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不一樣的市場不一樣的房價

CCTV.com 2008年09月06日 07:35 進入復興論壇來源：中國證券報

　　在樓市需求急劇萎縮，房價下跌預期強烈的背景下，市場上頻現萬科等房地産商通過打折、特價房等方式搶佔“金九銀十”先機的場面。SOHO中國在這個時候宣佈漲價無疑相當扎眼，一時間成為眾矢之的也不意外。但萬科此前的漲價與現在的降價；萬科現在的降價與SOHO中國現在的漲價告訴我們，不一樣的市場有不一樣的房價。

　　眾所週知，本輪房地産調控政策主要是針對住宅市場，商業地産所受影響相對較小；房地産行業此輪調整也主要表現在住宅市場需求的嚴重萎縮、前期大量囤地的開發商資金鏈吃緊。而萬科與SOHO中國的産品形態基本上是完全不同的，前者的絕大多數産品是普通住宅，一般都在城市郊區；後者主要是以商業和寫字樓開發為主，且一般位於城市繁華地段。也就是説，萬科和SOHO中國處於不同的房地産市場形態中，二者所受行業緊縮調控政策的影響程度不一樣，市場需求冷暖度也不盡相同。

　　目前，住宅市場的冷卻是顯而易見的。北京、上海等一線城市的月成交量動輒就是同比下降一半甚至更多，開發商使出渾身解數促銷也難以如意，市場對房價下跌的預期仍是越來越強烈，開發商一再寄予厚望的銷售旺季也一個個泡湯。住宅市場的調整一方面使得不少開發商調整了經營策略，比如減少拿地、減緩開發進度和加速銷售等，另一方面也促使一些開發商轉投商業地産，期冀以此抵禦住宅市場的寒流，熬過行業調整的寒冬。而從商業地産方面來看，今年以來，社會消費月增速穩定在20%以上，居民消費能力在逐步釋放，商鋪、酒店的發展前景較好，吸引了諸多社會資金的目光；再加上不少外資熱衷於投資中國的商業地産。所以，相比較而言，商業地産的需求並沒有明顯萎縮。可見，房價在不同細分市場的分化是正常的，這種分化也表現在住宅市場內部。比如，市場上比較稀缺的別墅、高檔公寓項目的價格就穩中上漲，而普通住宅價格在震蕩調整；不同地段的住宅産品也表現出不一樣的價格。

　　這種價格分化直接源於房地産行業目前的整體調整。試想在兩三年前的北京、上海、深圳，不管什麼品質、地理位置如何的樓盤都在漲價，而且漲價速度之快超乎想象。一些開發商在這輪房價瘋漲的盛筵中積累了目前熬冬的本錢，也埋下了現在資金短缺的風險。有的是瘋狂拿地，“損失”了大筆現金，當行業從“土地為王”向“現金為王”轉變時捉襟見肘；有的是大舉擴張，樓盤項目在全國各地開花，當購房者緊捂錢袋、銷售回款乏力時難以支撐。於是，退地的、賣項目股權的、合作開發的、打折降價銷售的現象層出不窮。不一樣的市場行情，當然就有不一樣的房價“表情”。

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