房市又入囚徒困境 借勢提價房市險象環生

　　幾個月前還備受煎熬的開發商，目前正被房市的“小陽春”激蕩得有些沉醉不知歸途。近來，因北京、上海、深圳、廣州等主要城市樓市成交量的回暖，開發商收緊的現金流終於有了些許舒緩的機會。而現金流的舒緩似乎也“壯大”了開發商的膽，他們再次用漲價策略碰撞市場的神經，投行也開始集中式唱多，甚至部分機構投資者做多。然而，伴隨著漲價的是許多城市住房成交量出現了環比回落，進入5月份以來，樓市再次偏離了傳統銷售旺季的軌道，再現走弱端倪。房市無疑陷入了典型的囚徒困境之中。

　　借勢提價房市險象環生

　　筆者認為，當前開發商借勢4月“小陽春”來提價，為房市營造買漲不買跌的氣勢，將很可能扼殺掉市場很不容易才聚斂起來的活躍人氣。

　　對於購房者來説，提價行為將使他們再次陷入買還是不買的兩難選擇中，從而使房市進一步失去成交量的支撐。另一方面，對於開發商來講，當前漲房價無疑帶有明顯的對賭特徵。開發商賭的是購買者的等待耐力，其賭注是企業的命運。筆者認為，不管開發商賭贏賭輸，開發商都是最後的輸家。賭贏了確實在單位住房上提高了凈利潤，但犧牲的是成交量。畢竟目前經濟、市場、個人就業和收入等都存在明顯不確定性，漲價收攬的是那些急迫購房且購買力相對較高的人，但與此同時，卻遏制了大量潛在的購買者——這部分人雖然需要住房，但當前房價超越了其購買力和風險承受能力。因此，開發商賭若贏了，是賺了現在迷失了未來；開發商若賭輸了，就意味著其漲價行為將加劇市場萎縮，房價將面臨更大幅度的調整，畢竟再次激活房市自住型需求者的成交人氣需要付出更大的代價。

　　投機濃重如同殺雞取卵

　　4月房市的“小陽春”不僅誘惑開發商的跟進漲價，而且投機氣氛也再次籠罩下來。日前，瑞銀證券等國際投行發佈的最新報告稱，受終端需求的拉動，中國房地産投資市場將在今年下半年實現強勢復蘇，從而將中國房地産業帶入整體復蘇的軌道。

　　而國內的部分機構投資者據稱已開始做多地産股。確實，股市從低點反彈至最高的2600多點，許多行業的股票已經漲了接近一倍，地産板塊則相對漲幅有限。按照之前股市的運行軌跡，板塊的輪動效應相當明顯，特別是在弱勢中板塊的輪動走勢最為突出。然而，不論是國際投行的唱多，還是國內部分機構投資者的謹慎做多，筆者認為其中摻雜更多的是投機性的炒作。

　　首先，當前房市是否如國際機構所説的那樣受最終需求拉動進入復蘇軌道？至少現在並沒有看出房市走出調整期的有力佐證。在房市調整期，房價的調整客觀上會帶來需求的非持續釋放，原因是由於個體購買力的不同，房價到某個價位就會增加對應購買力的迫切需求者的購買行為的可能性。因此，在房市調整期也會出現一波波小購買潮。但顯然這種購買潮不是反彈的標誌，而是繼續調整的信號。

　　其次，當前房産保值成為炒作房價和地産股的一種重要口號。部分機構投資者認為，在可預見的通脹壓力下，投資房産可以保值。正如人民幣升值提高房産價值一樣，通脹下房産保值或許也只是一種炒作藉口。從長週期來看，通脹對房價的影響是中性的。因為通脹是單位貨幣購買力下降的問題，在通脹下投資房産，實際上是把高能貨幣變成沉澱資産。更進一步講，一旦出現通脹，房地産這一資本密集型的資産的流動性和交易活躍度將更低，畢竟在通脹下購置資本密集型不動産是代價高昂的投資。

　　由此看來，目前制約中國房市的根本原因是價格泡沫。從房價收入比看，中國許多城市的房價收入比在10倍以上，表明目前的房市處於高泡沫高風險階段；從銀行主要衡量的指標——居民收入償債比來看，有關研究數據顯示該指標目前達到了50%以上，北京甚至達到了77%。該指數意味著居民收入的一半以上需要還銀行的按揭款，高房價正在或已經開始影響到銀行的按揭貸款質量。

　　因此，4月的“小陽春”若成為開發商漲價和國內機構投資者的炒作題材，無疑將是一個沒有贏家的博弈。

責編：王玉飛