“買房後悔權”不能傳遞不切實際的期待

　　這世上沒有後悔藥可以吃，尤其是在買賣上，不過正在醞釀的《消費者權益法》向公眾傳遞出一個信號：是有後悔藥可吃的，而且是在事關許多人重大利益的買房上。中國消費者協會副會長劉俊海教授近日在介紹消法修改的方向時透露：擬建立冷靜期制度，也就是後悔權制度。原則上讓消費者在合理期限內可以無條件退貨，涉及的就包括交易額巨大的消費行為，比如購買汽車、房屋等。(四川在線6月10日)

　　基於房價的昂貴和住房交易的普遍，“買房後悔權”成為輿論關注的焦點。在買房這樣涉及消費者巨大利益、交易額巨大的消費上，設定一個冷靜期，給消費者後悔的權利，這種人性化的權利，是現代商業文明的發展和消費者權益進步的産物。

　　不準悔約，定約了就得按約履行契約，按照財産保障、契約自由和合同履行的古典觀念來看，後悔權是不正當的。依法訂立合同後只能依法履行合同，否則就得承擔毀約責任——比如此次澳大利亞的力拓違約了，就得向中鋁支付鉅額違約金。訂約履約，這是現代社會中一項非常重要甚至是核心的價值，因為現代人絕大部分的利益，都是在依靠契約的履行中獲得穩定預期和安全保障的(工資靠合同，買賣靠合同)，它也是現代社會信任彼此的制度基石(憑什麼信你，因為有合同)。如果訂立的契約可以隨意地毀棄的話，可想而知社會將陷入一種怎樣的混亂。

　　然而，“忠實履行契約”也並非絕對的價值，它在一些特殊的關係中需要利益的平衡，比如在買房上就是。契約自由關鍵在關係平等和意思自治，而房産買賣實質上對雙方並不平等，房子這種不動産和龐然大物，對財大氣粗的房産商只是一樁買賣的事情，一套房子賣不出對他沒有什麼大的損失——而對許多買房者的意義卻不一樣，他們是用畢生的積累去買可能住一輩子的房間，也可能是他這輩子最大的投資。無論從利益和情感上來説，都需要謹慎和安靜的決策。從這種利害的對比和利益的衡平來説，賦予消費者以某種後悔權是合宜和正當的。對這樣天然不平等的關係，有時候需要一種看似不平等的規定去矯正失衡的強弱以實現實質的平等。

　　從意思自治的角度看也是如此，由於房産買賣上存在著很大的信息不對稱，加上現在許多售房者又喜歡以一些欺詐性的信息誤導消費者，使消費者作出不冷靜的決策——一般商品上可以苛求消費者自我的理性辨別，而在住房這樣交易額巨大的消費上，應該給消費者安靜期以允許其後悔。這樣並非縱容消費者的非理性，而是承認消費者理性的有限。

　　正因為此，許多發達國家在一些消費行為上都已經引入了後悔權，為交易設定了“可以後悔的冷靜期”，消費者在一定期限內冷靜思考後可以無理由退貨。歐美等國家早已就一些高風險的消費市場為消費者定下冷靜期，在直銷市場上，美國的冷靜期是3天，而歐洲是7天。日本1968年就制定了《消費者保護基本法》，日本購買的正常商品基本都能實現“無理由退貨”。

　　當然了，正如“正當防衛權”中的“防衛”一樣，“後悔”作為一個人們生活中經常用到的大眾詞語，當其進入法律中的時候，應該進行嚴格的法律限定，以避免人們在想當然中對這個詞産生誤解並滋生不切實際的期待，從而加劇商人和消費者的衝突。後悔的期限，後悔的條件，哪些買賣可以後悔，什麼是消費者，這些都要進行嚴格的定義。

　　另一個就是在“買房後悔權”上的執法，所以特別強調這個，因為《消費者權益保護法》向來是一部軟法，其上的很多權利並不能得到很好的執行。立法增設了某種消費者權利激起了消費者的期待，但又不能得到執行，只有徒增許多衝突——尤其“買房後悔權”能激起極大的期待，執行不下去的話，只能加劇本就很激烈的商人和消費者衝突。所以，並不是權利好就可以納入法律中，增設一種權利從來都是條件成熟的産物，不成熟時立法增權只能導致混亂。

　　還有就是在法律的平衡上，賦予了消費者在買房上的後悔權，那房産商有沒有相應的後悔權呢？你買者可以後悔，賣者能不能後悔？為了避免後悔權給自己帶來的損失和避免風險，房産商是不是可以將一套房子與幾個消費者簽訂合同，這隱含著無數的合同糾紛和無窮無盡的衝突。法律是為了保持社會秩序，而不能為解決一個問題導致了更多的問題，所以在“買房後悔權”這個看起來很美的權利上一定要非常謹慎，避免立法導致無數問題後再後悔，那真沒有後悔藥可以吃了。

責編：金文建