房市成交量走低 專家提醒關注市場的三大隱憂

　　新華網北京６月３日專電（記者 華曄迪）上周（５月２５日－３１日）房地産市場成交總量環比下跌，除個別城市外，全國主要城市中多數城市成交出現下滑；成交價格則漲跌互現，但調整幅度較小。有關專家表示，成交走低主要是受到節假日影響，國務院公佈商品住宅資本金下調比例，給市場帶來利好，但應注意的是，當前房地産市場仍面臨著價格過高、供應不足和通脹預期三大隱憂。

　　來自易居克而瑞（中國）研究中心的數據顯示，５月２５日－３１日，全國主要城市房地産市場成交總量環比出現下跌，十大重點城市中，僅杭州、成都、深圳成交量高於上周，其他城市成交量環比均出現明顯的下降，其中上海跌幅最大，環比下滑２７．４％，北京成交量則環比下滑２７．３％。

　　“節假日對成交的影響較為明顯。”易居克而瑞（中國）研究中心首席研究員陳嘯天分析説，成交價格則基本以趨穩為主基調。數據顯示，上周各重點城市房價漲跌互現，整體漲跌幅度都較小，除武漢成交價格環比上漲８．７％和上海環比漲６．３％外，其餘城市漲跌幅都在５％以內。

　　值得注意的是，近期各地土地供應繼續增多，企業拿地熱情持續高漲。根據各城市發佈的土地出讓公告，６月１日至６月７日期間，全國３７個大中城市將有１６個城市有土地推出，土地出讓面積前三名為常州、天津和瀋陽，分別為６３．８０公頃、５４．７３公頃和４１．２２公頃。開發企業拿地熱情高漲，其中，不久前拍賣的北京廣渠門外住宅地塊競爭激烈，溢價率高達２４０％，而實力雄厚的綠地集團上周再度拿下其２００９年以來的第５幅土地。

　　上周，國務院表示將研究開徵物業稅，同期，國務院公佈固定資産投資項目資本金比例的調整結果，商品住宅資本金比例下調至２０％。“物業稅的徵收符合稅收成長規律，有利於發揮稅收對社會資源的二次分配和調節作用。”陳嘯天分析説，但從目前的情況看，物業稅的執行仍有很多難點，比如徵稅城市範圍、徵收物業的年限標準、徵稅物業的類型結構、納稅對象等方面都難以確定。

　　陳嘯天同時表示，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從原來的３５％降低至２０％，對房地産行業和開發企業而言是重大利好，能夠實質性提高房地産投資的杠桿水平，對項目盈利和企業利潤率將起到明顯的提升作用，有助於擴大開發投資，緩和當前部分城市出現的供應不足的矛盾。

　　今年以來，房地産市場成交形勢較去年出現好轉，僅從４月份的數據來看，大多數城市成交量繼續保持高位，其中，上海成交達到了２００７年的平均水平１８０萬平方米，而杭州、南京環比相應增長５４％和４１％。

　　“對於房地産市場的回暖跡象，在感到欣慰的同時，更應切實關注的是存在的三大隱憂。”陳嘯天指出，第一個隱憂是房價反彈過猛，尤其是在上海、深圳比較明顯，部分樓盤的價格已經達到２００７年的較高水平，“無論是從宏觀經濟面還是從消費者信心的角度來看，目前都還不是大幅度提價的時機，價格過高會影響市場信心的恢復，加重觀望情緒，而且價格的大起還有可能會引起政策的轉向，直接影響目前良好的格局。”

　　“第二個隱憂則是目前供求明顯失衡，供應尤其是有效供應跟不上。”陳嘯天分析説，從最近的存量數據來看，隨著成交的快速回升，典型城市如上海、北京、深圳近幾月的成交量均高於新增供應量，從而使得存量快速消化。陳嘯天認為，目前供應瓶頸主要是由於此前全國房地産業下行，開發商放緩供應節奏造成的，供求缺口何時能補上還有待觀望，“供求關係的失衡已經很明顯影響到價格。”

　　另一個值得關注的則是通脹預期。陳嘯天分析認為，從近期的情況看，通脹預期所造成的壓力已經使得境內外基金、民間遊資、部分性個人投資者紛紛關注物業。根據相關經驗，房地産物業是抗通脹主要選擇之一。“不排除會出現資金方會大量購買物業來規避通脹風險的可能性。”陳嘯天説，這樣一來，直接受影響的將會是高端及中高端物業，尤其是專門做中高端物業的品牌性企業將會從中受益。

責編：肖成迪