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地方政府加快供地 業內稱土地應儘快轉化為房源

 

CCTV.com  2009年11月13日 10:21  進入復興論壇  來源:經濟參考報  

  記者日前在上海、重慶、天津等地調研發現,為緩解土地供求矛盾,近期一些地方政府明顯加快了土地供應。對此,不少房地産官員和分析人士建議,加大推地的同時要完善市場監管,要加大對開發商囤地的處置力度,完善土地出讓程序以穩定市場預期,並根據實際情況調整供地規模,使新推土地能儘快轉化為房源,形成實際樓市供應。

  土地入市明顯加速

  記者在調研中發現,隨著樓市“回暖”形勢的確立、土地成交的活躍、供求矛盾的顯現,一些地方政府在下半年明顯加大了推地數量。

  據中國指數研究院的最新監測,1至9月,上海共推出土地332幅、1355萬平方米;其中商品房地塊65幅、432萬平方米。全年預計可供住宅用地1597公頃,下半年供地數量預計是上半年的三倍之多。近一段時間來,上海市主要領導多次強調“增加土地供應和樓市供應”。上海市規劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明表示,目前上海房價出現“高位上漲”,且後續供應量相對短缺,加大推地數量有望平抑房價過快上漲。

  1至9月,天津共成交住宅用地90宗,成交土地面積1514萬平方米,同比增加49%。第三季度,天津成交住宅用地912萬平方米,成交量超過前兩個季度總和。7月以來,交易量逐漸放大,創下年度交易新高。武清區加大住宅用地供應量,成交土地面積佔成交總量的22%,是天津2009年以來成交土地最多的區域。

  重慶個別區縣在下半年推出“土地大餐”。重慶市大渡口區副區長常永官介紹,隨著房地産市場的活躍,區裏的存量房源幾乎已銷售一空,這出乎許多開發商的意料,他説,“目前,大多數開發商信心滿滿,希望能拿地就拿地,能開工就早點開工”。大渡口區上半年推出住宅用地90多畝,今年全年計劃推出800畝。9月初,區裏就將組織一次土地出讓,推地300多畝。

  “土地出讓”與“項目開工”應雙雙提速

  土地閒置在部分城市或多或少存在。記者近日在武漢採訪時發現,在該市京漢大道旁的義和巷,有塊用廣告牌圍起來的空地,地面雜草叢生,未見開工跡象。經查,該地塊是2007年8月武漢拍出的“地王”,彼時樓面價為6879元/平方米,高於周邊房價。金地集團相關負責人介紹,由於拆遷等方面的原因,簽訂該地塊出讓合同時,相關部門對開發年限延長了一年“目前還未到最後期限,地塊不會被政府收回”。對此,武漢市國土資源和房産管理局相關負責人未予否認。

  上海市規劃和國土資源管理局近日對全市歷年供地情況進行“摸底”後發現,目前上海全市共有1077公頃住宅用地處於“批而未用”的狀態,其中有相當一部分在開發商手中,涉及70多個房地産項目。開發商拿地後不開工,可能跟企業的經營狀況有關,也不排除有“囤地”目的。

  中原地産研究中心近日對萬科、保利、金地等40家知名開發商在北京、廣州、深圳等12個重點城市的拿地及開發情況進行了統計。統計顯示,上述開發商于2003年至2009年上半年間獲得的共計270幅住宅土地中,目前“在售”和“售完”的地塊佔43%;剩餘57%的土地則尚未形成實際供應,其中27%的土地“待開發”,30%的土地“規劃在建”。中原地産研究中心研究員宋莉認為,正是大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市,造成了目前樓市短期供應的緊缺,形成了“地荒”假象。

  重慶市房地産行業協會會長莫元春説,土地的閒置,有開發商主觀原因,也有拆遷、規劃改變等客觀原因,查處起來一向較為棘手“開發商總能找到理由繞開政府的監管,特別是大開發商背後都有律師團在支撐”。上海市規劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明介紹,今年下半年上海市規土部門的一項重點工作,就是研究、實施閒置土地的處置辦法,原則是“責任再分清一點,查處再嚴格一點”。一旦發現土地閒置或囤地,先處罰開發商;再由開發商根據具體閒置原因自行追訴責任。此外,上海還將對開發商建立誠信檔案,一旦查明開發商囤地,便會在土地市場上對其設立限制門檻;限制對象不僅包括直接負責開發的項目公司,還包括公司背後的投資方。

  土地“出讓前”工作有待完善

  不少開發商提出,要使土地儘快開工、避免地價過快上漲,土地管理部門應進一步完善土地“出讓前”工作。

  一是要合理設計地塊規模,提高地塊“可開發度”。重慶開發商嘉禾實業有限公司執行總經理劉飛説,如果地塊太小,開發商就不願意做配套,因為後者佔的成本比例太高;如果地塊過大,只能一期一期地滾動開發,局部推進,部分土地難免有“閒置”之嫌。他建議,在推出地塊前,土地管理部門應合理劃定地塊面積,確保地塊便於儘快開發。

  二是要增加供地的“提前量”和“透明度”,明確供應預期。劉飛説,開發商最煩惱的事之一,就是不知道土地會在什麼時候、以怎樣的底價推出,“大家只好蒙,出來一塊地,就一齊搶。”這種短期的爭搶必然快速抬高地價。知名港資房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝建議,政府應向社會公佈明確的推地計劃,至少要讓開發商、公眾掌握未來一段時間內的土地供應,從而穩定土地市場的預期,也有利於開發商制訂合理的買地策略,減少競拍的突然性和非理性因素。

  記者調研發現,一些地方土地管理部門已在著手完善相關的“出讓前”工作。比如,重慶市國土資源和房屋管理局發展處處長曾強介紹,經過研究測算,面積在200畝至400畝之間的住宅地塊在重慶最便於開發利用。目前,重慶市國土房管部門已按此標準設計土地規模,今年以來市區出讓的約70%的土地的面積都在上述區間內。

  再如,蔡順明介紹,上海已在著手試點實施土地出讓“預申請”制度,規土部門提前公示半年或全年的供地計劃,以便於開發商有針對性地制定拿地方案。此外,還公示土地開發涉及的環保、消防等多個部門的相關意見。對公示土地有興趣的開發商,承諾合適的價格,便可以直接和規土部門進行“對接”,進入“預申請”。規土部門隨後將根據申請企業的多少,決定土地是掛牌、拍賣還是招標。上述做法值得借鑒。

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責編:張福偉

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