士指出，目前北京土地市場回暖，原因在於樓市的持續熱銷使得開發商的預期發生了改變，加之去年多個開發商降價促銷，手頭回籠了部分資金。另一方面，來自政策的支持也給房地産企業的資金鏈鬆綁，如商品住房項目資本金比例將下調。

　　聯合證券研究所魚晉華表示，房企資金獲得鬆綁，願意降價賣樓的企業將越來越少。購房人對房價心理預期的轉變，將利於交易量的持續放大。交易量的持續放大將推動行業開復工面積上升，也將鼓舞房企拿地的熱情，地價也將難以下跌。

　　但仍有不少開發商對地方政府的土地供應持觀望態度。富力地産聯席董事長張力在此前舉行的“中國房地産變革之路”論壇上表示，“在未來的1-2年，我們買地的速度會放慢，除非是很好、很便宜的地才買，不像去年那樣瘋狂地去買。同時，減少開工面積，把開工面積停在按照市場需要去開工。”

　　“2009年前3個月，信貸增長帶動住宅竣工增長27%，同時土地開發面積相對於土地購置面積近三年內首次實現凈增長，土地開始逐步去庫存化。”DTZ戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮表示，樓市調整一年多後，現階段發展商更為注重自身資産負債水平的恢復，將有限的資金用在現有存量項目的建設上。因此，目前發展商積極加快存量項目建設，對外擴張步伐有所放緩。

責編：金文建