物業稅欲為樓市投資降"虛火"

　　近一時期，有關開徵物業稅的新聞引起了各方熱議。作為直接作用於房屋持有環節的全新稅種，人們關注的焦點是：物業稅如果開徵，能否成為療治樓市投資“虛火”的良藥？

　　稅收覆蓋房産交易全部鏈條

　　上海財經大學教授胡怡建説，房地産價格的高漲使財富快速增長，房屋持有者從房屋的升值中得到了收益，就可通過稅收手段進行調節；如果對開發商徵稅，影響的主要是供給；對買賣過程徵稅，則影響需求；對持有過程徵稅，將會對投資需求有一定的抑制。如開徵物業稅，就意味著政府的稅收將完全覆蓋房地産的“開發———交易———保有”等全部環節，顯示了稅收手段的成熟。

　　今年年初，有一“中國購房團”週游了北美大陸後，空手而歸。雖然美國房價已經跌落至歷史低點，但高額的物業稅卻成為擋在購房團面前的大山。在美國，擁有房産後每年都必須交不動産稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房産價值的1%到2%之間，有的甚至可以達到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付3萬美元的物業稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國“養”房子比買房子更加昂貴。

　　和美國一樣，在加拿大，政府對百分之百的物業徵稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率徵收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。在法國，政府採用土地年度稅的形式徵收不動産稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課徵的財産稅，主要課稅對像是房屋。在新西蘭和澳大利亞，不動産稅則是政府根據房屋的佔地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%徵收。

　　物業稅在不少國家早已開始執行，不同國家的徵稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當地政府財政收入、公共支出的主要來源，並且是遏制房地産投機、合理配置房地産資源的主要手段。

　　直接影響房地産交易過程

　　“如果多了物業稅，投資者買房時就會進一步考慮投資回報的問題，如果能夠承受，就會繼續投資，如果不能，就可能放棄。”上海中原地産市場推廣部總監王芳説，“貨幣政策更多作用於宏觀經濟，而稅收政策則直接影響房地産的交易過程。物業稅將直接增加交易成本，也將從側面促進樓市健康發展。”

　　這一説法的邏輯是，徵收物業稅意味著房屋持有成本增加，當這種稅率達到一定程度，炒房者就會因為持有成本太高而放棄炒房，擁有多套住房者也會因為持有成本高選擇出售大部分房屋，從而造成市場上房屋供應量增加、房價下跌的效果。

　　商品房有著消費和投資的雙重屬性，消費需求能夠撐起樓市的“基本面”，投資需求則對樓市起著“雙刃劍”作用：適當的投資能夠帶動市場真正起飛，但如果有效需求不足而投資、投機現象嚴重，則將抬高房價、吹大泡沫。近幾年出臺的二套房貸等政策，就是著眼于抑制樓市投資過度。

　　不過，目前關於物業稅的問題畢竟還是處在討論、“研究”的層面，相關政策細節還付諸闕如。易居中國的分析師薛建雄認為，政府再提物業稅，更多的是釋放一種信號，表明不希望投資過熱拉高房價，從而影響成交量的回升。

　　業內人士指出，物業稅的徵收能夠增加住房所有者持有成本，能降低投機者的收入預期，但這僅僅是影響房價的一個因素。房價的走向更多地要受到市場供給、需求、宏觀經濟環境等眾多因素的影響。

　　開徵物業稅應著眼于長遠

　　作為可能影響所有購房者的一個全新稅種，“有待”開徵的物業稅引起了市場的無限遐想，也引發了一連串疑問：比如，物業稅是否和一次性繳納的70年土地出讓金有重復？一個家庭的首套自住房是否應該免徵物業稅？中低收入家庭、經濟適用房及限價商品房等的物業稅如何徵收？過往公開或私下持有多套住房的公務員是否認定持有合法？全國所有的住房信息是否已經互聯互動並全部登記可查？……

　　王芳舉例説，如果持有物業就要繳稅，那就幾乎涉及所有個體，那麼子女為老人買的房子要不要徵收物業稅？此外，稅負跟個人買房多少相關，但目前各地房地産交易系統都不聯網，很難查清楚個人在各地總共有多少套房，那又怎麼辦？

　　客觀地講，目前我國開徵物業稅仍存在幾大障礙，一是民眾的認識和接受程度；二是相關法律法規的完善程度；三是具體開徵稅的技術支持和保障，比如是否具備相應的産權認定、評估能力等等。目前專業的産權認定、財産評估機構在我國就十分缺乏。

　　上海財經大學教授胡怡建説，開徵物業稅，首先要明確基本指導思想，不要似是而非、遮遮掩掩，也不要過於突出“公平”旗號，徵稅面要廣，但起徵點要低；另外，要通過試點逐步推開，讓公眾有一個接受過程，“不在於當前，而在於長遠”。

責編：金文建