開徵物業稅對房地産市場意味著什麼？

　　25日，中國政府網公佈《國務院批轉發展改革委關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出要深化房地産稅制改革，研究開徵物業稅。受此消息影響，26日A股市場地産股開盤時普遍走跌，研究開徵物業稅成為當日一大“利空”。

　　研究開徵物業稅並非第一次提出，此次通知中再次強調顯示出國家對於開徵物業稅調控房地産市場的決心。對於正處於低谷中的中國房地産市場而言，從理論逐漸走向實踐的物業稅對中國的房地産市場究竟意味著什麼？

　　有利於穩定房價

　　全國政協委員、恒大地産集團董事局主席許佳印在今年兩會時曾披露目前房地産開發環節徵收的各類稅費高達100多項，其成本加起來佔到房價的三分之一以上，而這些成本最終多轉移到購房者的身上。

　　目前，我國調控房地産市場的稅收手段主要集中于住房交易環節的營業稅和個人所得稅。對房地産交易環節徵收重稅，雖然起到了加大住房投機成本、抑制投機需求的作用，但在供求緊張的市場環境下，這些稅收成本最終多是轉嫁到購房者身上。

　　國家信息中心在其發佈的經濟形勢預測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意願增強，也限制了存量房地産的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。從國外的經驗看，目前的稅收調節只能作為一種權宜之計，房地産稅收調節應該以物業稅等保有階段的稅種為主。物業稅不僅有利於打擊房地産投機、穩定房價，而且有助於改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。

　　國家信息中心預測部的專家指出，由於我國現行房産稅制度對居民自有房産不徵收房産稅，投機者“囤積”房地産的機會成本較低，投機性需求旺盛，造成房地産市場的虛假繁榮。對於投機者來説，開徵物業稅將是信心和預期的打擊，通過提高房地産的保有成本，加大了“囤積”房地産的風險，可以達到抑制房地産投機的目的。

　　同時，較高的保有稅率可以避免業主空置或低效率使用房産，以盤活現有房産存量，刺激存量房的流動，促進二級市場的發展，從而更好地實現住房“經濟適用房——二手房——商品房”的梯級消費，滿足不同收入階層家庭的住房消費。

　　開徵物業稅利大於弊

　　年初，中國購房團高調赴美，在週游了北美大陸後空手而歸，雖然美國房價已經跌落至歷史低點，但高額的物業稅卻成為擋在購房團面前的大山。在美國，擁有房産後每年都必須交不動産稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房産價值的1%到2%之間，有的甚至可以達到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付3萬美元的物業稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國“養”房子比買房子更加昂貴。

　　和美國一樣，在加拿大，政府對100%的物業徵稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率徵收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。在法國，政府採用土地年度稅的形式徵收不動産稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課徵的財産稅，主要課稅對像是房屋。在新西蘭和澳大利亞，不動産稅則是政府根據房屋的佔地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%徵收。

　　其實物業稅在國外不少國家早已開始執行，不同國家的徵稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當地政府財政收入、公共支出的主要來源，並且是遏制房地産投機、合理配置房地産資源的主要手段。

　　雖然物業稅在國外已有不少成功的經驗，但仍有人擔心物業稅的徵收會對中國的購房者和房地産業會造成負面的影響。

　　在不久前舉行的“2009年中國房地産高峰論壇”上，中國房地産協會秘書長朱中一就建議開徵房地産持有稅以盤活目前的住房存量。消息一經發佈就引發了各方的普遍議論，很多人認為，雖然從長遠來看物業稅是有效的房地産市場調控手段，但其直接效應卻是增加了房産持有者的保有成本，增加了普通消費者的住房成本。也有人認為，對於發展尚不成熟的中國房地産市場，過度抑制投資需求對房地産的長遠發展不利。

　　對此，易居中國房地産研究院綜合部部長楊紅旭表示，開徵物業稅關鍵是稅基和稅率分類的確定問題。只要根據擁有房産的質量、檔次、套數相應的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔心。

　　北京中原房地産經濟有限公司總經理李文傑介紹説，我國香港地區的物業稅徵收標準基本上相當於當地一個月或者半個月的房租，對於買方人而言，如果將房産出租，那麼物業稅的負擔並不算大。

　　尚需更加充分的準備

　　雖然在國外物業稅的徵收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和複製。社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業稅是基於産權私有基礎上的財産持有稅，而在我國，土地屬於國家，轉讓的只是使用權。

　　牛鳳瑞指出，在我國買房人在買房的時候，實際上已經向政府一次性交納了70年的土地出讓金，是一次性交付而且已經交訖，這些錢已經納入財政進行公共建設，從某種意義上講這與物業稅的徵收其實是具有相通性的。因此如果開徵物業稅，必須考慮政策的銜接性，對於已經買房交納了70年土地出讓金的房主業主，他們是否需要在70年之後再交納，或者如何核定他們目前應該交納的物業稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。

　　除此之外，牛鳳瑞還表示，從目前國家房地産改革的現狀來看，要全面開徵物業稅仍存在三個主要的障礙：一是民眾的認識和接受程度；二是相關法律法規的完善程度；三是具體開徵稅的技術支持和保障，比如是否具備相應的産權認定、評估能力等等。目前專業的産權認定、財産評估機構在我國就十分缺乏。

　　楊紅旭認為土地出讓金由費改稅是大勢所趨，但由於具體操作是個非常複雜的過程，因此真到實施那天還需要一段相當長的過程。開徵物業稅在全國範圍內肯定會經歷一個先空轉再試點，然後再實轉的過程，目前仍處於空轉階段。因此雖然國務院發出通知，但其對當下房地産市場的影響仍舊相當有限。

責編：張福偉