王石又拋“拐點論” 地産業界“有點慌”

　　5月份，全國樓市出現“量價齊升”的反彈局面，延續著今年以來的回暖態勢。此時開始傳聞不斷：有消息説，管理層擔心房價反彈，激活樓市的“救市”政策將暫停出臺；更有消息稱，“熱炒”多年的物業稅將出臺，引起業界一片恐慌。

　　樓市又到分水嶺？從近期地産大鱷的一舉一動中發現，其市場策略似乎出現一定分化跡象。尤其是作為房地産業內的“一面旗幟”，萬科王石又在此時拋出了“後拐點時代”，此番言論讓人聯想起一年多前“拐點論”，引起廣泛關注。

　　“拿地競賽”大幕重啟

　　經過了今年一季度以來成交量大幅上漲的樓市“小陽春”，關於樓市的焦點也逐漸從成交量轉移到房價上來。在廣州這樣“回暖”得比較早的城市，近期房價出現了“小步快跑”的穩步上升趨勢，十區均價大約每月上漲200元左右。在剛剛過去的端午節樓市就表現得特別明顯。

　　伴隨著樓市“突然的繁榮”，全國從南到北，土地市場也迎來2009年首次成交高峰。而刺激目前土地市場重新活躍的，是大型房地産開發商。在端午節前一週的成交中，拿地者主要是保利、龍湖地産、綠地集團等。其中綠地集團獲得的上海斜土街道107街坊地塊，還以12億元刷新了上海2009年經營性用地的最高出讓總價。

　　事實上，經歷一年調整，錢包逐漸又鼓起來的開發商重新殺了回來。

　　———日前，富力地産以相當於出讓底價3倍多的10.22億元，買下北京廣渠門10號地塊，樓面地價超過13000元/平方米。而緊鄰該地塊的某樓盤新房住宅售價為20000元/平方米，周邊的二手房價格也在18000元/平方米左右，這意味著該地塊的成交價再度隱現“麵粉貴過麵包”行情。

　　———5月26日，廣州今年首次住宅用地出讓，“過江龍”深圳開發商佳兆業與已經多年沒有出現在土地拍賣市場上的本地企業東華實業進行了價格纏鬥，現場叫價幅度甚至直接從200萬元/次變為1000萬元/次，最後以高於底價50%的價格成交，扣除回遷房後，樓面地價為6371元/平方米，直逼廣州CBD擬於近期出讓住宅的起拍樓面地價水平。

　　也有的大集團把目光投向再融資。有消息稱，保利地産80億非公開發行A股股票的申請近日已獲得證監會有條件通過。主要投資于上海保利葉上海、上海保利林語等8個項目。在2008年地産銷售形勢不佳的情況下，保利仍新拓展了12個項目，新增了594萬平方米的土地儲備。這種擴張勢頭使保利地産2008年存貨從280億一下猛增至401億，增幅達43.12%。

　　萬科又在“玩”防守？

　　就在此時，“地産一哥”發話了。萬科王石在日前接受採訪時表示，當前這個房價是維持不住的。特別是看了東南亞金融風波後的香港、新加坡以及日本泡沫破滅後連續10年的房地産慘況後得出結論，房價連續上漲是不可能的。對於現在業界認為樓市走勢經過去年以來的“小壓”之後還會再彈起來的觀點，王石也表示不認同。他還透露，周圍一些同行其實也同意他的拐點論，但希望他不要再在媒體上發表類似觀點。

　　行家注意到，對於後市的謹慎態度，同樣體現在萬科的定期報告中。前不久公佈的萬科2009年一季報就指出，雖然一季度成交量回升，但“對這一態勢的後續發展，仍需保持進一步的觀察。考慮到宏觀環境方面仍然存在的諸多不確定性，斷言住宅市場調整已經結束還為時尚早”。萬科的不少高層也多次在不同場合強調，將繼續遵循市場化的定價策略，積極促進銷售。

　　“後拐點論”令業界驚恐

　　對於王石“眾人皆醉我獨醒”的言論，業界記憶猶新。王石曾準確預測2008年樓市將出現拐點，萬科也因為率先降價促銷，搶得先機回籠了資金，萬科順利部署完成了“備糧草、過寒冬”的防守策略，令業界同行不得不望其項背，各房企也相當被動，急急應對，但都感到被搶了“頭啖湯”再出新招也為時已晚。

　　儘管萬科董秘肖莉已在最近一次採訪中強調，外界對於王石的“後拐點論”只是炒作，萬科開始看好市場，也會在上半年積極拿地。但細心的行家則發現，萬科的土地儲備似乎在步步萎縮。除了最近一週內，萬科合計以19.43億元，溢價50%在無錫、佛山購買了建築面積合計超過87萬平方米的大型地塊外，08年萬科補充了666萬平方米低地價庫存，相當於1884元的樓面地價，土地儲備不夠3年。

　　但“後拐點時代”言論一齣，還是引發廣泛關注。某上市開發商擔心“不知萬科又在葫蘆裏面賣什麼藥？”

　　也有部分地産業內人士認為不必在意萬科的舉動，大有大做，小有小做。目前房地産銷售在具體項目上其實是呈現“二八現象”，即只是少數的房地産商獲得了較多的銷量，而中小房地産商實際銷售獲益不多。

　　“如果地産真的就此回暖，並且持續下去，那麼國務院最近就不會出臺支持房地産的政策了。”某發展商比較樂觀地説。

責編：王玉飛