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9000億保障房是重要一棋還是空頭支票?

CCTV.com 2009年01月16日 10:35 進入復興論壇來源：中國經濟網

　　日前，住房和城鄉建設部宣佈，未來3年計劃全國投資9000億元用於保障性住房。該計劃一齣，爭議聲四起。不少業內人士認為，這將加重中低收入者的觀望心態，對開發商存量房銷售帶來更大壓力。

　　但也有專家表示樂觀態度。“保障房和商品房的目標群體存在差異，因此9000億保障房計劃的出臺對整體樓市影響並不大。”合富輝煌首席市場分析師黎文江表示。而在不少業內人士看來，政府的這項決策目前也還只是一張“空頭支票”，能否落到實處仍是未知數。

　　分流需求商品房壓力更大

　　按照建設部的投資計劃，經濟適用房加國有農、林、礦區棚戶改造總量將超過600萬套，平均每年供應量逾190萬套。而據了解，2006年全國住房銷售量是500多萬套，2007～2009年大致維持在550萬套左右的規模。業內人士預計，如果未來3年住房成交量穩定，那麼經濟適用房將再分流商品房市場超過30%的份額。

　　資深房産專家韓世同認為，9000億元投入保障房，打亂了市場預期，市場上一部分人本應進入便宜的商品房市場，但受保障房的影響，轉向保障房市場，從而分流了商品房的市場需求，這將延長正處於下降週期的房地産市場調整期。

　　更有業內人士認為，9000億元投入保障房會加重中低收入者的觀望心態，對低端、郊區商品房造成一定負面影響。儘管保障房的目標群體進行了明確的定位，但現在能承受4000多元/平方米平均售價的購房者，可能也是商品房的有效需求者。

　　韓世同認為，保障房的實施是一個動態的過程，應該在未來根據市場情況不斷調整保障房和商品房的比例，才能確保住房市場的真正健康。

　　加重觀望氣氛樓價或再跌

　　限價房和經濟適用房對同區域的商品房的銷售價格影響匪淺。據了解，當金沙洲區域某限價房的最高限價在6000多元/平方米時，同區域的多個商品房就以“比限價房還便宜”的銷售價推出。

　　據某知名仲介機構預計，如果這些保障性住房全面實施，去年到今年的保障性住房將佔新增供應量的25%左右，對未來開發商現有項目的價格及交易量將造成一定的下行壓力。

　　某知名專家分析，如果保障房佔商品房市場需求的30%，意味著商品房市場30%份額被分流，價格也將下跌30%才能達到市場平衡。總體來説，保障房的大量入市對商品房價格影響不容小覷。

　　中國資深房産專家陳真誠認為，3年內在全國投資9000億元建保障性住房，在一定時期內，會把房地産市場中的一些中間需求拉向住房保障方面，減少商品房需求，從而影響供求關係預期，在一定程度上導致商品房市場上更多的人觀望或繼續觀望，乃至棄購，將導致房價進一步繼續下降。

　　未來住房供應格局或將改變

　　據規劃，在未來3年裏，預計有700多萬套保障性住房供應到市場上。有業內人士表示，如果這個計劃實現的話，房地産的格局將會發生重大變化，商品房將會向保障性住房看齊，市場將以保障房為主導。

　　SOHO中國董事長潘石屹日前表示，開發商主要是住宅開發商的生存狀態也會發生根本的變化。前些年住宅開發商的商業模式、生存空間是普通住宅。而在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代，這些住宅開發商的生存空間將會面臨很大的壓縮。

　　焦點1對房價的影響？

　　sohu中國董事長潘石屹：房價將向保障房靠攏

　　國家在這次擴大內需中安排了9000億的資金用於保障性住房建設，如果這個計劃實現的話，房地産的格局將會發生重大變化。普通住房無論從數量上還是從房價上都會和保障性住房看齊，以保障性住房為主。與此同時，開發商主要是住宅開發商的生存狀態也會發生根本的變化。前些年住宅開發商的商業模式、生存空間是普通住宅。而在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代。

　　中國資深房産專家陳真誠：房價或繼續下滑

　　未來3年在全國投資9000億元建保障性住房，説明政府已發現並重視房地産所存在的問題，並著手解決中低收入老百姓的住房問題。

　　目前，國內房地産面臨的最主要實際問題是房價過高、供大於求。因此，政府的這一決策會在一定程度上導致商品房市場上更多的人觀望，乃至棄購，導致房價進一步繼續下降。