中新網11月15日電 據每日經濟新聞報道，一邊是上海各大開發商為過“年關”紛紛降價促銷，另一邊卻是中心城區成交均價不斷逆勢攀升。分析師指出，係成交結構“作祟”，8月以來高價房頻頻成交帶動各區域均價上漲，但市場整體價格水平正穩步回落。

　　14日，上海荒島房産工作室發佈的10月荒島指數報告指出，10月，中心城區價格指數為1118.51點，比9月下跌0.74%，其中閘北、閔行等區域的指數跌幅達1.85%左右，成為12個中心城區中的領跌板塊。

　　上海荒島房産工作室市場分析師指出，指數下跌的主要原因是樓盤降價銷售，“價格指數的下降表明市場價格水平正在穩步回落。”

　　然而，令人吃驚的是，在價格指數下跌的同時，上海中心城區的成交均價卻出現連續上漲走勢。報告顯示，10月份，上海中心城區均價達每平方米12063元，接近3月份的均價水平，與9月份相比，再度上漲10.5%。“這一上漲勢頭自8月份起，已持續3個月。”上海荒島房産工作室研展部閔益飛表示。

　　是什麼原因使上海樓市出現如此反常的現象？閔益飛認為，問題的關鍵在於房源成交結構，“8月以來高價房頻頻成交，帶動各區域均價上漲。”據介紹，由於成交量的相應減少，黃浦、盧灣、靜安等中心城區單個樓盤的價格往往對區域均價産生較大影響，如價格上漲最快的徐匯區，上漲幅度達到6000元/平方米左右，主要是虹橋樂庭成交的拉動，該盤成交均價高達27000元/平方米，並且成交量佔徐匯區10月總成交量的三分之一左右。

　　盧灣區的情況也類似。報告顯示，受華府天地成交的影響，10月份盧灣區均價達到了25783元/平方米，高居上海各區榜首。

　　“事實上，在目前市場形勢下，考量房價的時候不能不重視成交結構的變化，否則無法對市場形成一個正確判斷。”14日，一業內人士表示，上海房價降了還是沒降，到底降了多少，都因成交結構的變化成了難解之謎。

　　不過，上海申新房地産開發有限公司市場研究室主任蔣正華強調，儘管中心城區均價近月來連續出現上漲走勢，但隨著供求關係日益失衡，中心城區樓市短期內沒有回暖可能。

　　荒島提供的數據也顯示，10月份，12個中心城區的網上新增供應量較9月份上漲了9.19%，達125.71萬平米，而且房源絕大多數來自於在售樓盤的後續供應。

　　“10月份，12個中心城區的新盤供應較9月減少了11例，僅有25例新盤上市。”閔益飛認為，新盤減少、在售樓盤後續供應增加的現象既可看作是開發商對未來市場信心不足，開發、推盤節奏放緩，也反映出開發商心存僥倖，希望借機完成2005年最後一搏的心態。

　　“10月的供需比是1：0.55，市場供大於求的形勢明顯。”據此，上海荒島房産工作室市場分析師預測，在資金壓力下，新一輪的降價與促銷風暴將在年末上演。(李靈）

責編：唐峰