北京晨報消息：

　　核心提示

　　今年7月，福州市物價局在全國率先公佈商品房“社會平均成本”，被稱為“第一個用準確數據揭開房地産內幕的範本”。隨後，江蘇、浙江兩地的物價部門也表示要公佈房價成本，但在短短4個月後，這一被很多人看好的舉措因為“各方面的壓力過大”和種種質疑而擱淺。

　　北京、上海這樣的大城市，房價成本能不能公佈？面對這一矛盾很尖銳的問題，記者昨天就此採訪了房地産學者、開發商和國家發改委官員，請他們評説其中緣由。

　　交鋒一公佈房價成本是否有必要？

　　甲方：供求決定成本，公佈房價成本難撼動高房價

　　乙方：不一定撼動高房價，但有利於根治行業弊病

　　在當前背景下，人們很容易將高房價和暴利聯絡在一起，從而得出公開房價成本以撼動高房價的推理。在新浪房産的大型調查中，有65.4%的網友認為，公佈房價成本肯定能撼動高房價。

　　但是上海金昌房地産公司總經理李寧卻認為，房價成本再低對高房價也起不了什麼作用。市場經濟下，決定價格的是供求關係而不是成本。房子賣什麼價，開發商有自主權，至於有沒有人買，市場説了算。

　　北京一家房地産企業的獨立董事同樣認為，公佈房價成本並不能撼動高房價。她説：“大家都知道奢侈品和普通商品的成本差不了多少，但照樣有人去買奢侈品。”

　　社科院金融研究所易憲容卻認為，不管能不能影響房價，公佈房價成本是物價部門應該做的事。現在房地産市場上缺少透明信息，買方沒有判斷能力。客觀公正地公佈房價成本，防止炒作，購房人自己會判斷，價格自然均衡。

　　社科院金融研究所尹中立也肯定地告訴記者：“公佈房價成本絕對有必要，這樣做可以讓房地産業透明化，從而根治這一行業的弊病，現在房地産市場之所以亂糟糟的，就是因為買賣雙方的信息不對稱。”他認為，雖然不一定能撼動高房價，但能夠讓人們更理性地看待房價，讓其保持在一個合理的範圍內。一個成本價是5000元的樓盤如果叫價5萬元是沒有人買的。

　　交鋒二 公佈房價成本屬價格干預？

　　甲方：公開房價成本屬於價格干預

　　乙方：讓信息透明化是政府的職責

　　日前，上海社會科學院房地産業研究中心副主任陳則明撰文稱，當前要警惕政府介入過深可能誘發價格管制傾向。在供求關係不平衡的條件下，如果政府採取強制措施要求價格接近成本，只會使供求關係進一步扭曲，對市場經濟的形成、對社會進步都百害而無一利。

　　李寧也認為，公佈房價成本是用行政手段來干預房價。政府要做的是制定市場準入制度，創造公平競爭環境，而不是直接介入微觀層面。

　　易憲容卻認為，現在房地産市場賣方信息不透明、不公開，不屬於真正的市場。只有當買賣雙方把所有信息聚集到價格上面，這才算真正的市場。

　　尹中立認為，雖然價格是由市場供求雙方共同決定，但是因為樓市信息不透明狀況嚴重，需求方很容易被開發商單方面的信息所操縱，從而做出非理性的購買決策。目前開發商單方面操縱輿論的現象很普遍，價格也由他們單方面決定，所有能讓市場進一步透明化的舉措都有意義。

　　值得注意的是，國家發改委價格司房價服務處的負責人昨天告訴記者，地方物價部門有權力制定自己的價格政策。出於宏觀調控的目的，地方政府可以對商品房的價格成本進行調查，也可以公布於眾，這在法律上是允許的。

　　交鋒三 房價成本計算是否難準確？

　　甲方：房價成本構成複雜，不可能準確計算

　　乙方：即使操作困難，政府也可以做到準確

　　福州市物價局曾經公佈的商品房“社會平均成本”包括，地價、建築安裝費、配套設施費用三個部分，不含管理營銷費用。據了解，目前各種房地産成本數據散佈在土地、房管、建委這些職能部門中，物價局就是將這些成本信息進行統計匯總。

　　江蘇省物價局相關負責人指出，物價部門能獨立測算出“社會平均成本”，但為了保證權威性，一般要求土地、房管、建委等部門配合併提供資料，相互印證。一般來説，每平方米的建築安裝成本和各種配套費用在同一城市所有樓盤是一樣的，只有地價不同。操作簡單，沒有任何難度。

　　但陳則明日前撰文稱，地價、建築安裝費、配套設施費用這些成本數據或是難以度量，或是不可能有一個固定的標準。公佈這些成本是不可能完成的任務，且可能造成各種負效應。

　　李寧也認為，公佈房價成本技術性操作難度極大，很難做到準確。他説，房價成本構成很複雜。比如在房地産開發中，假如談十個項目，可能只成了一個，失敗的幾率很大。另外，房地産企業的成本不是拿一塊地做下來的成本，而是連續經營的成本。更重要的是，同一個樓盤，不同開發商來做，有的成本高有的成本低，如果公佈房價成本，開發商寧可做高成本，這樣就不利於節約社會資源。“假如政府公佈的成本是很客觀的，問題不大。但是這些數據不一定是客觀的，而且還可能被人為操縱。”李寧告訴記者。

　　易憲容則認為，政府真想公佈的話是能夠做到的，即使操作困難也一定要做。

　　交鋒四 公佈房價成本侵犯商業秘密？

　　甲方：商場如戰場，公佈房價會侵犯商業秘密

　　乙方：房地産業不同於專利行業，無商業秘密

　　很多開發商反對的理由往往是他們的商業秘密無法得到保障。有開發商直言不諱地説：“商場如戰場，本來就是鬥智鬥勇的過程。現在你把我的秘密全曝光了，讓我如何去和別人競爭。”

　　對於這種看法，同是開發商的李寧表示，公佈房價成本不會涉及房地産業的商業秘密。尹中立也認為，房地産業不同於一些專利行業，沒有什麼商業秘密。

　　記者了解到，房價成本的核算將涉及到開發商的財務成本尤其是資金來源等信息，對於這個高負債經營的行業來説，這可能是不太願意為外人所知的“大秘密”。雖然去年“831”大限後，土地全部實行“招拍挂”，但當下正在開發的很多土地還是通過協議出讓獲得的，這部分土地的價格也是很多開發商不願意公布於眾的。

　　尹中立説，在房地産業，權力尋租主要通過私下賣地、發營業執照等途徑尋租。在這種情況下，開發商名義上以1000元/平方米的價格取得一塊土地，實際上的成本可能達5000元/平方米。一旦公佈房價成本，開發商就會揹黑鍋被人指獲得暴利。假如有人拿此做文章，真正的“商業秘密”就會被揭發出來。

　　北京一家房地産企業負責人的話正佐證了這一説法。她説：“隱性成本不可能反映到政府公佈的房價成本中，這對於開發商而言是不公平的。”

　　交鋒五 每個樓盤成本是否應公佈？

　　甲方：公佈社會平均成本讓購房人自己判斷

　　乙方：項目有差異，只公佈社會平均成本意義不大

　　目前各地在熱烈討論的主要是公佈商品房的“社會平均成本”。社科院金融研究所的易憲容認為，政府有責任客觀公正地把所有知道的信息進行匯總公佈，即公佈“社會平均成本”，至於買不買房，購房人自己去判斷。

　　社科院金融研究所的尹中立卻認為，與標準化工業産品不同，房地産業的每個項目都是有差異的，只公佈社會平均成本對購房人的指導意義不大。在他看來，應該對每個樓盤的所有成本進行摸底。應該盡可能披露所有信息，這樣市場就會逐漸正常，開發商愚弄購房人，購房人糊裏糊塗做出購房決策的現象就不會出現。

　　李寧也認為，公開“社會平均成本”沒有多大意義。因為這些政務信息本來就是公開的，政府只做一下統計匯總，對購房人來説意義不大。

　　據了解，福州市物價部門已經測算出每個樓盤的成本和平均利潤，但沒有向社會公佈。對此，福州物價局局長朱光華的解釋是“太敏感了”。

　　國家發改委價格司房價服務處的負責人昨天告訴記者，雖然中央政府沒有要求公開每個樓盤的成本，但地方物價局出於調控的目的，可以這樣做。(栗曉莉 尚雅蘭)

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　　福州市部分樓盤平均利潤率50％

　　福州市物價局對當地2002年到2005年3月份掛牌出讓的１０１塊地逐一進行了成本核算，成本主要包括地價、建築安裝成本和配套設施費用三個部分。7月初公佈的結果顯示，商品房的社會平均開發成本約為每平方米2160元，社會平均利潤約為每平方米1400元，地價、建築安裝成本、配套設施費用分別只佔房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則佔到房價的41%左右。

　　另一份公開披露的福州市部分樓盤成本價格對照表顯示，在所列的23個樓盤中，開發成本從每平方米1636元至3094元不等，銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算，開發商的利潤率平均約為50％，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。

責編：湯威