馬光遠：僅有買房“後悔權”還遠遠不夠

　　“後悔權”制度只是給了消費者一個考察房屋質量的期限，但並不能解決房屋糾紛中的各種問題。“消法”應增加若干專門適用於房地産消費者保護的條款，如有關期房權益、物業管理、産權、小區規劃、配套設施、産權歸屬等問題。

　　據報道，《消費者權益保護法》的“大修”工程業已啟動，此次消法修改的一個內容是建立“後悔權”制度，讓消費者在合理期限內可以無條件退貨，包括購車、買房等（《成都商報》6月10日）。

　　1993年，“消法”剛頒布之時，所言的消費大多指一些小額的生活用品，而今，電信、互聯網、金融、保險、法律、醫療、交通、教育、娛樂、旅遊、購房、裝修等領域的消費已經成為消費的重點領域。無疑，保護消費者在大宗商品和新興消費領域的權利必然成為未來“消法”修改和完善的重點。特別是，在購房等大額消費領域引入國際上通行的“靜默權”，即後悔權制度，更是成為必需。

　　事實上，自住房商品化改革以來，住房等特殊商品的消費地位日益重要，而與住房消費相關的糾紛日益成為焦點。消協每年的消費者報告中，住房的投訴總是與食品等焦點産品同居前列。而15年前制定的“消法”在住房的消費問題上，無論是具體制度，還是救濟程序，已經遠遠不能滿足消費者權益保護的需要。當一個法律界既不能從制度上保護交易的安全，又不能在權利受到侵害之後提供足額的救濟途徑，唯一的選擇就是對其進行實質性的完善。

　　毋庸諱言，我國房地産市場帶有轉型期的諸多特點，信息和開發的壟斷，使得商品房高度“檸檬市場”化，開發商不僅在住房的價格信息等方面擁有壟斷的權利，更是在房屋的面積、材料、配套設施、交付使用等方面擁有絕對的話語權。就信息而言，這是一個很不對稱的市場，因而欺詐頻發，虛假宣傳、價格欺詐、房屋缺斤短兩、質量低劣、售後維修無法保證等成為家常便飯。在銷售的過程中，開發商更是利用所謂的“格式合同”，要求消費者預付定金等手段使得消費者即使在權利受到侵犯之後也無法申訴。對開發商未能按規定向消費者交付産權證，不能按期交房等問題，現有的“消法”並不能提供解答。

　　而諸如此類的問題，顯然不是在“消法”裏面設立一個“後悔權”制度可以完全解決的。“後悔權”制度只是給了消費者一個考察房屋質量的期限，但並不能解決房屋糾紛中的各種問題。

　　當法治健全時，法治是權利的保障，而當法治殘缺時，法治則可能“抑善揚惡”，房地産市場的諸多亂象，法治不彰難辭其咎。我建議，在“消法”修改的時候，必須明確將住房消費納入“消法”的保護範疇，在規定“後悔權”的同時，並增加若干專門適用於房地産消費者保護的條款，如期房權益、物業管理、産權、小區規劃、配套設施、産權歸屬等問題予以明確規定，在消費者以上權利受到侵犯的情況下，明確適用懲罰性賠償條款，借鑒食品安全法，規定3到5倍的賠償額。

　　同時，考慮到房地産領域消費者權益保護的複雜，單靠一部“消法”顯然難以保護到位，應該參照《食品安全法》等法律，制定房地産消費權益保護的單行法律，並在《房地産法》、《産品質量法》、《侵權行為法》、《合同法》和《民法典》中明確房地産領域權益保護應該適用“消法”，在司法舉證上，也適當向消費者傾斜，改變購房者在權益保護上的弱勢地位。 （作者：馬光遠）

責編：金文建