“中國地王”拍賣四大猜想

亞運城沙盤模型。記者海國 攝

　　亞運城拍賣昨天閉門召開答疑會

　　一個亞運城項目，佔地263.952萬平方米，底價165億元，如此的大手筆，是名副其實的中國地王，可謂萬眾矚目。昨日，廣州市房地産交易登記中心召開亞運城出讓答疑會，全市幾大紙媒體趕到現場，但均被拒之門外。媒體的諸多疑問，只能等到12月22日公開出讓那天才能得到回答。

　　亞運城項目佔地263.952萬平方米，總建築面積438萬平方米，其中商業建築面積20.76萬平方米，居住建築面積384.88萬平方米，還未包括已經建成的80.34萬平方米住宅。如果來做一個簡單比較的話，263萬平方米超過了廣州一年250萬平方米的推地計劃，比深圳蛇口還大。

　　猜想一：哪個開發商有此實力？

　　如此龐大的資金，對任何大開發商來説都有壓力。國內開發商“一哥”萬科2008年全年銷售額為478.7億元，亞運城165億元的底價已佔其年銷售額的三分之一。

　　廣州市副市長、亞組委常務副秘書長許瑞生前日表示，目前已報名參加拍賣的有4家房地産商，其中兩家是開發商聯合體，國內大房地産商基本來齊了。在昨天的閉門答疑會前，記者看到萬科、富力和中信等大開發商魚貫而入。

　　此外，由於該項目資金實力要求極高，業內和一些市民也擔心：“會不會爛尾？”因此，有開發商表示，“一般初期為了儘快回本，剛開始的銷售價格不會高”。

　　猜想二：會不會産生樓市壟斷？

　　“亞運城整體打包拍賣，預計價格不會少於每平方米1萬元，會不會形成價格壟斷？”有政協委員曾這樣向副市長許瑞生提問。當時許瑞生解釋説，“如果太分散，許多房地産商進來，控制局面反而是個問題。”

　　對於會否被壟斷，業內專家認為這是必然。知名地産專家韓世同表示，如果政府想快點收回資金，完全可以將十四個地塊分開出讓，還可以將已經建成的8000套房子委託給國有的開發商進行銷售，而不必要採用這樣的辦法。

　　猜想三：賣現房即可賺回首期？

　　按照出讓公告，如果按底價進行計算，拿地開發商必須在拍地三天內籌集66億元資金，一年後再籌集99億元資金用於支付亞運村出讓金。

　　對此，廣州社會科學院研究員彭澎撰文分析，亞運城交給開發商時已經有8000套住宅（80.34萬平方米）可以投入使用，開發商亞運會前後如能順利出手，則可回收80億元，從而迅速套回首期支付給政府的首付款。再以土地合同抵押給銀行獲得第二期開發資金，並按此滾動開發餘下的14塊土地，最終完成餘下的384.88萬平方米的開發量，繼續按1萬元／平方米計可收回400億元左右。

　　猜想四：165億元如何出臺？

　　儘管亞運城12月22日那天的出讓是會公開的，但165億元的底價是怎麼定出來的大家也是猜測不斷。

　　據業內人士透露，有關部門早前曾就該地塊與城建、保利、萬科等開發商接觸過，當時的轉讓價在100億元以內，但隨著亞運村建設的推進，其轉讓價也開始上漲；這期間，有開發商曾經報出120億元的購買價，但最終沒談成，如今終於開出165億元的起拍價。還有業內人士透露，出於亞運安保需求，市民屆時買房可能不能看樣板房，明年6月份開始開發商也不能進行現場銷售。（記者: 蔣悅飛、李婧）

責編：龐帥