超50城推住房“以舊換新”政策：部分城市回購舊房用作保障房

　　住房“以舊換新”的城市仍在增加，澎湃新聞統計，截至目前，至少52個城市推出“以舊換新”相關政策。就城市量級而言，上海深圳已經加入，廣州則是“正向開發商摸查、收集相關意向”。

　　就形式而言，“以舊換新”的途徑也更豐富，主要涉及四類。最初的模式為，提前鎖定新房房源並優先出售舊房的“代售購新”模式；二是回購方式，有城市用財政補貼鼓勵房企收購舊房以達到賣新的效果、國企收購用作保障房、政府收購用作安置房；三是，為活躍購房市場，部分城市專門出臺“以舊換新”的配套措施，給予購房者專屬優惠、定向取消“限售”等。

　　最為獨特的當屬“肇慶”模式，無需賣房即可“換新”。具體而言，在“以舊換新”的基礎上，廣東省肇慶市首次提出“舊轉保”，即存量房屋持有人可以通過“舊轉保”的形式交由政府統租，由此獲得政府指定機構支付的一定年限租金，並將其全部用於購買商品房。

　　一線城市跟進“以舊換新”，仍以“代售購新”為主

　　上海跟進“以舊換新”。5月3日，上海市房地産行業協會、上海市房地産經紀行業協會積極響應第五屆上海“五五購物節”，聯合倡議在本市發起商品住房“以舊換新”活動。

　　本次“以舊換新”活動，主要針對計劃出售二手住房並購買新房的購房居民。購房居民先與房地産開發企業達成購買新房的意向，再由房地産經紀機構優先推動其舊房交易，舊房成功出售後按約定完成新房交易。首批參加倡議的房地産開發企業20余家，房地産經紀機構近10家。首批參加倡議的項目30余個，主要分佈在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。

　　參加“以舊換新”活動的房地産開發企業承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件“退房退款”；房地産經紀機構承諾，對購房居民的舊房“全城推、優先賣”。

　　在此之前，深圳已經行動，模式與上海類似。據深圳新聞網4月23日消息，深圳市房地産業協會與深圳市房地産仲介協會聯合發起商品住房“換馨家”活動。

　　本次“換馨家”活動鼓勵房地産開發企業和仲介機構積極參與，與計劃出售二手商品住房並購買新建商品住房的購房居民簽署協議。房地産開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”；仲介機構則將優先推動換房人舊房交易，縮短交易週期。

　　在協議約定的期限內，如果舊房成功售出，開發企業和換房人將按約定繼續完成新房交易手續。若舊房未能在約定期限內售出，開發企業和換房人則按約定解除協議並無條件退款，換房人無需承擔任何違約責任。

　　上海和深圳的模式均為“代售購新”，即購房者先選定新建商品住房與開發企業簽訂新建商品住房(“放心買”)認購協議，與經紀機構簽署二手住房(“優先賣”)協議，明確意向買進和售出房源。若二手住房在約定時間內售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續；若二手住房在約定時間內未售出，則開發企業按約定退還新建商品住房認購金，購房者無需承擔違約責任。

　　同時，上海和深圳均倡導房地産開發企業和仲介機構為換房人購買新房提供購房價款、佣金等專屬優惠方案。

　　房地産市場“以舊換新”，廣州跟不跟？廣州市有關協會負責人接受羊城晚報記者採訪時表示，目前正向開發商摸查、收集相關意向，也正在探索可操作性。

　　“以舊換新”模式——回購

　　“代售購新”之外，目前主流的“以舊換新”模式還包括回購和政府提供補貼等政策支持兩種模式。回購又分為得以出售新房的房企回購購房者手中的二手房、國企收購用作保障房、政府收購用作安置房等。

　　房企回購，甚至可獲財政補貼。以浙江省嘉興市海寧市為例，2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業總購房款2%的財政補貼。此外，安徽省宣城市寧國市的“以舊換新”政策要求，支持開發企業將閒置房屋轉型為“共享公寓”，創造新的收益。

　　也有城市提出，國企收購用作保障房。江蘇省連雲港發文稱，探索“賣舊換新”新方式，對已出讓未建設含有配建保障性住房的開發項目，允許繳納保障性住房易地建設費，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無後顧之憂。

　　另有一種回購方式為政府回購用作安置房，該方式基本將“以舊換新”與城中村改造、房票等政策結合。以四川南充市為例，鼓勵屬地人民政府在推進城市危舊房改造、城中村改造、城鎮老舊小區改造的過程中，採取“以舊換新”“購房券救助”和“現金救助”等模式，在充分尊重群眾意願基礎上拆除危舊房，通過發放“房票”等方式實施安置，也可購買存量商品住房作為安置房源，滿足群眾多樣化需求。

　　肇慶模式——無需賣房，一次性獲取一定年限的租金以購買新房

　　4月30日，廣東省肇慶市住房和城鄉建設局、肇慶市財政局等7部門聯合印發了《肇慶市促進房地産業高質量發展若干措施》。

　　肇慶提出鼓勵住房“舊換新”“舊轉保”。將全市公積金增值收益的50%以上用於支持籌集建設保障性租賃住房和公租房。制定支持購買改善性住房並推動舊房轉保障性住房有關辦法，鼓勵有改善住房需求的市民群體，將本人或直系親屬持有的可用於出租的商品住房，自願申請納入保障性住房房源，經屬地住房保障部門審核後，符合條件的，由屬地政府委託的機構（簡稱“實施部門”）參考市場價格一次性支付一定年限的租金進行統租。申請人的全部租金收益用於新購肇慶市行政區域範圍內的新建商品住房。實施部門統租後的房屋用於本轄區保障性租賃住房或公租房運營。

　　政府給予補貼、稅收優惠等政策

　　最為普遍的是稅收優惠。據《財政部稅務總局住房城鄉建設部公告2023年第28號》，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

　　有城市通過發放購房補貼，鼓勵“以舊換新”。其中，山東省日照市因為給予20%的購房款補貼備受關注。今年3月，日照市發文稱，支持房地産開發企業開展“以舊換新”業務，收購的存量住房可以採取辦理轉移預告登記的方式完成二手房買賣流程。開發企業已足額支付二手房收購款項，後續二手房再出售時，對二手房購房人給予房款20%的購房優惠券補貼。二手房售房時間可參考不動産登記部門轉移登記或轉移預告登記時間；“以舊換新”購房時間以新建商品房網簽備案時間為準。

　　類似的還有，湖北襄陽的政策顯示，對出售原有住房並在半年內購買新建商品住房或購買新建商品住房後至房屋交付前出售原有住房的納稅人，對已繳納的增值稅按計稅價格的1.5%給予補貼。

　　定向取消“限售”。以江蘇省無錫市為例，5月1日，無錫市發文稱，將加大“賣舊買新”支持力度。凡是在2023年1月1日後，在市區範圍內出售自有住房，並於2024年5月1日起在市區範圍內購置新建商品住房的家庭，給予政策支持。支持政策包括，對購買新建商品住房的家庭，出售的原有住房可不受“在取得不動産權證2年內不可轉讓”的限制，按“先買後賣”順序“賣舊買新”。

　　還有城市給予公積金方面的支持政策。安徽省宣城市提出，“以舊換新”置換購房人及其直系親屬符合住房公積金提取、貸款相關條件，可申請使用住房公積金。