萬科：行業拐點踢老大出局

　　在剛剛過去的2008年，《福布斯》“亞洲最優50大上市公司”評選中，萬科入選榜單。然而時隔不到半年，《投資者報》根據盈利能力、行業地位和現金分紅情況三大評判標準，將萬科A(000002.SZ)剔除在“投資者報50”樣本公司之外。

　　這種反差，或許難以讓人相信。然而，事實就是事實，就像全球汽車老大通用汽車公司申請破産保護一樣。

　　行業拐點萬科負增長

　　2008年的中國房地産市場，經歷了10年房産牛市以來的首次全國性調整。全年商品房銷售額10餘年來的首次下滑。

　　國家統計局數據顯示，相比2007年，2008年的銷售額下降了18.7％；均價也出現了明顯的拐點，由急劇上升轉為下跌，2008年的全國商品房均價比2007年下降了0.2％，而2007年的均價比2006年上升14.9％。

　　萬科總部所在的深圳，更是經歷了一場過山車似的深刻調整，從2007年10月開始，房價跌幅超過40％，日成交量甚至低迷至零套。2008年，整個東部地區和一線大城市，都步深圳後塵，出現明顯調整的態勢，萬科重點關注的14個城市，成交面積萎縮普遍在50％上下。

　　這個時候，中國老百姓都知道，把兜著的錢拿去炒房的時期變為“望房生嘆”的時期。在2008年這個非常時期，作為全國最大品牌的萬科，更是首當其衝經受了一系列打擊。

　　從1992年至2007年，萬科上市16年來，凈利潤從未下降過，年均複合增長率高達33％，但是2008年，萬科的凈利潤相比2007年下降了16. 7％，從48.4億元下降至40.3 億元，也由此終結上市16年的凈利潤持續增長，並首度出現負增長。

　　暴利行業追逐“微利競爭”

　　遭遇“凈利潤拐點”的萬科恐怕也不得不承認在走下坡路了。但萬科似乎早有準備，為了早日走出房地産行業的低谷，增加盈利，萬科寄希望於拿到低價地，期望于2008年行業調整中趁機低價並購。

　　早在2007年8月，萬科為“並購”籌措百億資金做出公開增發，然而這一舉措，變成了眾多股東的傷痛，所投100億資金的年股息回報率不如銀行活期年利率，成了股東大會的尖銳問題，連王石也表示：“這個資金回報，是感到慚愧的。”

　　而萬科的並購夢，隨著政府對房地産行業的政策支持陸續出臺而成了泡影。在2008年四季度以來政府給予房地産行業各項政策支持，眾多開發商獲得喘息的機會，萬科的並購戰鼓剛剛敲響，就草草收場，低價大規模獲取土地的目標遠未實現。萬科總經理鬱亮在2008年度股東大會上也承認，一年只買了460萬平方米的土地，還不夠一年銷量。2009年5月，萬科終於回歸“招拍挂”拿地方式，拿下無錫和佛山兩幅地塊，也表明並購夢結束。

　　另一方面，萬科為“並購”造勢的“拐點論”，則似乎有一點“偷雞不成反蝕把米”的味道。早在2007年6月，王石就公開拋出房價已出現泡沫一説，在2007年12月，王石的“拐點論”震撼整個中國的樓市，而萬科也在2008年初，挑起了降價風潮。只是，降價引發的是一系列老業主的退房糾紛、市場對萬科住宅質量的質疑，以及行業對萬科的孤立，給萬科帶來無盡的手忙腳亂的應對，萬科的品牌形象受到前所未有的衝擊。

　　表現在實際的利益上，則是毛利的下降。2008 年萬科結算毛利率較2007 年下降2.47 個百分點，2009年1季度，萬科毛利率則從2008 年底的27.94％下滑至23.33％，創2004 年以來的最低毛利率。此時的萬科，真是左右不逢源。

　　在降價引發低毛利的情況下，股東開始關注萬科是否該轉向高毛利的高檔住宅。只是，萬科仍然表示：未來一段時期，公司仍然會堅持以普通住宅為主的經營模式。

　　如果真如此，看來萬科是真的要向製造業學習，主動走向如家電行業一樣的“微利競爭”了。就像萬科的標桿——美國房地産企業帕爾迪公司一樣。帕爾迪的銷售利潤率在6％~8％之間。

　　或許，當一個企業發展到一定規模，總是會遇到越來越難以超越的瓶頸。帕爾迪公司正在經歷這種磨難，帕爾迪公司曾經保持了連續56年的盈利紀錄，並在2005年創出凈利潤15億美元的最好成績，但是從2006年到2008年，帕爾迪從輝煌走向巨虧。2006年，帕爾迪凈利潤下降54％；2007年，帕爾迪開始虧損，凈利潤為-22.6億美元；2008年，凈虧損達到14.7億美元。

　　儘管萬科不是帕爾迪，但是，在世界經濟危機的時期，堅持以普通住宅為主的經營模式，就一定能增加銷售利潤，恐怕還值得商榷。

　　2009年以來，投資人和消費者的樂觀情緒有所提升。

　　仲量聯行指出，中國政府所推出的刺激內需及經濟增長的措施在2009年第一季度初見成效。而萬科也在2009年一季度，根據最新市場情況，對2008年末計提了跌價準備的南京金域緹香項目的部分跌價準備進行了轉回，增加一季度凈利潤1051萬元。如果房地産市場進一步回暖，萬科計提的13個項目共12.3億元跌價準備，將有部分轉回，帶來2009年凈利潤的增加。而萬科在2008年為2009財年預留的預售款，也佔到2008年簽約銷售中的50％，高達273.4 億元。所有這些，都會讓萬科2009年及之後幾年業績相對更好看。

　　萬科是個市場化的企業，業績會因市場情況變化而變化，《投資者報》將在此前曾連續兩度入選TZ50的萬科剔除在外，並非否定萬科多年的業績，而是行業拐點讓萬科步入調整期，而它也難現連續16年的增長。

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責編：谷立亞