京城房價不再堅挺 遠郊區盤開始推特價房引客

　　進入“金九銀十”以來，“價漲量跌”成為樓市的主要特點，而關於樓市拐點再次到來的議論也隨之高漲。記者近日發現，一些位於北京市六環附近的項目開始出現價格鬆動，特別是一些非熱點區域的項目紛紛推出“特價房”吸引購房者目光。

　　儘管這些項目的開發商一直堅稱推出特價房源只是常規的銷售手段，但是專家卻認為，隨著北京房價的整體觸頂，交易量出現了下滑趨勢，邊遠郊區的項目受到的壓力將會加大，儘管個別項目推出了一些特價房源並不預示著樓市整體出現下滑趨勢，但是也表示瘋漲的樓市出現了調整跡象，今年底明年初的樓市很可能會出現量價齊跌的局面。

　　距市中心越遠優惠越多

　　特價房最高優惠3000元/平方米

　　“目前我們推出的特價房源一共5套，單價在1.1萬元/平方米左右，總價500多萬元，”位於北六環的林溪碧肯山的銷售人員向記者表示。記者了解到，該項目推出的特價房為一期剩餘房源，戶型較大，相比目前項目三期主推的房源價格優惠了3000元/平方米左右，目前該項目三期的售價在1.45萬元/平方米。

　　記者了解到在這次推出特價房源的項目中，以五六環以外的項目為主，距離北京市中心越遠的項目，優惠幅度越大。例如位於房山區琉璃河鎮的琉璃湖別墅，目前在售兩套特價房源，面積在380平方米（其中贈送76平方米），總價為198萬元，均價在6500元/平方米左右，而其他房源的價格在8000元/平方米左右。此外，琉璃湖別墅全款還享受9.5折的優惠，在現場還有抽獎贈送1-3年物業費的活動。

　　同時位於通州潞城鎮的泰禾紅禦推出特價房，其中包括10套運河上的院子，總價在800萬-1000萬元/套之間，較此前總價下降了近200萬元，同時還推出了獨棟別墅特價房在1200萬元/套左右。泰禾紅禦品牌總監沈力男向記者表示，推出特價房並不是對市場的不看好，主要是為了推出運河上的院子産品，特價房只是為了試試市場對産品的認可度。

　　此外，記者還了解到其他一些項目的優惠活動，例如波特蘭花園推出交納10萬元意向金抵20萬元購房款的活動；禦墅總價降30萬元的特惠活動；天恒別墅山送西班牙7日遊、送一年物業費等等。

　　可見隨著樓市調整期的到來，這些距離市區較遠，又不在別墅熱點區域（如中央別墅區、奧北、西山）的項目只能靠推出特價房源和優惠活動來吸引購房者的青睞。

　　此外記者還了解到，一些此前銷售不錯的普通住宅項目也開始推出優惠活動，例如在不久前結束的秋季房展會上，京州世家、藝苑桐城、朝陽區的霄雲裏8號等項目全推出了一定的優惠活動。

　　遠郊區項目顯現“頹勢”

　　城市化回流現象愈演愈烈

　　從今年3月份開始的小陽春，到五六月份改善型需求的釋放，再到七八月份市場的爆炸式增長，今年的樓市走出了觸底反彈的完美曲線，整個北京房價相比2008年低谷時，漲幅達到了40%左右，個別項目甚至出現了價格翻倍的局面。

　　有人將此比喻為比2007年樓市更加瘋狂的年代，但是對比2007年樓市不同的是，今年樓市一些邊遠地區的項目，並沒有踩上樓市上漲的點。

　　仲量聯行研究部負責人覃曉梅表示，今年樓市明顯的感覺出一種現象就是城市化回流，購房者不再青睞遠郊區項目，而把目光主要集中到城市周邊的項目，主要是四環左右和地鐵線周邊的項目。

　　2006年、2007年是北京樓市發展的一個高峰期，那個時候隨著北京市房價的高漲，出現了到通州、亦莊等遠郊區購房的熱潮，同樣也出現了擠出效應帶動河北燕郊、涿州、廊坊和天津的武清、薊縣等北京周邊區域房價上漲的現象。

　　但是今年這一現象卻並不突出，在近日中央領仕館、孔雀城、盤龍谷等河北、天津項目也紛紛推出優惠活動吸引購房者。

　　覃曉梅認為，隨著第一批“外出”購房者的嘗試後發現，由於距離上的問題，住在六環外或者是河北、天津等地，然後再到北京市區上班是根本不現實的，人們逐漸放棄了買房只圖便宜的消費觀念，而更願意選擇跟自己生活模式相適合的項目。

　　此外，去年的房地産危機證明了，距離市中心越近的房産保值性越強，遠郊區項目的貶值空間越大。根據有關統計顯示，去年北京四環內房價的跌幅在7%-10%之間，而五六環的房價跌幅在40%左右。因此在今年樓市好轉的情況下，儘管市區內的項目價格飛漲，但是依然銷售旺盛，例如遠洋萬和城、星河灣、西堤紅山、唐寧ONE等項目。

　　覃曉梅認為，由於交通擁堵等問題，北京很難發展成國外城市的模式，也就是遠郊區居住城裏上班，因此預計未來只有臨近地鐵沿線的遠郊區項目會有較好的發展機遇。

　　樓市重陷價漲量跌怪圈

　　價格調整已“箭”在弦上

　　“現在的確是到了樓市的調整期了，北京樓市不存在需求的問題，關鍵是消費觀念的問題，買漲不買跌，但是隨著這輪房價瘋漲後，消費者開始出現了強烈的觀望情緒，可以預見樓市即將迎來一次高位盤整期。” 沈力男認為。

　　記者了解到，以華潤西堤紅山為例，今年年初最低房源的價格只有1.45萬元/平方米左右，但是到了現在該項目的均價已經達到了2.4萬元/平方米，其中最高的已經達到了3.5萬元/平方米，可見房價漲幅之大，已經超過了一些消費者預期。

　　從剛剛結束的北京秋季房展會上來看，消費者對高房價已經出現了抵觸心理。此次秋季房展會北京市內參展項目意向成交均價為14669元/平方米，比春季房展會的11565元/平方米上漲了26.8%。與之形成鮮明對比的是，北京市內參展項目成交套數為1297套，較春季房展會減少28.4%；成交面積為12.39萬平方米，較春季房展會減少17%；成交金額為18.18億元，較春季房展會減少12.16%。

　　覃曉梅認為，隨著房價的上漲，必然會出現消費者的觀望，預計未來一段時間內，將是房價的博弈期。

　　記者了解到，今年8月份北京市商品住宅成交14405套（包含經濟適用房與限價房），環比大幅下跌17.95%，而價格則持續上漲。根據剛剛公佈的數據顯示，今年8月份北京市四環內房價突破1.8萬元/平方米，環比上漲了2.1%，而六環路以外項目均價為7847元/平方米，下降39元/平方米。

　　可見進入9月以來，隨著房價的高漲交易量的下降，市場對於房價的調整已經箭在弦上，一些非熱點區域的遠郊區項目銷售壓力逐漸顯現，儘管多數業內人士認為，北京四環以內的房價在短期內還不會出現下滑趨勢，但是一些遠郊區的項目打折降價風會越刮越強。

責編：張福偉