深圳樓市新政，對市場影響幾何？

　　11月23日起，深圳執行兩條樓市新政：一是下調二套住房首付比例，從11月23日起，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%，統一調整為40%。二是享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建築容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內建築面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建築面積144平方米以下(含144平方米)。

　　那麼，深圳在“認房不認貸”之後，再打出的樓市調控組合拳對市場影響幾何？業內普遍表示，此次新政有助於降低購房門檻、成本，將刺激剛需、改善型購房者入市，為提振後市信心發揮重要作用。

　　一線走訪

　　業主想漲價又擔心賣不掉

　　11月22日晚間8—9時，在新政出臺後，南方日報走訪深圳市南山區桃源村周邊的中原、鏈家、樂有家、糯家等11家仲介門店，現場看到其中1家門店有2名買家諮詢房源情況，2家門店開會，2家有多人守店，其他均只有1人在店。綜合來看，走訪的門店反應清淡，仲介人員神情淡定。有少數仲介與買家/賣家電話溝通政策影響。

　　同時，深圳一名資深房地産仲介表示，政策出來之後，手裏持有現金的買家諮詢的更多一些，他們主要關心價格大漲，是否需要趕緊買一套，但收入在調整，擔心買了之後供樓有壓力等。沒賣掉的業主就諮詢房子是不是好賣一點了，要不要上調價格。整體來看，業主的心態稍微好一點了。

　　業主羅女士則沒有上調價格的計劃，“我的房挂了半年還沒賣出去，看都沒人看。”

　　實際上，深圳樓市在剛剛過去的“金九銀十”中表現成色不足。數據顯示，深圳9月份、10月份一、二手住宅成交量合計不足1萬套。通過對比近來年“金九銀十”成交總量，即當年9月份、10月份一、二手住宅成交量總和，可見今年成交量為五年最低；從趨勢來看，成交總量已連續三年下行。

　　具體來看，2023年“金九銀十”成交總量不足1萬套，為9904套；實際上，2019年、2020年成交總量均在2萬+套，于2021年驟減至1萬餘套，隨後成交總量就在1萬套上下徘徊。

　　業內解讀

　　為提振後市信心發揮重要作用

　　對於政策的影響，業內普遍認為，此次新政有助於降低購房門檻、成本，將刺激部分剛需、改善型購房者入市，為提振後市信心發揮重要作用。

　　對於政策出臺的背景，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，目前，深圳新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。因此，在國家明確了商品房回歸商品屬性，打造房地産新模式的政策新框架下，房地産政策新一輪的鬆動窗口已經打開，深圳樓市政策鬆動在情理之中。

　　李宇嘉指出，此輪深圳樓市調整的幅度在一線城市中是最大的。他強調，此次深圳調整樓市政策，遵從降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源。政策小步快跑，但沒有一次性到位，先觀察此次調整的效果，為下一步政策調整預留了空間。

　　對此，中原地産華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫觀點趨同，其表示，當前政府分批出臺政策，表明政府對樓市放鬆態度慎重，強調循序漸進，以穩住市場為主。此輪政策的核心目標是提升市場信心。儘管如此，政策對於市場的影響也是積極的，提升了市場對於後續政策的期待值，這將刺激部分對於市場預期轉變的剛需、改善客戶入市，預計短期成交量會有提升。

　　深圳貝殼研究院院長肖小平則表示，兩個政策綜合來看，一是實際受益的購房群體不小，預計這部分購房者會加速入市，最終推動成交量上升；二是對整體市場信心也會有提振作用，各個類型的購房者入市意願都會有所提升。

　　肖小平指出，從深圳二手房掛牌房源的總價來看，目前約26%的房源掛牌價在750萬元以上，這部分房源有64%是建築面積144平方米以下的，這些房子是這次“豪宅線調整”的直接受益者，相信後市成交會放量。同時，深圳貝殼研究院的問卷調查表明，近期計劃在深圳購房的市民，第二次、第三次在深圳購房的受訪者佔比合計約34%，這部分購房者或將是二套首付四成政策的直接受益者。

　　美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，本次出臺的兩個政策，能有效地降低二套購房者的首付成本，也對於部分原本價格在750萬元以上非普通住宅轉變成普通住宅，享受增值稅及其附加稅、個稅的減免，為購房群體帶來切切實實的優惠。

　　與此同時，業內認為當前市場疲軟。李宇嘉指出，需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求，但很難對當前疲弱的需求形成帶動作用。因為目前樓市的需求主要是高房價供給與大多數中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。對深圳來講，除了這個矛盾以外，更重要的是普遍樓市前景預期的不樂觀。

　　李宇嘉分析認為，支撐深圳過去樓市繁榮的很大程度上是房價的預期，以及大量的資金的涌入。當這個外部的環境不具備了以後，樓市面臨著一定的下行壓力。從深圳的收入結構來看，中等收入人群數量相對較少，真正的人口結構就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的結構。

　　何倩茹同樣認為，由於目前整體的經濟環境仍然欠佳，經濟仍處於穩步回升的過程中，因此政策雖能帶動一部分的客戶加緊入市，但數量上不會出現2019年調整非普通住宅標準的成交量翻倍增加的情況。預計今年接下來的時間，深圳樓市的價格走勢穩定，成交量則穩中向好。

　　何倩茹強調，總體而言，近期房企的融資渠道逐步恢復，部分出險企業的危機也得到解除，樓市的預期正朝著良性循環的方向發展。另外，保障房與商品房建立起平衡發展的格局，房地産新的發展模式正在構建，淩駕於深圳商品房市場上方的管制性措施有望一步一步被卸下，商品房回歸商品屬性也只是時間的問題了。

　　鄭叔倫則相對樂觀，他表示，政策從低往高走，一開始政策針對首置剛需客，現在輪到換房改善客，盤活整個買房鏈條，樓市復常指日可待。