"地産泡沫"甚囂塵上 銀行地産界"風聲鶴唳"

央視國際 (2002年11月22日 14:16)

　　中國經營報消息：“房地産是永不凋零的事業，因為地皮永遠是在減少的。”這是房地産圈地時代，某些地産商狂熱心態的寫照。但是近日，政府對“房地産過熱”的擔憂、媒體對“地産泡沫”的抨擊，已經讓銀行界與地産界覺得風聲鶴唳。

　　【上篇】：個人貸款金融風險與日俱增

　　近日，中國人民銀行發佈的《2002年第3季度貨幣政策執行報告》指出：“地産業快速發展，房地産價格上漲、空置面積增加的潛在風險值得關注。”央行同時提醒中國各商業銀行嚴格審查住房貸款，警惕地産泡沫。

　　銀行急功近利

　　可以這麼説，國內的房地産市場很大程度上是靠銀行信貸來支撐的。如果地産泡沫破裂的話，所有的風險最終都要銀行來扛。但國內各大銀行對個人購房貸款業務的競爭態勢卻絲毫沒有減弱。

　　為了給賣房人更大的優惠，從而拓展個人信貸市場，11月初，中國銀行北京分行與北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔保中心合作，聯合在全國首次推出個人住房擔保貸款政策性貼息業務，貸款人可以獲得由政府住房基金提供的利息返還，從而補平商業貸款和公積金貸款之間的利差。貼息貸款的最高成數為購房總價的80％，貸款期最長不超過30年，貼息部分的最高額度為30萬元。

　　中國銀行北京分行零售業務部的尚進科長説：“各家銀行在個人消費貸款上的競爭非常激烈，都在加大力度做市場。其他銀行推出這項業務也是早晚的事。”

　　建設銀行某支行一位分管個人信貸業務的人士説，銀行對個人貸款的競爭，主要集中在對源頭客戶的競爭上。某些銀行已出現了急功近利的苗頭，比如降低客戶資質等級評定的門檻，將審查手續簡化，將審查速度加快等等。

　　農業銀行房地産信貸部的一位負責人表示，銀行加大力度開展住房貸款，一方面是通過消費啟動內需；另一方面，對銀行來説，個人貸款風險相對小些，銀行都很看好。目前我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資産質量起到了十分重要的作用，銀行認定：“個人購房貸款是優良資産”。

　　但銀行認定的優良個人信貸業務的風險目前正與日俱增。在“優良資産”這一理念的激勵下，銀行對個人購房貸款的風險防範卻遠遠滯後。

　　“黑客”有機可乘

　　據記者了解，目前個人投資型購房者日益增多，其中有些人是用各種手段在套取不同銀行的貸款。比如，買房人在申請貸款買房的時候，大都選用開發商階段性擔保加抵押的方式。程序上的某些漏洞很容易被一些投資型買房人利用。如某人從A銀行貸款買一套100萬元的房子，按20％首付規則，買房人先繳納20萬元給A銀行。原則上買房人在辦完産權證後，還款期間，産權是抵押給銀行的。但産權證是由辦證機關發給個人而非直接送到銀行。所以，有的買房人把産權證抵押給B銀行，這樣可以從B銀行拿到一套房約70％的貸款（假定有70萬元），買房人可以再拿這70萬元作為另外3套房子的首付，以此類推。據記者了解，這種類似倒金字塔型的從銀行套取貸款的行為，現在已初現端倪。

　　此外，個人從多家不同的開發商處買房再到銀行貸款，也極易出現資金週轉不靈而停止還款問題，給銀行造成風險。建設銀行個人信貸部的負責人表示，銀行之間資源不能共享，信息調查不靈，給這種人造成可乘之機。

　　而未來房價的波動和利率的變化也使拖欠還款的危機存在。8月份，北京市朝陽區法院連續受理了96起住房貸款合同糾紛案，涉及貸款總額已超過億元。這是北京市法院連續受理拒不償還住房貸款案件人數最多、貸款額最大的一次。該法院人士稱，這類案件還有陸續增長的勢頭。

　　今年前6個月，上海商品房銷售額為246.29億元，而同期全市個人住房貸款的新增額為216.55億元。可見目前上海商品房銷售的銀行貸款按揭成數是相當高的。一旦遭遇房價波動或利率回升，個人貸款者就將面臨較重的還款壓力，進而影響到償貸能力。

　　而不法開發商慫恿親屬或本單位職工冒充客戶，先與開發商簽訂購房合同，而後套取銀行貸款的假按揭已經是銀行界公認的普遍現象。

　　安邦諮詢公司的分析師張宏認為，金融對房地産市場的支持預計今後還會加強，尤其在按揭貸款方面不會有太大的變化。因為國內房地産泡沫可能引發的金融風險，主要集中在開發領域，從消費源頭對房地産的金融支持還沒有到必須調整的地步。

　　【下篇】 金融調控將使地産業重新洗牌

　　銀行方面也承認：相對於個人購房貸款中的風險，真正危及銀行的還是開發商的貸款風險。

　　銀行資金一直是房地産開發的主要資金來源。張宏認為，目前中國房地産企業有20％至30％的資金來自金融機構，加上置業者的抵押貸款，這一數字便接近60％。

　　脆弱的資金鏈條

　　令銀行最緊張的事是産生不良貸款。在其他行業貸款前景並不明朗的情況下，房地産業更為銀行看好，銀行不斷推出各種創新的房地産貸款品種，以爭得更多的市場份額。有專家測算，截止到目前，中國金融機構用於房地産開發和個人住房的貸款金額，估計已佔全部金融機構貸款的15％左右，而且增長勢頭不減。

　　北京紅石實業有限公司董事長潘石屹告訴記者，北京房地産市場目前註冊的項目公司有4000多家，活躍的有1000多家。這1000多家肯定是良莠不齊。如果銀行不辨好壞地放貸，就會出現過熱、出現空置率，而後出現泡沫。就像20世紀90年代初，銀行以及各種信用社、信託公司、財務公司等無節制地把錢貸給開發商，從而引發房地産泡沫。

　　房地産行業的資金鏈條原本十分脆弱，開發商可以拖欠建築商的錢先建項目，建築商再拖欠建材供應商的錢，資金層層壓迫，風險層層分擔。

　　在項目中投入多少自有資金，開發商從來都是諱莫如深。大連新希望房地産有限公司總經理辦公室主任杜衛東告知記者，有些開發商的自有資金相當低，以1000萬元的註冊資金開發價值3～4億元樓盤的不在少數。以前，只有一些實力不強的企業會拖欠建築款，現在，這竟然成了業內的普遍現象，一些有實力的開發商也紛紛效倣，使此風愈演愈烈。

　　央行在今年第二季度貨幣政策執行報告中表示：“房地産市場需求在經過了幾年的快速增長後，整個行業有調整的可能。”國家統計局的數據也顯示：到2002年7月，全國商品房空置面積在1.2億平方米左右，佔壓資金超過2500億元，居各行業不良資産之首。

　　而空置率過高，投資和銷售失調，“泡沫論”的聲音不免就會甚囂塵上。

　　危險的地産泡沫

　　摩根士丹利亞洲首席經濟學家謝國忠認為，內地房地産已出現泡沫，如果泡沫爆破，將對中國的國內生産總值和金融系統造成影響。謝國忠表示，如果內地房地産價格明年下挫，投資也將急速減少，內地房地産對經濟增長的影響，將在後年顯現。中國的金融系統並不健康，調節經濟週期的能力不強，如果房地産泡沫急速爆破，對內地各方面的影響將比較大。

　　而近日隨著政府“房地産過熱”的定性，更有人擔心，央行在提醒各商業銀行嚴格審查貸款的同時，會進一步緊縮房地産貸款。這對過度依賴銀行的地産商而言無疑是致命打擊。

　　而一部分有實力的開發商也對記者表示，以金融手段來調控無序的市場，是對其生存環境的凈化。潘石屹稱，央行的貨幣政策，對房地産泡沫起了一定的抑製作用。未來的1～2年時間，會有70～80％的項目公司被淘汰掉。

　　張宏認為，對泡沫論的強調已影響到開發投資，以及房地産行業的招商引資，並將進一步影響投資預期。與7月1日實施的新土地政策結合，在土地出讓金的壓力下，國內房地産市場競爭將加劇。由此産生的結果是業內出現重新洗牌。

　　由於預感到“泡沫論”對將來投資的影響，近日各地有關地産泡沫的論壇紛紛舉行，各家地産商更是痛陳觀點，力證房地産並沒有進入泡沫時代。

　　張宏分析，對於國內房地産市場發展形勢，用一句話來歸結：目前國內的房地産市場是一個滿載問題的正在爬坡向上發展的市場，不是供過於求，而是供不應求。導致市場癥結的關鍵是市場存在結構性矛盾，供需結合點——價格，與居民的支付能力脫節。空置率高等數據不能完全反映問題的本質。因此，對國內房地産市場泡沫破滅的可能性的預測過於悲觀。（徐曇）

責編：楊潔