新京報消息：

　　●市建委透露，未來三至五年內，經濟適用房年均放量200萬平米，其中大部分為定向銷售

　　●明年將在南城宋家莊及垡頭區染料廠各建30萬平米經濟適用房，但公開銷售部分有限

　　北京市建委近日出臺的新政策規定，為解決大量拆遷戶居住問題，北京將對經濟適用房實行定向銷售，即優先照顧城區拆遷戶。這也意味著若不是拆遷戶，今後將很難買到經濟適用房。而就在此政策出臺後不久，市建委相關負責人又透露，明年在石景山、門頭溝和位於南三環至南四環之間的宋家莊新建的經濟適用房與回龍觀等老盤後期同樣也將進行定向銷售。這對原本就很難買到經濟適用房的北京市民來説無疑是雪上加霜。那麼如何保障北京中低收入人群的住房問題，相關政府部門也備感頭疼。

　　 “定向銷售探幽”

　　目的：解決奧運建設之急

　　據市建委開發辦副主任魏成森介紹，今後北京新推出的經濟適用房都要先對拆遷戶定向銷售，剩餘部分才對社會出售。之所以這樣，主要是為解決奧運建設燃眉之急。“近一兩年來，各項危改、文物保護及市政建設，尤其是奧運場館建設形成了大量拆遷戶。而要保證奧運戰略的順利實現，只能先滿足這部分拆遷戶的住房需求。”魏成森解釋説。

　　某政府部門相關負責人此前接受記者採訪時表示，經濟適用房定向銷售方案還在討論，目前並沒有正式實行。但魏成森對此予以否認，他非常肯定地告訴記者，“定向銷售已正式實行，各區的定向銷售會都已開過了。”據了解，目前京城一些經濟適用房項目，如百嘉城和定福家園還在等待定向銷售的具體政策。由於不能確定定向銷售的具體數量，這些經濟適用房項目目前都不接受排號。

　　形式：等同拆遷安置房

　　據了解，定向銷售的具體方式是由市建委就經濟適用房總量根據各個城區拆遷居民的比例及居民意願進行“切塊”，分給各個城區，以區為單位組織定向銷售。

　　“按照這一思路，經濟適用房實際變成了拆遷安置房。原來意義上的經濟適用房基本處於停滯狀態了。”香港百駿(中國)投資控股有限公司董事長王濟武分析認為，經濟適用房與拆遷安置房在價格、位置等方面本來就十分相似。如西城區拆遷戶通常會安置在回龍觀，東城區會安置在東壩，崇文區一般會選擇垡頭，宣武區則會在門頭溝、南苑等地安置拆遷戶。因此，市建委此次出臺的經濟適用房定向銷售實際上是用經濟適用房指標來補充拆遷安置房。

　　 解惑：不會出現炒賣房號

　　在這個過程中，是否會出現前些年經濟適用房銷售中炒賣房號的現象，魏成森非常肯定地表示不會。“政府既然出臺定向銷售政策，肯定會考慮週全，在經濟適用房管理方面嚴格把關。拆遷居民與未來經濟適用房産權人只能是同一個人，所以不會出現定向銷售的經濟適用房現在就流入社會的現象。

　　“供應減少誘因”

　　定向銷售部分佔比太大

　　對於今後幾年北京經濟適用房的規劃問題，魏成森表示，北京市已確定今後5年將新建總量為1000萬平方米的經濟適用房，平均每年200萬平方米左右。其中2006到2008年這三年要建800萬平方米。但即使這一規劃完全實現，如果按每套80平方米建築面積計算，未來3年供應量也只有10萬套，每年平均3萬多套。其中除去定向銷售部分，留給其他不涉及拆遷問題的中低收入群體的住房將少得可憐。

　　在本報與新浪網聯合進行的“經濟適用房定向銷售”網絡調查中，共有1500多人參加了問卷調查。其中在經濟適用房、中低檔商品房、二手房選擇中，89.68%人表示如果符合購買經濟適用房條件，將優先考慮經濟適用房。

　　對於實行定向銷售後，為滿足除拆遷戶外其他中低收入家庭的住房需求，49.7%的受訪者認為政府最有效的解決辦法是多建經濟適用房。

　　部分經濟適用房後期轉為商品房開發

　　目前有一個現象值得關注，就是不僅定向銷售會縮減大量經濟適用房供應，部分經濟適用房開發商也已轉向商品房開發，比較典型的是瑞海新城。該項目在完成一期經濟適用房建設後，二期做起了商品房，並更名為“布洛城”。據布洛城相關負責人介紹，這塊位於大興西紅門鎮的土地總佔地大概70公頃，是開發商一次性從政府手中獲得的，在做完50萬平方米經濟適用房項目後，便更改土地性質，補交齊土地出讓金等21項費用後，又開發了另外一個商品房項目，即布洛城。布洛城總建築面積120萬平方米，目前在售一期均價3960元/平方米。而當初瑞海新城的價格是2280元/平方米。這位負責人表示，更改土地使用性質是政府方面的要求，但沒有説明具體原因。

　　實際上這種操作方法對商家來説可謂可遇而不可求。一位資深人士向記者道出了其中奧妙：如1000畝地，每畝100萬元，那麼土地出讓金就要10億。能一次拿出10個億的人並不多，怎麼辦？捷徑之一就是先做經濟適用房。經濟適用房不用交納土地出讓金等21項費用，對開發商來説前期投入很少。經濟適用房儘管利薄，但不愁銷路，銷售回款很快。開發商拿到一期銷售回款後，用這筆錢交剩餘地塊的土地出讓金，就可以做商品房開發了。其實開發商為這塊地付出的總成本沒變，只不過這中間打了個時間差，開發商就可玩錢滾錢的遊戲。（采寫/記者 張宏強）

　　新品探營

　　宋家莊經濟適用房一年後有望推出

　　明年年底可能推出首期産品的還有東南垡頭區染料廠用地

　　兩塊地交通較方便，地上拆遷量不大

　　要保證明年200萬平方米經濟適用房建設規模，除回龍觀、天通苑、朝陽新城、翠城及豐體時代花園、石景山晉元莊等老盤後期項目外，據魏成森透露，南三環至四環的宋家莊、東南四環至五環的染料廠等地將是明年重點考慮對象。

　　宋家莊是地鐵5號線終點站，位於豐台區被稱為“三環半”的未來城市主幹道上。隨著南方莊大社區的逐漸成型，宋家莊將逐漸佔據北京南部樞紐地位。染料廠則位於北京東南四五環之間的垡頭地區，緊挨京沈高速路，交通比較方便。

　　之所以選擇在這兩個地方新建經濟適用房，魏成森認為宋家莊和垡頭地區比較符合經濟適用房選址條件：一是交通相對方便，特別是離城鐵、地鐵近；二是大市政條件較成熟，否則如果鋪很遠的市政管線，將加大成本；三是地上拆遷量不大，不然也會提高成本。

　　據了解，目前宋家莊、染料廠等新經濟適用房項目還在前期運作當中，包括土地一級開發、前期規劃、建設單位招標等。這兩塊地總體量各30萬平方米，分多期開發，明年年底有望推出首期産品。

　　東、西城經濟適用房神秘面紗尚難揭

　　對於經濟適用房的選址問題，市國土資源局和市發改委聯合對外公佈的《北京市2005年度土地供應計劃指標安排使用方案》中提到北京今年經濟適用住房用地將增加96公頃，且西城、東城共有5宗14公頃經濟適用房用地。

　　記者在採訪市國土資源局相關負責人時被告知，西城、東城經濟適用房項目由發改委立項，市建委開發辦具體負責。但市建委某相關負責人聽到這一消息時卻非常驚訝，他稱“前幾年經濟適用房用地多在郊區，沒聽説東城、西城也有經濟適用房用地。”不過他繼而又表示，“這出現在供應計劃中並不奇怪，但具體建設和銷售政策肯定還沒有出臺。”魏成森也認為，在城區做經濟適用房不太現實，“主要是成本太高。”對於記者有關東、西城區地塊建經濟適用房是否為中央部委或相關單位解決員工住房問題的猜測，魏成森認為，這取決於該地塊是否屬中央機關所有。王濟武則猜測這幾塊地有可能是某些“有關係”的開發商以經濟適用房名義拿到的劃撥地，但一直沒開發。

　　尋路困惑

　　盤活空置房實操難度較大

　　可以收購空置房補充經濟適用房房源，但收購價、物業費等標準難定

　　既然經濟適用房供應量將不可避免地面臨縮水問題，那麼不涉及拆遷的中低收入群體住房該如何保障？

　　魏成森説：“只能再想別的辦法。”言語中充滿了無奈。

　　北京中低收入群體包括兩類人：一是一些老城區住民；二是剛畢業留在北京或從外地來京工作的“新北京人”。定向銷售實際上是傾向於原住民的一種政策，對於“新北京人”就只能購買近郊條件相似但價格稍高的中低商品房。

　　此前也有政府官員表示，北京市場上有200萬平方米空置房，未來可對某些區域的空置房用適宜的價格將其納入住房保障體系，轉變為廉租房和經濟適用房。

　　雖然以空置房解決中低收入階層住房的想法不錯，但實行起來卻很難。因為空置房通常或位置偏遠，交通條件不便，或是戶型偏大，設計不太合理，或是周邊缺乏生活配套設施。如果政府收購回來做經濟適用房，會出現很多問題。此外還涉及政府如何收購，按什麼價格收購的問題。“現在是市場經濟，開發商原先每平方米賣8000元，政府不可能用4000元就收回來，不可能強買強賣，需要評估出一個合適的市場價，但這個很難操作。”魏成森坦言，“還有一個問題，一個小區可能只有兩三套空置房，如果將其作為經濟適用房，那麼物業費按什麼標準收取？經濟適用房與商品房物業費收取標準相差很大，把經濟適用房夾雜在商品房小區中，物業管理也是個問題。”不過，在本報與新浪網聯合調查中，有26.64%的網民認為實行定向銷售制後，為滿足除拆遷戶外其他中低收入家庭的住房需求，政府最有效的解決辦法應是盤活空置房。

　　但佔比例最高的仍是“多建經濟適用房”的建議，而呼籲實行貨幣補貼的網民也不少，佔近15%.不過，經濟適用房購買標準可能會出現一些新變化。據市建委某負責人透露，關於住房保障和經濟適用房的相關問題，市政府已提交發改委研究。雖然結果尚未出來，但預計發改委會結合經濟適用房近幾年銷售過程中出現的問題做一些調整，如對家庭年收入須低於60000元的標準進行重新界定。

責編：柳博