銀行嗅出房貸泡沫味道 光大銀行率先急剎車
央視國際 (2002年11月18日 14:06)
經濟觀察報消息：面對來自各界的關於房地産業出現泡沫的警告，部分商業銀行對於房地産開發項目開始謹慎放貸。
光大急剎車
作為新興的股份制商業銀行，中國光大銀行在規避房地産開發風險方面走得更遠。光大銀行信貸管理部姜明處長在接受記者採訪時説，針對目前大中城市房地産開發相對過剩的問題，光大銀行採取了一系列措施來規避房貸風險。例如，他們對樓堂管所、寫字樓的開發就非常謹慎，一般不做這樣的項目；壓縮對房地産開發的投資，主要把資金集中在配合市政建設的項目以及商品房加按揭的項目。
今年以來，光大銀行對中小房地産開發商的貸款提高了門檻，利率有的上浮高達30％，而在往年，利率上浮的可能性很小；對於總資産和銷售收入在5000萬元以下的小客戶，光大銀行不提供房地産開發貸款；對不了解、合作時間不長、樓盤銷售前景不明朗的大客戶也會提高利率。
但是這並不意味著光大銀行對於房地産開發項目惜貸，姜明告訴記者，對於像北京的城建集團、住總集團、建工集團這樣的優質客戶，他們又會採取另一種做法，不但不提高貸款利率，還會適當放寬一些政策去爭取項目。對於有人傳言的光大銀行不向房地産開發商貸款的説法，姜明給予了否定。他説：我們只不過更慎重、更細緻，對市場環境始終都保持一個清醒的頭腦。即使對於大開發商也不會通過降低利率來吸引對方，因此光大銀行在這方面沒有失敗的案例。
嚴控非個人住房
中國建設銀行每年的房地産開發貸款金額高達1600億元，佔到了全部商業銀行房貸總額的一半以上。建行房貸部崔建處長在接受記者採訪時説，建行已經認識到了房地産開發中的一些問題，越來越警惕，在把關上也變得嚴格了一些，但還沒有刻意去壓縮房地産開發貸款，而是按具體項目來定。
據崔建介紹，今年以來，建行在項目審查上實行層層把關，只有在對市場做出準確的判斷之後才會發放貸款。現在建行主要搞住房項目，而且90％以上的住房都是針對個人銷售的，其開發商必須四證齊全，自有資金要達到總投入的30％以上。對商用房、辦公房、寫字樓的開發加以嚴格控制。
中國工商銀行房貸部劉先生告訴記者，“從房貸金額來看，工行沒有壓縮的跡象，而是更多地把資金投向有實力、銷售前景看好、戶型合理的項目。工行按照人民銀行有關規定，實行‘低層封頂，高層要完成項目2／3’的原則加強對客戶的監控。”
中國建設銀行市場研究與産品開發部總經理孫滌博士在分析銀行調整房貸的反應時説，5年以前，房地産市場經營不規範，曾一度出現過開發商挪用銀行貸款的不良現象。當前銀行調整房貸是市場理性的反應。現在大中城市房價有點偏高，這就容易産生泡沫。銀行要防範房貸風險，首先要杜絕像假催款、假銷售這樣完全不必要的風險，現在這種情況造成的不良資産相當嚴重，銀行的出發點不能只看利潤，對風險很高、利潤也很高的項目要有一個嚴格的控制；再就是加強對客戶的管理、評估，成本、效益核算要非常科學，選擇優質客戶以規避風險。
崔建認為，對銀行而言，房貸是一個高回報的行業，任何銀行都不可能退出這個行業，反而會在控制好風險的同時增加投資。建行在具體貸款條件上對一些資産不良的中小開發商會更嚴格一些，如縮短貸款期限，提高貸款利率等。
姜明告訴記者，房貸在光大銀行佔的消費信貸比重最多不會超過10％，但是房貸是一個高風險與高利潤共存的行業，壓縮這方面的信貸，勢必要影響銀行信貸的收益。一般來説，銀行是不可能不放貸給房地産開發商的，近兩年來銀行對房貸的競爭已經白熱化了，各行都看準了房地産業下一步的發展前景，並投入大量的人力、物力、財力來開發新品種吸引優質客戶。”
中小地産商受打擊
銀行對於房地産開發謹慎房貸，是否會影響房地産業的發展，抑或減少房地産業的泡沫？
勵雅敏認為，銀行嚴格房地産開發貸款對於一些大的地産開發商可能影響不大，中國有好幾萬家房地産開發商，大部分是沒有太大實力的，其中很大一部分資金實力不大的房地産開發商會因此而受到影響。
中國工商銀行房貸部劉先生指出，要壓縮肯定是一些規模不大的銀行，這些小銀行的風險控制手段達不到要求，恐怕資金鏈出問題，是迫不得已的行為。因為誰也不想放棄房貸這塊“大蛋糕”。他認為，“其實擔心房地産泡沫完全沒有必要，因為現在經濟發展迅速，帶動了房地産的發展，這是市場運行的必然結果，這幾年房地産業每年拉動GDP增長1.6—2％就是一個很好的證明。如果銀行真正壓縮房貸，將對於整個房地産業是個致命的打擊。”
姜明認為光大銀行壓縮房貸對房地産開發商的影響不是很大，但是對個別銷售不理想的開發商則可以説是致命的打擊，個別得不到銀行貸款的開發商因為沒有資金繼續投資，其開發的樓盤就會成為爛尾樓，投資也化為泡影。但是資質好的開發商反而從中得益，因為競爭沒有那麼激烈了。姜明認為整體而言是利大於弊，壓縮房貸，通過市場的優勝劣汰使一些好的開發商脫穎而出，對老百姓有利，對整個房地産市場有利。
責編：楊潔
