深圳二手房帶看量創新高，熱門片區仲介加班到淩晨

　　隨著非核心區域限購門檻降低，加上中央層面發文調整個人住房貸款政策，深圳樓市又熱鬧了起來。過去的週末，深圳樓市“賣爆了”的聲音不絕於耳，各大樓盤紅彤彤的成交喜報也備受關注。

　　記者深入了解發現，無論是新房還是二手房，深圳樓市的看房量都在增加，尤其是二手房，深圳當地的房産仲介機構樂有家門店上週末的二手房帶看量已超越2020年二季度的歷史高峰期，二手房成交量也有較大幅度的增長，有房産仲介週末兩天均陪客戶談到淩晨四點。

　　不過，相比二手房，新房市場的熱度並未達到“火爆”的程度，除了個別新房項目因價格折扣力度大，或一二手房價倒挂，從而銷售情況比較好之外，深圳大部分的項目成交量還沒有明顯的變化。機構數據也顯示，上周深圳新房成交面積環比增長約兩成。

　　二手房仲介奮戰到淩晨

　　“這幾天干勁十足，連續兩天奮戰到淩晨。”華潤城是深圳市南山區的熱門小區，該片區樂有家仲介門店店長黃德元對第一財經表示，過去的週末兩天，該片區樂有家門店的帶看客戶為50批左右，相比通常情況下的10～15批有明顯的增長。另外，在看房量增長的情況下，週末兩天，門店的房産仲介幾乎都選擇自願在店里加班到淩晨一點左右，作為店長的他，週末兩天均陪客戶談到淩晨四點，而這樣的加班情況是在去年深圳陸續出臺樓市鬆綁政策以來，非常少有的情況。

　　在黃德元看來，門店仲介之所以那麼拼，很大一部分原因是大家看到了帶看量的增長，另外，近期看房客戶有一個很明顯的轉變，即以前客戶看房更多的是抱著“有合適的房源就看一看”的心態，現在不少客戶會在有合適房源的情況下真正購入房源。“近期樓市新政策帶來的改觀還是比較大的。”黃德元説。

　　黃德元講述了一個過去週末成交的例子：一名在南山科技園上班的年輕女性，在家裏的支持下準備買房，今年3月開始看華潤城的房子，一直沒有“下手”，本週末，在看到一套合適的房源之後就迅速與賣家簽訂了購房合同，一方面是房源價格相比今年3月已經有了25萬元的降幅，另外，其身邊的人資金討論買房話題並且下手的人比較多，再考慮到買房是剛需自住，距離上班的地方也近，所以就以一千萬元左右的價格入手了華潤城一期89平方米的房源。

　　黃德元表示，目前賣家漲價的情況仍然比較少，總體依舊是“以價換量”，像出售華潤城一期90平方米戶型的賣家，也希望趕緊出手之後置換更大的房子。

　　數據上，深圳二手房市場確實有較大的升溫。根據深圳貝殼研究院監測的數據，上周（5月13日—19日）該平臺深圳二手房簽約量環比前一週增長了44%。

　　另外，深圳頭部房産仲介平臺樂有家統計的數據顯示，新政後首個週末（5月18日—19日），樂有家深圳門店二手房看房量對比今年週末平均水平上漲了127%，成為2018年以來的最高點，超越2020年二季度的歷史高峰期；門店二手房成交量對比今年週末平均水平上漲了117%，5月19日單日成交量創下2021年2月以來的最高點。與此同時，在上半年多項重磅利好政策的疊加效應下，樂有家對未來樓市預測方向由“謹慎樂觀”變為“積極樂觀”。

　　成交喜報背後真實情況如何？

　　相比二手房的熱火朝天，新房市場仍較為冷靜。第一財經多方了解到，過去的週末兩天，除了個別新房項目因價格折扣力度大，或一二手房價倒挂，從而銷售情況比較好之外，深圳大部分的項目帶看量有三成左右的增長，但成交量還沒有明顯的變化。

　　本週末，深圳新房市場不少樓盤都在發“成交喜報”，但詳細了解會發現，看似亮眼的數據背後，樓市成交量並未達到“火爆”的程度。

　　以龍華區深圳北站附近的中洲迎璽項目為例，項目“成交喜報”稱，“僅三天成交77套”。該樓盤的房産銷售對記者表示，近期密集出臺的政策讓一些觀望的人出手了。對於開盤半年的樓盤，短短三天的成交量能達到77套，有業內人士表示，若開發商數據沒有注水，這已經是很不錯的成績了，因為一般已經開盤的樓盤，如果市場熱度不高，一天內很難有成交。

　　也有業內人士認為，該樓盤成交情況比較好，與項目本身的區位因素，以及價格降到了最低折扣有關。據悉，該項目于2023年11月開盤，推售642套住宅，開盤就有85折的價格優惠，折後均價在6.3萬元/平方米。目前，該項目仍然有85折的優惠。

　　位於深圳市龍華區龍華中心的宏發悅見和府，也是過去週末兩天深圳樓市的熱門樓盤。該樓盤于5月18日開盤，成交喜報稱，週末兩日“勁銷5.18億元，上門（客戶）量超3000批”。據悉，該樓盤本次推出的住宅717套，備案均價為5.7萬元/平方米，打折之後價格最低至4.3元/平方米，在片區內價格有較大的性價比。若按照每套房源100平方米，總價500萬元計算，宏發悅見和府週末兩天銷售的房源約102套左右，去化率僅14%左右，去化率並不算高。

　　值得一提的是，宏發悅見和府屬於項目的第二期，相比2023年7月入市的第一期悅見傾湖錦府，備案均價已經打了85折左右，而備案價打折的背後，則是項目去化成效不太理想的事實，深圳市房地産信息平臺數據顯示，截至5月20日，該項目一期的去化率僅42%左右。

　　位於福田區梅林片區的新房項目京基宸悅府，也發佈了銷售海報，稱“首開勁銷超5億元。記者了解到，該樓盤在週末開盤，推售的住宅共131套，均價在9萬元/平方米左右，最小的戶型為110平方米，總價在1000萬元左右。若以每套住宅總價1000萬元計算，該樓盤開盤銷售的套數為50套左右，開盤去化率約38%，去化率也不算高。

　　樓盤漲價在本週末也廣受關注。據悉，深圳市光明區光明大街地鐵站附近一個樓盤發佈海報稱，將在5月20日漲價1%。5月20日下午，當記者以購房者的身份進行諮詢時，該樓盤的銷售顧問表示，該樓盤的備案價格是5.1萬元，折扣是85折，折後大部分的房源單價不會超過4萬元/平方米，近期該樓盤有收回折扣的打算，但目前仍然能夠給到購房者85折的折扣力度。很明顯的是，目前該樓盤漲價的意願並沒有那麼強烈，漲價更多的是為了獲取購房者的關注度。

　　位於深圳寶安中心區的新盤鴻榮源胤璇，5月18日開盤，推出的129套房源在當日就銷售了126套，開發商開盤收金14.9億元，去化率高達98%。該項目的熱銷，更多的原因是一二手房價倒挂。據悉，該項目備案均價8.55萬/平方米，該項目周邊的二手房價格幾乎都超過10萬元/平方米，緊鄰該項目的熙龍灣小區，二手房均價在15萬元/平方米左右。

　　新房帶看量增長三成

　　某央企房企人士對第一財經表示，過去的週末，該房企在深圳的項目來訪量有20%～30%的提升，成交量還沒有明顯的變化。深圳本地一房企對第一財經表示，過去一週該房企在深圳的項目銷售情況有一定的增長，週日一天的客戶來訪同比提升了三四成，成交量則同比提高了1成左右。

　　龍湖方面對第一財經表示，新政後市場反應較為積極，週末項目的購房者來訪端提升明顯，光明區的禦湖境項目來訪同比增長了三成，龍崗區的龍湖星璽青雲闕項目來訪量提升了兩成，不過成交方面，部分客戶仍是觀望狀態。

　　另外一央企房企人士也表示，其所在的房企深圳區域項目看房的人不少，但實際的成交量比較少。“中央關於首付比例下降等政策出臺之後，深圳還沒有落地，樓盤實際的情況並沒有網絡上傳得那麼火爆。”該人士表示。

　　機構監測的數據也顯示，過去一週，深圳新房市場並未“賣爆”。中指研究院數據顯示，上周深圳新房銷售面積環比增長19.0%。

　　去年下半年以來，深圳已經陸續放鬆樓市政策，今年2月，深圳放鬆限購政策，降低了購房需要繳納的社保年限；五月上旬，深圳再次鬆綁限購政策，非核心區購房門檻明顯降低。今年放鬆限購以來，深圳樓市已經有較大的改觀，二手房網簽量在3、4月均保持在了5000套以上，超過榮枯線水平。5月深圳再次放鬆限購之後的一週（5月6日～5月12日），深圳二手房網簽量為1361套，仍然維持了穩定的水平。

　　全國性房貸政策調整效果會持續多久？有業內人士對第一財經表示，一方面是地方上還未落地，另外，如果首付比例降低，但後續的還款壓力會相應的增大，再加上整個經濟環境沒有太大的改觀，樓市政策的效果能持續多久，仍有待觀察。