喪失公開融資資格 大龍地産如何支付50億地款成謎

　　近日天價拿下北京新地王的大龍地産越發引人關注。

　　在經歷了21日其子公司拿下天竺22號地的短暫輝煌後，業內與媒體的質疑之聲就開始不絕於耳。

　　根據有關規定，拍賣成交後，競得人應在《拍賣成交確認書》確定的時間，與拍賣人簽訂《國有土地使用權出讓合同》和其他有關合同。因特殊原因不能按時簽訂合同，經拍賣人同意可以另行約定簽訂時間，但最長不得超過十五日，而大龍地産是11月21日競得的天竺22號地。也就是説，12月5日前，大龍地産要支付地價款10.1億。

　　而《證券日報》記者在採訪大龍地産董秘處工作人員時，對於記者提出的首付款交付情況、50億鉅款如何籌集和究竟打算怎樣開發等問題，均表示不清楚。這不禁讓人對大龍地産拿地背後的動機産生懷疑。

　　五年未分紅無法公開融資

　　拿地資金究竟從何而來

　　《證券日報》此前曾獨家刊出大龍地産17年凈利潤不抵50億地款的報道。其鉅額拿地資金的來源受到眾人的質疑。

　　作為“鐵公雞”之一的大龍地産，五年來未曾分紅一分錢，因此喪失了公開增發的資格。並且，今年7月，公司剛剛公佈定向增發融資8億元的公告，再次定向增發似乎已不可行，那麼只剩下銀行貸款了，而50億元的天量貸款將遠遠超過大龍地産29.41億元的總資産。

　　2006到2008年，大龍地産的主營收入分別只有4.65億元、3.26億元和1.37億元，凈利潤則只有區區2958萬元、3785萬元和236萬元。儘管2009年前三季度大龍地産的營業收入暴漲到11.73億元，但即便按此估計全年收入最高也只能達到16億元左右，同50.5億元的競拍價相比依然相差極大。

　　而通過股市融資籌集鉅額競拍資金的方式，一些業內人士也認為似乎也行不通。早在7月20日大龍地産發佈融資公告，計劃以每股11.33元的價格定向增發不超過7000萬股、募資不超過8億元。然而這筆資金用途早已確定，6.5億元將用於王府井“西部會館”項目，其餘用於補充公司流動資金。況且大龍地産上市5年來未分配一次紅利，而按有關規定，連續3年不分紅就要喪失公開配股與發行新股的資格。這使得大龍地産的的融資渠道變得非常狹窄。

　　而銀行借款或債券融資會不會成為大龍地産考慮的籌資方式呢？市場人士分析這二種可能性都很小，因為它們會極大增加公司的財務費用，大大降低公司的盈利能力。

　　根據大龍地産的第三季度報告，截止到2009年9月底，可以動用的現金包括變現資産最多只有9934萬人民幣流動資金。這樣看看公司今年的凈利潤與現金流，再看一看公司需要的貸款數字，相信即使大龍獲得了銀行借貸其支付的利息等費用也會吞沒大龍地産的大部分利潤。而且這麼大的資金用量很可能讓大龍捨棄部分項目資金來給北京“新地王”輸血，那麼其別的項目同樣將面臨新的資金問題。

　　而根據有關規定，大龍地産的這份土地出讓合同最遲簽訂日期是在12月5日。也就是説，12月5日前，大龍地産要支付地價款10.1億。

　　地王不是那麼好賣的

　　項目利潤實現難

　　根據克而瑞研究中心9月提供的一份報告顯示，2005年至今産生的全國50個“地王”項目中，約有半數尚未開工，僅有四分之一的土地已經項目完工上市銷售。不到兩成的“地王”項目處於在建中，個別“地王”地塊還出現了退地現象。

　　而已經在售的項目中，也出現了多個項目賠本出售的現狀。曾經的“地王”如今多數成為開發商手裏的燙手山芋。

　　雖然有極少數“地王”項目也如期上市銷售，但從所拿土地的成交樓板價與其項目的成交價格來看，該部分項目不僅沒有盈利，而且還極有可能虧本。如重慶嘉江房地産有限公司以總價75億元拿下了重慶彈子石組團地塊，土地成交樓板價高達3260元/平方米，項目上市後平均成交均價僅為4361元/平方米。土地成本再加上項目的建築安裝成本、管理費用等其他稅費，該項目不僅沒有盈利空間，反而會虧本。

　　所以説別看大龍地産以50.5億元標價成功擊退了所有競爭對手，但如果其不能很好解決今後的盈利和鉅額資金來源問題，競拍後的這塊土地很可能會成為壓垮大龍地産的巨大包袱。

　　大龍地産稱，此次競得的地塊將用來建聯排、疊廳式住宅。按50.5億元計算，該地塊樓面價已高達29859元/平方米，再加上其它建築成本，該項目全部開發成本將在4萬元/平方米左右。産品要賣到60000元/平方米，才能達到一般的財務指標要求。但據了解，目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖艷瀾山別墅等項目相匹配的産品售價在2萬元至4萬元之間。

　　而從目前來看，大龍地産要想在將來能夠有較好的盈利，唯一的賺錢方式就是拉長週期等待價格上漲，但這樣的“拉長週期”如何與囤地不開發和捂盤區別開來，如何降低財務成本，大龍還真得費點心思。

　　所以雖然大龍地産以50.5億元標價成功擊退了所有競爭對手，然而，如果不能很好解決今後的盈利和鉅額資金來源問題，競拍後的這塊土地很可能會成為壓垮大龍地産的巨大包袱。

　　開發能力受到質疑

　　北京聯達四方總經理楊少鋒對《證券日報》記者表示：“大龍地産作為區域性房地産開發企業，其開發水平在業內確實很一般。”而記者在聯絡另外兩家地産公司老總的時候，對方竟然稱在大龍地産拿下新地王前，他們對這個房企均是聞所未聞。

　　而競拍結束後，大龍地産新聞發言人馬志方在接受媒體採訪時表示，公司是順義區最大的地産公司，市場佔有率約60%，主要開發高端住宅，在王府井、宣武門附近都開發過項目。

　　但據記者了解，大龍地産在宣武門的某項目拆遷工作長時間陷入困局，佔壓了公司資金的同時，也損耗了時間和成本。儘管其母公司可以提供較為強大的支持，但從整體上看，還是給人以實力不足的感覺。

　　業內同行也對記者表示大龍地産此舉有些冒進，畢竟從低端的産品突然到最高端的産品，對於企業的資金實力、公司治理、開發團隊等都是很大的挑戰。

　　而之前就有消息稱，一些因買房與大龍公司有過幾次接觸的房主表示，雖然自己家的商品房都是由大龍公司開發的，但是對於大龍此次的大手筆，還是持懷疑的態度。其戶型設計和小區建設，都跟“洋氣”和“高檔”搭不上邊。不知道大龍建別墅能建成什麼樣。

　　地王效應推高周邊房價

　　華遠地産的任志強近日表示，地王本身沒有什麼，關鍵是地王的産生可以推動周邊所有房價的上漲。

　　有業內人士就表示，大龍地産舉牌帶來的一個好處就是為當地的地價樹立一個新標杆兒，撐了目前順義的在售項目和當地房價。

　　而據記者了解，新地王産生後的這十幾天裏，順義的獨棟別墅掛牌均價已經達到了38000元/平方米左右，環比11月上半月上漲了9.5%。而疊拼別墅等也由19500元/平方米上漲到了21800元/平方米左右，漲幅達到了12.5%。

　　讓人們感到擔心的是，這種明裏暗裏助推地價的做法究竟能讓高地價高房價維持多久，這個泡沫究竟何時能夠破滅，世人皆不得而知。

　　如果房價和土地價格真的開始下跌，所有的風險就將轉嫁給提供融資的銀行和購買其股票的投資者。那麼作為一家上市公司是否應該為他們投資者多考慮一下呢。

責編：張福偉