説法諮詢（第七期）

央視國際 2004年10月08日 14:26

　　案例一：

　　

　　答覆：

　　您居住的小區的物業公司違反了《北京市居住小區機動車停車管理辦法》的規定。該辦法中規定，北京市居住小區內的停車管理單位按照政府規定的價格收取停車費的，應當遵守本市停車行業經營管理服務的有關政策規定和業主大會的決議、物業管理服務合同及業主（臨時）公約的規定。您居住的小區的物業公司如果沒有經過業主大會的決議就自定標準收取停車費並將該費用作為公司的收益處分的做法是不合適的，是對小區業主利益的侵害。

　　案例二：

　　小區物業修理了我家樓上住戶的自來水管後，我家的自來水管也開始跑水了，因為當時家中無人知道此事也沒有人致使屋裏進水傢具被泡了。為此我找物業交涉賠償一事，但物業只同意對自來水管進行修理，不賠償傢具的損失，我想請問我可以找物業賠償我的傢具嗎？

　　答覆：

　　物業公司修理您家樓上住戶水管的行為是在履行職責，但應當事先通知您施工的時間並確保施工工作的安全。您家跑水一事物業公司是有過錯的應當承擔責任。據此，您不僅可以要求物業將水管修理好，還應當要求物業對居室內的水、電線路和設備進行安全檢查和維修，對於您的傢具和居室裝修等相關財産損失，建議您找相關機構對家中物品受損情況進行鑒定後再找物業去協商。

　　案例三：

　　我們小區的治安狀況不好，我歲數大了又住在二樓，所以就在家裏的窗戶外面裝了防盜窗，是那種與外墻面對齊沒有突出墻面的那種防盜窗。但物業知道後就是要我拆了，我不拆，物業就找人強行把我的防盜窗給拆了，我很氣憤，但物業説他們有維護小區環境保持整潔的義務，有權拆我的窗。我想請問，物業能拆我的防盜窗嗎？

　　答覆：

　　在物業公司與您小區業主簽訂的物業合同中，如果沒有關於防盜窗安裝的約定，則物業公司是無權干涉您加裝防盜窗的；如果合同中有業主加裝防盜窗需經物業公司批准的約定，則物業公司是有對安裝防盜窗這一行為管理的權利，物業把這一權利説成是有維護小區環境保持整潔的義務是不準確的。但是，即使物業公司有管理安裝防盜窗一事的權利，其強行拆除您家防盜窗的做法是明顯不合適的，是違法的。物業管理公司應當依據物業合同或國家有關部門對物業管理的規定，到法院提起訴訟來解決該糾紛。物業是不能強行拆掉您家的防盜窗的，是應當賠償您的損失的。

　　案例四：

　　我在裝修新房的時候在非承重墻上打了兩個孔，物業以該行為違反了物業規定由對我做出了罰款1000元的決定，我不交，物業就不賣給我電。我曾多次找物業協商此事，但物業一步都不退讓，堅持要我交了罰款和每天3%的罰息才賣電給我，這種狀況持續了2個月了，給我造成了極大的不方便，已經無法正常生活了。物業現在還説，如果我再不交罰款和罰息的話就要把我家的水也斷了，我真是氣不過，我應該怎樣來維護我的權益？

　　答覆：

　　根據我國行政處罰法的規定，罰款應當由具有行政處罰權的行政機關在法定的職權範圍內作出，而物業公司既非行政機關也不具有行政處罰權，所以，物業的罰款決定是違法的，您是不應當交的。另外，水、電應屬電力和自來水等相關部門來管理的，物業是無權給您家斷電停水的。

　　案例五：

　　律師同志，我最近要買房，但我發現賣房人嘴裏説的房産"五證" 千奇百怪，什麼名的五證都有，我聽説"五證"齊全對我們這些買房人非常重要，現在想請教您一下，"五證"到底是哪五證，到底是什麼意思啊？

　　答覆：

　　您所提到的"五證"是指：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》。他們的含義如下：

　　《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

　　《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城市規劃政主管部門確認建設項目位置和範圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證，沒有此證的用地單位屬非法用地，房地産商的售房行為也屬非法，不能領取房地産權屬證件。

　　《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督查時，法定依據，沒有此證的建設單位，其工程建築是違章建築，不能領取房地産屬證件。

　　《建設工程施工許可證》是建築施工單位符合各種施工條件，允許開工的批准文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證。

　　《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地産行政管理部門允許房地産開發企業銷售商品房的批准文件。

　　（本期《説法諮詢》由北京市恒德律師事務所提供）