買房能不能消解“通脹”？ 購房透視四原則

　　開發商大舉買地，消費者排隊買房，炒房團伺機而動……媒體對於房地産業的描述又重新回到2007年的高潮時期。據成都本土媒體相關報道，以及相關成交量的數據顯示，高端需求開始重新啟動，投資者重新進入了市場。2009年的今天，儘管貨幣政策前所未有的寬鬆，但實體經濟並沒有真正好轉起來。通貨膨脹真的要來了嗎?現階段買房真的是投資最佳選擇嗎?自住需求在當前客觀經濟形勢以及市場特徵下該不該買房，該如何買房？

　　本週樓市研究院推出貼近購房者、具有實惠借鑒性的《“通脹”預期下的買房策略》，撥開表面紛繁的現象和線索，從購房者角度出發，力求為其提供有價值的借鑒。因為，購房者從來都是這個房地産市場中最應該受到關注和重視的一環，《樓市研究院》當然會也從這個最重要的一個環節入手，給予這個行業理性、健康、積極的建議。同時，也希望開發商能夠針對形勢作出積極應對，和購房者形成有機互動。

　　買房自住和買房投資是兩個完全不同的概念，一個是效用最大化，一個是利益最大化。這兩種購房需求硬挨區別來看，在具體買房過程中所考慮的因素也應該區別對待。但有一些關鍵因素是共通的必須考慮的，因此，本期《樓市研究院》推出包含投資和自住購房需求的關鍵問題厘清。

　　買房能不能消解“通脹”？

　　不可否認，美國的經濟危機是因為美國是個過度透支的國家，美國人不存錢，中國老太太和美國老太太消費觀念更新的故事曾經影響了很多人。當然，中國是世界上最有儲蓄習慣的國家，由於相關社會保障制度的不完善，中國老百姓幾乎都有存錢養老的習慣。但這並不意味著中國老百姓很有錢。

　　受全面“通脹”預期的影響，人們紛紛投資不動産，通過購房抵禦“通脹”，避險。但至少目前通脹還只是個預期，並沒有客觀形成。但這也並不表示未來就不會出現“通脹”，在目前全球流動性氾濫的情況下，價格的上漲的順序將是股價漲、樓價漲之後是物價漲。CPI結構分析物價已經在出現了恢復性上漲，可以推斷房價已經上漲到了高位。國家發改委宏觀經濟研究院研究員王小廣指出，房地産業暴利時代是否結束還很難説，但最繁榮的時期應該已經過去。他判斷，房地産未來的成長性會降低，不會再像原來房價五、六年翻四倍、五倍了。有人判斷説中國房地産調整結束了，馬上要進入新的高增長期。這種可能性不大，太樂觀也不太真實，房地産調整遠沒有結束。

　　雖然經過30年的改革開放，人民物質生活有了很大的增長，但據相關數據顯示，目前有80%的家庭抗風險能力是不足的。這是想通過買房對抗“通脹”的購房者值得注意的：大家不應該把貸款買的房子當成你的個人資産，如果是的，那有可能成為負資産，或者説現在的房子當成硬通貨資産，而不是真正的增值的資産。比如80萬元房子賣了可以變現100萬，但事實在這個過程中你支付了貸款手續費、交納了各種稅費、還有不少的利息，這100萬真的到你想變現的時候並不值80萬了，你只是在用現在的眼光想將來。

　　目前來看，很多購房者並沒有真正實現“經濟自覺”，大多基於一種現有現有購買力情況下的理想狀況預算。那麼，當通貨膨脹一來時會發生什麼情況呢？ 首先工資上漲是落後通脹1-2年的時間。從實際來説，工資上漲是通貨膨脹傳導的最末端。其實，通貨膨脹從個人角度講就是資産清零，因此從現實講就不會出現工資與通脹同步增長。如果是真的通脹，那麼工資上漲要滯後2年時間，物價上漲、消費上漲，醫療上漲，一切都在上漲，除了你的收入沒有上漲以外。而在這種情況下，80%的人又缺少對抗風險的能力。因此若真正出現“通脹”大部分人在期間不會選擇買房，這就是通脹時期的地産蕭條的必然規律，大部分人買不起，房價也就不會上漲。

　　何時買房最合適？

　　這是困擾大多數購房者的一個問題，不管是自住還是投資。買房都是為了高值的回報和居住的享受，提升生活質量。因此，都不能因為買房而影響了自己的生活質量，尤其是以按揭貸款的方式買房。因此，應遵循業界公認的三個規律考量：一是房價收入比。聯合國1993年對世界107個國家進行了全面研究得出的標準是3-6倍。即你購買一套房子時，總房款(包括裝修費)與家庭稅後收入之比如果為3-6倍，則説明這種房價在你的支付能力內。這一比例越高，説明房價就越高。二是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風險考慮進去)。這個比一般在28%-35%.如果超過35%，則個人負擔過重，不僅擠壓個人其他消費，而且會降低家庭的生活質量。三是家庭負債餘額(即家庭的各種負債，如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過50%.從上述的網絡調查來看，國內不少民眾特別是年輕一族在做購房決策時沒有進行仔細測算，蜂擁購房，從而導致月供收入比過高。而這又有房價一路高漲的原因。

　　曾在深圳發起“不買房運動”，繼而又組織“萬人團購”的鄒濤，在其博客上列出了他對何時出手最合適的認識和建議，將買房時機其歸結為七個信號:

　　第一個最佳出手買房的信號：媒體上或生活中發現有房企破産、倒閉，合併重組出現的報道，或有房企老闆(非仲介公司)逃跑或跳樓，員工集體要工資的新聞出現時。市民可等2-3個月再出手。第二個最佳出手買房的信號：中央政府再出臺更優惠的鼓勵老百姓買房的政策。這樣的政策出臺，預示之前的優惠政策沒起多大的作用，但要等新政策實行至少1個月以後，市民可考慮出手。第三個最佳出手買房的信號：用自己8-10年左右的家庭總收入計算，能買到自己相對比較合適的住房(按照平均標準，不做不切實際的想法)。第四個最佳出手買房的信號：在你工作、生活的周圍聽不到或很少聽到有誰再想炒房子了。第五個最佳出手買房的信號：在公開信息上看到有拍賣公司刊登的銀行拍賣樓齡1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活的周圍經常聽到有人供不起樓了或找人賣樓了，仲介那裏1-3年樓齡的新房賣盤明顯增加且價格比去年低(説明他在虧損甩賣)。第六個最佳出手買房的信號：有土地和房産方面的政府官員大量落馬後，再等至少2-3個月。第七個最佳出手買房的信號：參加團購買房，發展商給的團購價格已經相當優惠時。這時也可毫不猶豫出手，因為你遲疑別人不會遲疑。

　　産品透視四原則

　　無論是投資還是自住，除卻對客觀經濟形勢和市場特徵的研判，産品自身都是必須關注的重點。因此，綜合相關專家和業內人士的四個原則，值得準備買房的購房者一看。

　　一、要“市政配套”不要“(開發商)樓宇自身配套”

　　最明顯的是，市政配套不要錢或者平攤到各平米裏面。由開發商通過成本分攤轉嫁予消費者，是市場普遍問題不是個性問題。而開發商樓宇自身配套，既抬高單價，以為大賣點，又得花錢買後期享受，並且訂價不受市場約束與行政約束，愛去不去，如高級的泳池，如高檔的甚至是私人會所，如名校，如寄宿類幼兒園等等。

　　二、要“體積”不要“面積”

　　體積是立體地看的，如空高三米三，凈高肯定好用並且二次裝修可以弄個錯層結構，象酒店的複式房樣的，既享受又節約支出。而且未來傢具將向成套、拆分、便利使用及綜合方向發展，非常吻合小戶型大空間的産品。面積是平面的，包括了你無端分攤的部分與開發商説是贈送的部分，無論陽臺還是露臺，開發商總歸賺了錢的，無論多層還是高層，總歸大於百分之十的公攤率，而且受設計市場影響，許多戶型存在大面積的浪費，如房間多於十平，如地方上的寬廳，在節約時代不要浪費，所以不要面積要體積是必然。

　　三、要“粗裝”不要“精裝”

　　以後可能會推廣成品房，這將是開發商的一個普遍性賣點，樣板間會越來越漂亮，這個時候注意要“粗裝”不要“精裝”。就是開發商提供廚衛地平方面的裝修最好，對成品房，也只須基本的裝修部分，不要參照樣板間來買裝修房，裝修公司要利潤，開發商指望從整體裝修方面轉嫁部分成本予裝修之上，課稅及管理成本都會轉嫁到房價裏，越是看似豪華的裝修你承擔的負面成本越多。

　　粗裝標準包括，只進行例行空間的裝修，而廳、主室、次房等方面的事情留給你。精裝意味著你家跟他家一模一樣，雖然不會走錯家門，但我覺得不妥，打發自己的藝術細胞也好，演示一下自己與家人的審美差異也罷，每個人的裝修支出預算是不一樣的。

　　四、要“要自然景觀”不要“城市景觀與人造景觀”

　　以前沒人願意為景觀掏錢，現在時代不同了。但掏得明白才算數。

　　自然景觀容易看到生機，並且開發商不用掏後期的維護成本或較少，自然利用率高些，而且景觀加入過多的人為因素會變得四不象，而且支出增加導致負擔增加，還有就是人造景觀目前尚無法達到可生長的地步。如天然水景與人造水景，許多小區的死水就是一例，還有名貴的樹木，猜猜最終是誰在掏錢？還有許多臺詞上寫的臺地園林，西式園林，你見過這些沒有，是不是比純粹的綠地好用？

責編：王玉飛