房價仍高位盤整 樓市未必"變臉"

　　一度消失的地産仲介重新高舉牌子路邊攬客，國土局辦證大廳少了幾個月前的熙熙攘攘，曾經趾高氣揚的售樓小姐態度明顯和緩……8月份以來，樓市“價升量跌”情景再次上演，“金九銀十”恐成泡影，樓市拐點之爭也被推上風口浪尖。

　　最新數據顯示，9月份第二周，北京、上海和廣州成交量環比均出現再次回落，深圳新房成交量也繼續低位震蕩。與此同時，房價依然高位盤整。對於以上情景，業內爭論紛紛，樓市拐點又至，還是大升浪中的小調整？2007年底情景再現，還是繼續曲折前行？

　　銷售低迷是否因供應不足

　　“感覺樓市又到拐點，我已經推遲了購房計劃。”深圳的余先生已經看房有半年之久，正欲出手，碰巧趕上樓市成交萎縮，拐點之爭再起。

　　像余先生這樣陷入“觀望”態度的購房者不在少數。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，在8月份監測的30個城市中，僅有8個城市商品住宅成交面積環比上升，不到三分之一，30個城市總成交面積環比下跌約11.18%。

　　在2009年北京秋季房展上，參展項目和參觀的人數雖和今年春季房展時相差無幾，房價卻較春季房展飆漲了30%至40%，首日成交額和成交面積也較春季房展下降了30%和47.6%。

　　易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示：“今年3月到8月的房地産市場偏熱，成交量非常大，已經透支了‘金九銀十’的能量，難再現熱潮。”楊紅旭稱，自2005年以來，上海已連續四年都沒出現明顯的“金九銀十”現象。

　　對於近兩個月樓市成交萎縮，有業內人士認為，購房者“觀望”的本質是有效購買力不足，加上政策出現微調，重挫房地産市場信心。而當前二套房貸收緊政策與2007年出臺二套房貸政策如出一轍，都是為抑制樓市投資和投機。

　　就在業內熱議“金九銀十”成為泡影之時，不同的聲音開始出現。渤海證券研究所最新報告提出“銅九金十銀十一”之説，指出監測的5座城市庫存消化週期平均為28.19周，較上周下降1.67%。其中，南京庫存消化週期最短，深圳消化週期縮小。渤海證券分析師周戶還表示，監測表明改善型需求已連續三周回升。

　　萬科董事長王石指出，當前政策微調時的市場與2007年政策轉向時的情況存在明顯不同。2007年9月政策轉向時，萬科關注的14個城市成交批售比已經低於1，市場供過於求；而今年7月政策微調時，14個城市成交批售比為1.78，市場供應遠跟不上銷售速度。預計到第四季度，短期供應不足才可能有所緩解。

　　國信證券分析師方焱也在報告中表示，各城市庫存量並未因銷量持續下滑而出現回升，多數城市商品房可售量依然保持下降趨勢，供應仍然偏緊，判斷偏緊的供應狀況是造成目前銷量低位運行的主要原因之一。

　　投資回升能否持續

　　隨著樓市成交下滑，被視為房地産市場晴雨錶的地産股8月份成為領跌主力。而9月以來，地産板塊卻成了領漲明星，截至9月15日，11個交易日內地産板塊漲幅高達22.87%，位列所有板塊之首，資金重新流向地産股。

　　專家指出，房地産景氣度的提升鼓舞了市場信心。國家統計局最新數據，2009年8月份國房景氣指數回升到100.08點，房地産開發投資分類指數為97.75、房屋施工面積分類指數為94.45及土地開發面積分類指數為93.25，均呈現了良好的變化趨勢。但開發商對後勢依然比較謹慎，體現在開發投資指數、施工面積指數及土地開發面積指數均在100以下，房地産行業還未完全復蘇。

　　從房地産開發投資角度看，房地産開發投資同比增加，但同比增幅仍在回落。國家統計局顯示，今年前8個月全國完成房地産開發投資21147億元，同比增長14.7%，增幅比前7個月提高3.1個百分點，但比去年同期回落14.4個百分點。其中，商品住宅完成投資14848億元，同比增長10.9%，比前7個月提高2.7個百分點，但比去年同期回落20.8個百分點。

　　與投資相呼應的開工面積增長明顯，前8個月全國房地産開發企業房屋施工面積26.29億平方米，同比增長13.5%，增幅比前7個月提高1.0個百分點。

　　房地産市場近期的調整並未影響到開發商的拿地熱情。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，受土地推出量影響，9月份第二周土地市場平均成交樓面價格3673元/平方米，環比上升4%。地塊競爭激烈，溢價水平在100%-200%之間的有9宗，溢價水平超過200%的有3宗。

　　尤其是大型房企在搶地大戰中屢摘地王。中海地産于9月10日以70億鉅資拿下了南京長風地塊，樓面地價高達22409元/平方米，溢價率達129%，奪下“中國地王”稱號。同一天，招商華僑城以5.3億元斬獲深圳寶安區尖崗山一地塊，樓面地價高達18875元/平方米，成為深圳新“地王”。而在9月8日，保利地産通過150輪舉牌，以15.92億元拿下了南京河西金沙江地塊，溢價幅度高達87.29%，樓面地價為7553元/平方米。

　　萬科也加入“搶地”行列，9月7日萬科擊敗中建、北京城建和遠洋地産等企業，最終以22億元價格拿下北京房山區長陽鎮地塊，比起拍價8.37億元高出約14億元，溢價約163%，樓面地價約合6450元/平方米。

　　資金鏈會否再成掣肘

　　深圳房地産專業人士尹香武表示，二套房貸政策嚴格執行，投資樓市的杠桿效應大幅度下降，將在較大程度上影響房價。但由於供應量處於低點，導致上半年房企都超額完成了全年任務。由於房企資本金比例降低，房企資金擴張效應重新擴大，資金擴張實力增強，不會貿然降價。

　　另有專家指出，除二套房貸政策收緊外，今年的信貸政策已與2007年大不相同。2007年是加息最為密集的一年，多次上調利率和存款準備金率，銀行對房地産開發貸款也大幅收緊，造成開發商資金鏈緊張。

　　從110家A股上市房企半年報來看，房地産企業銷售業績普遍出現大幅增長，大部分企業已完成去年全年業績的70%，有的甚至超過了去年全年的銷售收入。

　　各家房企的資金狀況明顯充裕，存貨大幅降低。截至目前，上半年上市房企持有貨幣資金1534.22億元，較2008年底增長51.24%；預收賬款高達1428.19億元，較2008年底的919.51億元增加55.32%；同時存貨大幅減少，由2008年年底的4624.09億元降至1428.19億元；經營活動現金流量凈額為401.60億元，而去年同期該指標為-334.76億元。

　　房企的資本結構也有一定好轉，除ST公司外，上市房企平均資産負債率為58.48%，同比下降了1.01個百分點。

　　易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，市場成交量出現拐點，6月份達到成交最高峰，七八月份持續下滑，9月份還將延續這個勢頭。但是價格拐點還早，變化快的話可能今年年底，也有可能出現在明年一季度。

　　全國工商聯房地産協會會長聶梅生表示，開發商的資金鏈已經接上，資金鏈不緊繃，就可能不降價，慢慢賣。今年年底時房價或將出現調整，但不會出現深入下跌。

責編：李菁