新華社上海7月14日專電（上海證券報記者 陳建軍）價格微跌和成交量大幅降低，是“國八條”出臺之後上海房地産市場的兩個明顯特徵。但近期情況表明，上海房價調整目前初步進入了以急跌為主的第二期，其直接標誌是不少中小開發商主動降價促進銷售。在專家看來，雖然迫於資金壓力而降價銷售的目前還多以小開發商為主，但這種“傳染”和連帶效應，很容易對大開發商以時間換金錢的策略形成致命衝擊。

　　明降暗降亂人眼

　　7月11日，上海二手房指數辦公室公佈的6月份上海二手房指數為1710點，比上月下跌了4點，環比下降0.2%。這個指數的首度下跌，被認為是賣方價格有所鬆動所致。6月份，上海市商品住宅成交量為81.2萬平方米，環比增加了2.5%。均價5000元以下的住宅項目所佔比例則由5月的29.5%上升到了45.1%。雖然房地産之窗等機構的報告將其歸結為動遷房及配套商品房項目大量集中上市所致，但一手房市場上的明降暗降已成潮流。

　　7月2日，萬里雅築一期第二批房源每平方米的均價為8500元，而最低價更只有7380元。相比5月開盤時的1萬元，價格降幅超過了15%；雲山星座苑每平方米的原先價格為15500元，現在部分的房子已經下降了3500元左右……雖然上海目前像萬里雅築、雲山星座苑等明言降價的樓盤為數還不多，但可以討價還價的樓盤據估計不會低於八成。

　　小開發商降價套現

　　從成交量的波瀾不驚上可以看出，開發商的主動降價並沒有調動起上海人購房的積極性。中國人民銀行上月7日公佈的調查結果，則給出了較好的注解。調查顯示，上海居民未來三個月準備購買住房的人數佔比，較第一季度下降了12個百分點，但遠遠高於重慶、西安、武漢和天津等的3.7、3.3、2.2和0.8個百分點。

　　事變則法移，正被越來越多的開發商套用作為解釋降價銷售原因的口頭禪。新湖明珠城房産項目負責人就表示，既然市場環境變了，定價策略就必須調整，延遲開盤只是權宜之計，不可能最終解決問題。上海環江置業銷售經理吳萍坦言，如今快跑一步才會贏得客戶，企業才能避免長期僵持所蘊涵的風險。

　　表面上看，開發商從被動等待到降價銷售，似乎是在以實實在在的做法去主動啟動市場需求，但這其實是一些中小開發商迫於資金壓力，通過降價銷售以儘快回籠資金。因此，目前的懸念在於，購房者和開發商到底誰會再次坐不住。

　　本地購買力不足，是各路專家對上海房地産市場未來走勢的最大擔憂。方方地産工作室的分析人士指出，上海樓市目前的冷清狀態，關鍵是價格還沒有調整到位。銷售要想真正衝破僵局，房價還必須有較大幅度的調整。而復旦大學房地産研究中心主任尹伯成甚至還撰文表示，如果上海房價總體下調30%的話，成交量就會上升到供求基本平衡的狀態。

　　房價調整漸入第二期

　　既然中小開發商現有降價幅度達不到套現目的，他們進一步採取更大幅度的降價行動，就應該在情理之中。

　　不言而喻，這將對堅守時間換金錢策略的大開發商形成致命衝擊。而按照房地産市場的調整慣例，這是房價下跌進入急跌期的主要原動力。

　　據業內人士估計，今年一季度，上海75%的新落成住宅為熱錢尤其是海外熱錢所購置。這些熱錢投資的唯一原因，便是價格上漲預期。

　　當炒家們真正意識到在今後一段時間價格下降的風險遠高過上漲的可能時，此類需求完全有可能在一夜之間消失。權威部門的一系列數據表明，以上海為代表的中國房地産問題，並非需求不足，而是價格太貴。也就是説，在經過前幾年的高度釋放後，很多城市本地居民的供樓能力目前已經大幅降低。

　　瑞士信貸第一波士頓董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬説，在經過第一期的無量微跌後，上海房價調整就會進入急跌的第二期，它的主要特徵就是參與者之間的相互踐踏，從而導致房市出現短暫而強烈的下跌。由於上海房價與本土承接能力之間的脫節甚大，加大了房地産市場調整的幅度和不確定性。而只有度過痛苦的急跌期後，市場的真實居住需求才會逐漸浮現出來。（完）

責編：李婷