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開發商稱今年不是“買地年” 兩成利潤視乎合理

CCTV.com 2009年01月21日 15:03 進入復興論壇來源：中國經濟網

　　土地壓頂，房企彎腰。儘管隨著樓市風向的轉變，開發商已經開始正視此前高價拿地、大肆囤地的風險，但如今土地價值的縮水已經對他們的利潤造成衝擊。

　　今年不是“買地年”

　　主持人：去年土地流拍嚴重，您認為今年房地産企業對土地的態度會否改變？

　　王震宇：其實土地流拍是兩方面的影響，一個是供應，一個是需求。從接下來的土地需求而言，現在房地産企業的胃口是大大降低，可能降了七八成以上，因為過去兩年不少企業大肆買地，已經囤積了不少。同時，今年開發商的壓力還是很大的，比如説看土地儲備，夠未來兩三年開發的話還比較合適，而那些囤了十年八年的地的，資金壓力顯而易見。今年對開發商來説都是“賣貨年”而不是“買地年”，未來拿現金才是最主要的一個目標。所以在土地需求萎縮的情況下，就算地方政府能夠很快降低土地價格，房企也未必有這個出手能力。能夠買地的，可能是那些手持凈現金的企業，比如大部分香港房企，他們負債率才百分之十幾，而內地房企可能高達百分之八十，對於後者，基本上未來一年就是“療傷”，把自己的資産負債重整，做到健康水平，再去買地。也可能有一些全國性的、向來不是過度擴張的內地房企還有繼續買地的能力，除此之外，過去那些為了上市擴充土地儲備的買家，今年基本上不會出現。

　　土地風險逐漸爆發

　　主持人：從房地産上市公司的角度考慮，如何對待土地所可能帶來的風險？

　　王震宇：市場上所沉澱的土地約近10億平方米，其中凡是于2007年購入的土地大都因為價格過高而存在風險。如果依照2006年的土地成本和房地産上市公司2007年購入土地的價值進行評估，多數公司都需要進行規模不小的土地存貨減計。根據我們的評估，在雅居樂、碧桂園、中國海外、綠城、合生創展、世茂房地産、SOHO中國、合景泰富、富力地産9家內房股中，2007年所獲土地的存貨減計量將達到403億元人民幣。

　　對於土地存貨減計量相對較高的公司而言，為了今後兩年的利潤增長空間，建議有能力的最好進行一些減值撥備。至於提取多少撥備，很難給出一個準確的數據。實際上很多土地買下來後，還要看未來實際成型的産品，産品是高價還是低價，所以這方面有很多主觀因素，還要看企業對於未來的展望和預期。如果房價繼續下調，土地撥備的情況可能更常見。

　　兩成利潤視乎合理

　　主持人：那您對今年房地産企業的盈利能力作何預期？

　　王震宇：現在大部分房企比較現實，會下調盈利預期。如果要問市場可以接受的價格水平，我想最終會穩定在大概兩成毛利左右。未來的走勢就是大部分開發商利潤率會繼續走低，直到趨向於大概這個水平，這也才是市場可以接受、覺得合理的一個水平。我們也對一些內房股作了調查和預測，利潤下降三成以上的很普遍，今年的銷售盈利則可能呈現分化加劇的局面。從內房股的角度看，整體市盈率從去年年初的24倍左右跌到最低才5倍，然後反彈到目前大約9倍，未來我們預測大概會在8到12倍之間，因為盈利的增長不會太樂觀。

　　從宏觀方面來看，大部分上市房企問題不大，但是有些二線房企或正在準備上市又買了很多高價土地的房企，今年沒有大量的資金，可能他們的風險最大；再就是比較小的房企，因為各種關係，他們可能只持有一兩塊地，管理比較保守，基本上也沒有資金壓力。所以，這次風險最大的反倒是中型房企，未必是大型的，因為他們大到足以影響銀行的借貸態度。