編者按
又到一年“金九銀十”之際。與往年不同的是，9月剛剛開始，就有業內人士預測這將是“銅九鐵十”。他們的理由是，這兩個月並不會改變市場從年初就瀰漫的觀望情緒，成交量低迷的情況仍將繼續下去。
然而，由於9、10月份過後，樓市將進入傳統的銷售淡季，因此不少開發商仍選擇在這兩月推出新盤，做今年的“最後一搏”。與此同時，以萬科為代表的一些大型開發商則先發制人，在廣州、上海、杭州等城市率先降價，以期快速回籠資金。
在市況低迷的背景下，開發商能否順利突圍？成交量會否放大？本期專題，我們選取了上海、北京、廣州三個一線城市，對“金九銀十”可能為樓市帶來的衝擊進行深入解讀。
清晨的陽光灑在橙黃色系的小區內，屋裏擠滿了揣著定金前來“淘”房子的年輕人，每個人都焦躁不安地盯著那張不停被貼上紅色“售出”標記的銷控表。
9月3日，是萬科杭州一家樓盤打出“最低7.3折”的第一天，之前還從來沒有哪一家開發商敢於如此“大方”地降價。而售樓處外酒紅色遮陽傘下面，則三五一群地坐著前幾期的業主，商量著是否要退房。
與此同時，在該市久負盛名的樓市BBS中，無論是其他開發商還是打折樓盤的前期業主都表現出不同程度的憂慮，他們堅定地認為“攪局者”來了，更有觀點認為，這家開發商居心叵測，是希望以降價達成“洗牌”的目的。隨後，這一打折樓盤的競爭者杭州綠城集團董事長宋衛平明確表態“決不會跟降”。
時至9月，樓市的情況依然不樂觀。統計數據顯示，在絕大多數城市，居高不下的成交價格與持續低迷的成交量嚴重倒挂。上海8月份一手商品房更是以略等於去年同期三成的成交量而慘澹收場。在9月之前，絕大多數的開發商還在寄希望於堅挺價格，等待借助“金九銀十”的機遇鹹魚翻生，但是顯然這個想法多半是要落空了。
但是，在萬科給房價撕開一個口子之後，目前的形勢已經十分明朗：經過了由徬徨和多方博弈衍生出的“磨合期”，在“房價只能漲不能跌”的神話被打破之後，看似固若金湯的各地房價或許如多米諾骨牌一般逐個下跌。
降價動了誰的奶酪？
“是不是前期買了魅力之城房子的業主損失就不再彌補了？”打折當日，有業主開始對萬科方面提出質疑。
“房子和手機一樣，都有可能跌價。”萬科杭州公司新聞發言人呂萍無奈回應稱，“每個行業都有低潮，我覺得大家應該理性對待每一個行業。”快速回籠資金被這家地産企業看作生存之道，但是“降價”之後，他們的意圖便立刻被多方曲解了。
顯然“直降20萬”的最終結果依然挑戰了前期業主的神經。記者通過之前的銷售記錄了解到，該樓盤去年8月份的售樓均價就達到8200元/平方米，並於今年5月份一度提升至1.2萬元/平方米。此次折後該樓盤現價僅有8500元到9500元/平方米，這意味著凡在去年8月份之後購買該盤業主的資産都有不同程度的“縮水”。
事實上，類似的“負面效應”在一些地産公司于其他城市展開促銷活動後也同樣顯現，他們甚至在“降價”之前都會對最終效應有所預估，卻依然進退兩難。
比如，A公司堅定地認為，若他們8月底在上海掀起一場更大規模的降價演習，必然引發爭購，但隨之産生的便是一系列負面效果。因為在此之前，他們“羞答答”地小幅打折，已經激起前期那些認為自己資産“縮水”業主的憤慨，甚至群體抗議。
最終，從醞釀到大規模降價方案實施，只有短短的一週，就連各大媒體都市報的整版廣告也都預留好了。但是如何處理對外宣傳的口徑，卻遲遲未決。意見始終難以達到統一，因為公眾必然需要給到一個合理的“説法”，即使一些“準客戶”，也會心存顧慮。
他們的團隊在24小時之內趕工出一套完整的降價解決方案，包括集團給出的問題答錄，以及對於有可能在網絡上出現的被動局面的解決方案。但是在次日下午，出於對公開集團想法可能更大激起公眾情緒的擔憂，所謂的“解決方案”胎死腹中。該集團最終傳達指令，對於近期可能展開的促銷以及優惠活動，“只做不説”，此舉的意圖是希望將“降價”産生的負面影響減少到最低。
由於“降價”可能産生的巨大壓力，其他地産公司更樂於“隔岸觀火”。
“萬科此舉可能為退一步進兩步；既為回籠資金，又為創造機會伺機購並中小企業。”宋衛平的看法與其他的地産企業大抵相當，他們都不約而同地對外界揭露降價者的“司馬昭之心”。
弱市之下的“降價”良方
根據佑威房地産研究中心的最新報告，8月份一手商品房(剔除動遷配套房)成交同比減少67.8%，但是平均成交價格約為1.34萬元/平方米，比去年同期上漲25.8%。
與之前半遮半掩的打折促銷不同，8月份上海已經開始出現更大範圍的價格鬆動。市中心開始有樓盤打出8.5到9.5的折扣。上海郊區的松江九亭板塊更是出現變相折扣，摩卡小城打出送汽車送裝修的旗號，奧林匹克花園則減價20萬元，之後該板塊由於德邑小城低價上市，板塊內樓盤價格跌幅更達500~1500元/平方米。上海寶山區還有房源8折銷售。
每一輪的降價都難以避免地引發各利益群體的“暗戰”。但是事實證明無論其他利益相關方如何“抵制”，降價依然是帶動銷售的一劑良方，這也是一些地産公司寧願頂著壓力打折促銷的動力所在。
從最初元宵節尾盤9.5折促銷，單日成交2.57億元開始；此次上海8盤打包促銷，2日內176套房源，2.68億元成交；之後的杭州促銷又是3小時成交105套。可對比的是，8月上海商品房成交面積位列第一的旭輝依雲灣項目單月成交為142套。
佑威房地産研究中心分析指出，已經在網上房地産公示即將上市的房源多達73批，其中僅浦東一區就有11批房源之多。可以預見，“金九銀十”期間，各開發商間的銷售競爭會更加激烈。
“樓市的低迷和開發商資金壓力的逐步增加，將迫使開發商作出更大的讓步。”該研究中心主任薛建雄對本報記者分析説。他認為，若是局部降價僅能刺激成交量略微提升，並證明上海新房樓市的有效需求依然存在，但更大的需求釋放顯然在等待更為全面的價格鬆動。
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責編：李菁
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