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樓市成交已經陷入困境降到多少才適合再出手？

CCTV.com 2008年11月03日 08:07 進入復興論壇來源：中國經濟網

　樓市成交陷入困境，房地産項目紛紛推出打折促銷活動。然而，幾個月過去了，打折風潮所帶來的價格鬆動並沒有幫助市場擺脫蕭條。甚至連政府都已出臺“救市”政策，購房者仍然選擇靜靜觀望。記者在調查採訪中發現，這一輪的價格鬆動遠未到達購房者的心理預期，是促銷失效的真正原因。

　　一邊是賣家想著法子拯救成交量，一邊是買家堅定等候真正的價格鬆動。市場雙方都在揣摩一個共同的問題：這場較量將持續多久？對於購房人而言，究竟──

　　買家看法

　　“不降50％不考慮買”

　　楊先生家所在的海淀區魏公村一帶二手房均價已接近2萬元/平方米。“90平方米的房子將近200萬元，貸款月供要1萬多。雖然現在住的房子太小，我一直打算再在附近買一套，但總價不降到100萬以下，我根本買不起，也不會考慮買。”楊先生告訴記者。

　　按照楊先生的想法，一套90平方米的房子，總價降到100萬元以下，意味著單價從現在的2萬元/平方米左右降到1萬元/平方米以下，也就是説降價幅度要達到50％。而事實上，在過去的五年內，魏公村一帶的房價始終保持著每年20％左右的漲幅。

　　“低於9000我再買”

　　家住城北，工作在城南的王女士每天在上下班路上奔波，所以一直想在城南買一套兩居室。兩年來她一直留意著南三環外的新樓盤。可是，這一帶的房價漲得太快，從原來的六七千一躍過萬，尤其是交通條件改善後，價格更是一路狂飆，目前已經普遍升至14000元/平方米上下。等王女士想出手為時已晚。

　　“現在已經漲不動了，開發商急著出手，遲早要降。我反正也有房住，與其買了跌價，不如再辛苦兩年等等看。”王女士告訴記者，自己的心理價位“當然越低越好，不過從現在的情況看，能降到八九千元/平方米，出手就值了”。

　賣家心態

　　“妥協”型：回款壓力大不斷降價

　　“降價銷售是目前最好的辦法。”清河一樓盤的銷售經理羅先生告訴記者，今年上半年起房子就越來越難賣了。該項目曾考慮通過實物贈送、免物業費等方式促銷，後來發現這些都不能奏效。“從下半年起，越來越多的項目開始直接打折，也確實有效果。我們現在最大的壓力就是回款，之所以不斷地降價讓利，是因為再滯銷下去風險更大，損失更多。”

　　“死扛”型：擔心“越降價越不買”

　　和羅先生想法不同，部分回款壓力稍小、不受上市公司業績要求的開發商認為，樓市和股市一樣“買漲不買跌”。“我降一千，客戶就會等你降兩千。現在雖然市場環境不利，但政策已有所偏向，比較穩妥的處理辦法是能扛就扛。即使讓利，也要控制幅度和速度。只要趁這段低谷把去年價格上調過多的部分消化掉，不降價也能有出路。”

　　“平穩”型：僅為節日促銷搞特價

　　近期網上一度流傳西三環大盤萬年花城以6800元/平方米特價售房的信息。這一信息著實令人吃驚，因為該項目口碑好，地段佔優，價格策略合理，一直屬於“不愁賣”型的樓盤。這類樓盤都降價成這樣，房産賤賣豈不是指日可待？記者就此事向該銷售負責人核實得知，網上的消息是誤傳。“實際情況是今年國慶期間推出了80套特價尾房，平均價格為12000元/平方米，與當時的14000元/平方米的售價相比讓利20％左右。這一活動的目的是配合國慶的節日氣氛促銷，並非項目價格下調。”

　　記者調查

　　打折項目實際降價空間甚小

　　記者採訪發現，儘管購房人普遍存在“買漲不買跌，價格越低越好”的心態，但七成採訪對象都表示，市區8000元至10000元/平方米的價格最符合自己的心理價位。

　　按此預期，現有價位至少要降30％左右。事實上，記者調查發現，市場上打折促銷的項目價格多集中在13000元/平方米至18000元/平方米，雖然它們打折呼聲很大，但實際讓利空間並不大。例如東五環一項目從16000元/平方米下調至15500元/平方米；通州一項目雖然從13500元/平方米讓至11000元/平方米，但刨除精裝改毛坯減少的成本外，讓利空間並不“驚人”。而北三環附近某項目儘管聲稱直降三千，但折後價格仍超過20000元/平方米。

　　價格深度鬆動方能解除觀望

　　目前市區在售樓盤，價格以12000元至18000元/平方米居多。高於20000元/平方米的高價項目和低於萬元的低價項目銷售受影響較小。這是因為前者客群相對固定，後者購買人群眾多。近期開盤的天鵝灣四期立方?宮主打的LOFT首日即認購近50套。除了LOFT高大開敞空間、類似複式的雙層結構佔優勢外，價格優勢也獲市場認可。目前天鵝灣均價32000元/平方米，因為買一層得一層，實際上相當於每層均價17000元/平方米，並且贈送成本達5000元/平方米的豪華精裝。而同一區域的星河灣平層價格已超過36000元/平方米。

　　一些入市即打低價策略的樓盤，即使不打折促銷，仍然能夠保持較好的銷售成績。位於熱點板塊立水橋北的低密度住宅項目望都新地，最初入市起就採取8300元/平方米的價位策略，大大低於周邊大部分項目10000元/平方米左右的價格水平，而且項目緊鄰地鐵5號線始發站，佔有多條公交線路與地鐵形成的便捷交通優勢，格局為南北通透的低密度6層板樓，戶型方正，利用率高。加上主打中小戶型低密度房型，受到奧北高新技術區和亞奧商圈白領的關注。因此成交房源量很快突破560套，連續佔據銷售速度排行榜前列。

　　可見，當下樓市成交的萎靡，核心原因在於價位高企。而解除觀望刺激成交的最有效途徑仍在於深度的價格鬆動。

　　觀點交鋒

　　董藩：房價並非就此向下政策到位將很快脫離困境

　　位於陶然亭公園北側的文化地産項目一瓶日前舉辦了“同一個家園?同一幅畫卷”一瓶社區主題書畫展。在該活動的主題論壇上，久未發表觀點的北京師範大學房地産研究中心主任董藩接受了記者的採訪。在他看來，近期的樓市打折是正常的促銷方式，並不説明房産價格就此下跌。董藩認為，目前樓市剛性需求仍然存在，只是現有供應無法有力消化，從而進入銷售困境。“這個調整期持續多長時間，決定因素在於政策。目前政府已經出臺了信貸金融稅收方面的政策，如果繼續出臺強度更大的政策，例如從土地源頭上緊縮供應，房産交易量將很快回升，價格也將很快穩定下來。”

　　黃曉明：泡沫遠未擠盡暴利程度仍很高靜觀半年再買

　　首都經貿大學財政系主任趙倫、經濟學家黃曉明日前做客城市服務管理廣播，就北京樓市目前的狀況發表觀點。趙倫説，儘管今年房地産項目銷售普遍陷入困境，但同去年相比，今年的房價依然有一定幅度的上漲。黃曉明表示，目前一些人所謂的“房地産行業冬天的來臨”這種説法不切實際，“就北京而言，2006年、2007年房價暴漲時，形成了巨大的泡沫和暴利。到目前為止，北京房地産市場的泡沫已經擠掉了一部分，但還沒擠乾凈。現在北京房價的下降幅度非常低，房地産市場泡沫仍然非常大，暴利程度非常高。”

　　專家認為，目前出臺的免稅政策，可能會改變房價最近連續走低的趨勢，相對穩定一段時間。政府應下力氣培育出房地産本身合理的價格形成機制，而不能讓這個行業的暴利想多少就有多少，否則很難去真正地阻止房地産價格的繼續攀升。此外趙倫建議，市民如果不是對房子本身有特別急迫的需求，可以再等3個月到半年的時間再購房，給一個緩衝期判斷整個宏觀經濟形勢的方向。