調控新組合：開發商“抱團”拿地漸成主流

　　土地市場的玩家正悄然發生轉變。

　　12月21日，北京CBD核心區兩宗地競標結果終於公佈，其中一宗由中信地産以63億最終獲得；另外一宗總價不過41億的地塊，由正大置地等11家企業組成的聯合體獲得。在北京CBD六宗土地第二輪角逐中，16組參加投標的單位，其中有10組為聯合體。

　　這正是當前土地市場一個典型的縮影。在越發激烈的土地競爭年代，面對中信等這樣強大的對手以及地塊各類苛刻的條件，大小開發商抱團求生已經成為主流模式。

　　根據中原集團研究中心提供的獨家土地監測系統數據統計，截至12月16日，全國12個重點城市共有88宗聯合體拿地記錄，總土地面積996公頃，佔總成交量的9%，成交金額1004億元，佔總成交額的15%。

　　萬科地産副總裁毛大慶告訴本報記者，隨着市場集中度越來越高，房企聯合體拿地成為主流是市場必然産生的現象。而像北京這樣的一線城市，土地資金成本越來越高，即便是大房企也難以消化；且一些地塊存在資質條件的限制，也不得不採取聯合拿地模式。他認為，這種模式相對適用於具有規範性的品牌房企。

　　但記者統計發現，今年以來，尤其是三四季度，抱團拿地更成為小開發商絕地求生的法寶。

　　大象與螞蟻的游戲

　　這可能是開發商無奈的選擇。

　　Z14地塊和Z15地塊的買家就像一頭大象與一群螞蟻。一塊是由正大置地、正大集團、卜蜂國際、上海帝泰、正大制藥投資、中山凱茵、玖龍紙業、華康資本、金光紙業、上海世茂和華僑鳳凰11家單位組成的聯合體；一塊由中信地産獲得。

　　“土地出讓方式越來越苛刻，為了有更大的勝算，競標單位不得不採取聯合體拿地方式。”薛迥文表示。

　　就在北京CBD兩塊地提前公佈結果當天，北京昌平區出讓三塊土地。其中一塊總價僅為9.2億的住宅用地由北京住總與融創聯合獲得。這是融創中國上市後，孫宏斌首次在公開市場拿地。他在上市後曾對媒體坦言，融創一直想在北京拿地，但由於一線城市土地難度高，可能會採取聯合體拿地方式。

　　不僅僅是融創地産。今年以來，據中原集團提供的監測數據，全國12個主要城市公開出讓地塊共計88條聯合體拿地記錄。其中，一線城市，聯合拿地58宗，佔總比的66%，土地面積佔比44%，成交金額佔比72%，以北京、上海聯合情況較多；二線城市，聯合拿地30宗，佔總比的34%，土地面積佔比56%，成交金額佔比28%，以成都、杭州、重慶為主。

　　這只是公開出讓市場的一部分。土地市場還存在通過協議出讓的聯合體軍團。比如，萬達地産千億圈地的旅游地産計劃，均是聯合多家企業協同作戰。

　　中原集團分析師認為，從聯合情況來看，主要有3種情況：第一，資金充裕者獲取入門資格。主要是與地方政府參股公司/獲得優先權的土地一級開發企業/地方實力國企聯合；第二，資金補給，風險分攤。由於融資渠道受阻，高息借貸還款成本高，不少企業鋻於資金及風險的分攤引入夥伴聯合開發。此類情況較多；第三，資金有限者引入融資夥伴。比如與基金公司/保險公司聯合。

　　抱團求“錢”？

　　在中原集團統計的88條聯合體拿地記錄中，有着大批投資公司的身影。比如，新鴻基、上海北方城市發展投資有限公司、杭州紫元教育投資有限公司等等。

　　北京某品牌房企項目負責人近期接到了諸多獵頭的職位推薦。其中，一個特殊的公司吸引了該人士的注意。“這家公司旗下有自己的開發商、代理公司，還成立了自己的投資公司。其主要職能就是尋找市場上一些資質有問題的開發商，以參股的方式取得其營銷權。這可能將成為未來市場的一種趨勢。”該人士介紹説。

　　房企抱團拿地的背後，也透露出市場上對開發商的生存能力要求越來越高。

　　毛大慶認為，以前的房地産市場處於增長型，現在集中程度越來越高，那種靠一兩個項目就支撐一個公司的開發商，將慢慢被市場淘汰。廣發證券數據顯示，11月，房企佔有率創歷史新高。今年1－11 月，萬科、保利和金地的市場佔有率分別達到2.4%、1.4%、0.6%。

　　資金上的考慮是毛大慶認為房企不得不採取聯合體模式拿地的重要原因。薛迥文表示，聯合體拿地可以更好地分攤市場風險。

　　渣打銀行一份針對開發商的調研報告顯示，如果未來三個月內成交量不再走高，約三分之一的受訪開發商將開始受到資金困擾或面臨一些問題。預計規模較小的地方開發商將首先受到資金流問題的困擾。

　　中信建投證券發展研究部分析師陳瑩認為，目前商品房的平均毛利率在35％以上，在房屋交易低迷、房價預期下跌、土地增值稅嚴格清算、預售款嚴格監管等多重壓力下，加息周期的到來將加劇房地産行業的資金壓力。

　　規模擴張的主要途徑

　　當貨幣政策回歸常態，協同資金充裕的金融機構聯合體可能成為未來市場的熱點。遠洋地産相關人士近日對本報記者表示，明年協同金融機構作戰拿地將是遠洋的擴張策略之一。

　　另外一位不願意透露姓名的房企負責人表示，萬科的千億規模可能在極大程度上刺激到了其他處於劣勢的品牌房企。

　　廣發證券調研報告指出，在今年的調控環境中，萬科、金地、保利三大房地産開發商取得如此驕人的業績，主要得益於高周轉、自住型需求為主的産品結構，以及全國化縱深佈局。這是主流住宅開發商在調控常態化背景下應對市場的最佳策略。

　　據遠洋地産一位不願意透露姓名的人士表示，遠洋地産近期在內部提出，加速拿地，甚至可以採用考慮品牌輸出以及合縱連橫等方式。截至目前，該公司今年協議銷售額為203億元，同比上升超過42%。

　　CRIC評論員崔琳認為，在密集的調控重錘之下，房企間的梯度差距正在再度加大，以萬科為代表的第一陣營與後續陣營的差距被進一步加大。如此看來，此輪調整無疑使得強者更強，而這在一定程度上加速了行業新一輪的洗牌。

　　薛迥文認為，聯合體拿地模式可能會被越來越多的房企借鑒學習。在土地出讓方式改變的今天，招標條件的苛刻，也使得這種方式將成為房企跑馬圈地的主要模式。